什么情况？中国老百姓不愿意买房了？

我和朋友打电话聊天时，他突然告诉我，他不想在江浙沪买房了，也不打算在老家合肥买房了。

我很震惊，因为我和他认识有一段时间了，我知道在他的认知里，房子不仅仅是单纯意义上的房子，更是承载了许多美好的未来。

比如，谈婚论嫁、子女教育、老人在乡里邻居的谈资等等。

朋友对于突然放弃买房的理由是，年前被互联网大厂裁员的突然，以及年后重新找工作的煎熬，让他人间清醒了许多。

他开始认识到，原来大多数的工作并不是铁饭碗。

哪怕是像特斯拉这样的跨国企业，这样处于上升通道的朝阳企业，也会突然全球裁员超过10%，也会突然取消绩效奖金。

数据来源：每日经济网

此外，工作随着年龄的增长，将不断面临中年困境，就业难度持续增加。

朋友又聊到了近期频频暴雷的信托，背后折射的现象正是作为信托资产的房子，他的完工、交房的不确定性正在剧增。

这时，贸然买期房容易踩雷，买二手房则并不适合婚假，而现房合适的又太少。

讲到这里，朋友略显疲惫地说，我太难了。

当下工作不稳，现金流就会不稳；而房子稍不留神，就可能让自己背上沉重债务。

这时，再谈其它的结婚生子、房子车子、流言蜚语等等，好像一下子也就变得无所谓了。

说明什么？

说明信心、预期很重要！

大多数人在经济乐观时往往更加乐观，在悲观时往往更加悲观；不想买房子，往往是因为对现状太过悲观、对未来信心不足。

相反，假如有一天，大家从悲观的预期转变为乐观的预期时。

薪资年年涨，房价蹭蹭往上涨时，极有可能再次掏空六个钱包踊跃买房。

这就是预期，就是人性。

中国老百姓买房意愿不强，是少数人的个别现象？还是多数人的普遍现象？

用一组数据说话：

2024年3月末，广义货币(M2)余额304.8万亿元，同比增长8.3%，已经逼近有记录以来的历史低点8.0%。（见下图） 2024年3月末，中国居民中长期贷款增加4516亿元，同比2023年3月的6348亿元，少增1800多亿元。 居民短期贷款也同比去年少增超1000亿元。

另一个数据，碧桂园历年3月份的销售数据，更加直观而震撼。

2024年3月销售43亿； 2023年3月销售250亿； 2022年3月销售301亿元； 2021年3月527亿； 2020年3月470亿； 2019年3月451亿； 2018年3月641亿； 2017年3月634亿。

图：m2同比增速与居民中长期贷款 数据来源：wind

简单解读下：

M2代表着货币的宽裕程度，同比增长8.3%，从早些年2位数的增速下降至当下的个位数增速。

说明，经济高增长的时代已经过去了。

居民中长期贷款代表着大家买房的住房贷款，同比下降；结合着碧桂园断崖式的销售数据一起看，能够明白大家现在贷款买房意愿很一般。

概括一下数据就是，买房的意愿不够强，是当下大多数人的普遍现象。

原因是什么？

我个人认为答案有很多，比如就业不够充分、交楼不够及时等等。

但是，最直接、最共性的答案是：买涨不买跌，房价看涨的预期变了。

举个我朋友的例子。

他虽然现在因为工作不稳定而焦虑，因为期房有烂尾的概率而担心。

但是，假如房子的价格依然很坚挺，上述的一切都不再是问题；他大概率要想尽一切办法去首付买房。

因为现在不买，将来一定会更难上车了。

因为拉长周期看，现金一定是贬值的。

因为能够跑赢通胀、同时承载万亿资金的房产市场实在是太稀缺了。

所以，房价能够稳住而不继续下跌，将会成为老百姓买房的关键因素。

这就好比美国房价在2008年房地产次贷危机，稳住价格之后，不仅夺回了过去的失地，而且再创历史新高。

接下来，有一个大问题，如何扭转房子下跌预期，稳定房产市场呢？

当下，房子一边是观望者（投资者、刚需者）看到房价下跌，看到房贷利率下调，就在预期有更低的房价、更低的利率。

而另一边的房子置换者则抱着一种普遍的心理：割肉卖房可以，但一定要在置换的房子上更凶残地砍价补回来。

这样继续下去，很容易出现市场承接不住的风险，进而引发金融系统性风险。

好比股票一直有人在贱卖，但是买的人少，一旦跌破某个心理支撑位置，就容易引发恐慌、践踏。

我个人觉得打破房产低迷的怪圈、改变房市的预期，不能既要又要，买房卖房两头都抓，而应该着重管理买房的预期。

有三个方面可以参考吧。

首先，管理人民币汇率预期。

人民币汇率贬值，会使得部分资金流出包含房产在内的中国资产，造成房价下跌压力。

最好进一步扩大开放，重新推升FDI（外商直接投资）向上的趋势，带来增量资金。

其次，探索减少公摊、价格不变的方式，稳住市场预期。

比如，新房销售可以在售价不变的基础上，通过对公摊面积进行打折、减少，提高实际使用面积，刺激市场买房潜力。

再次，增加收入、改善就业，改变巧妇难为无米之炊的现状。

我们看到，中国灵活就业人数已经突破2亿人，不管怎么样也是一种选择吧。

只是，希望对这些人群能够进一步改善各项保障、保险制度，让大家赚钱少点后顾之忧吧。

另外，上海也调低了灵活就业人员职工养老保险的缴费比例，也算是增加可支配收入的一种手段吧。

数据来源：wind

房子无论是对于一个家庭而言，还是对于一个国家而言，都是牵一发而动全身的重要。

虽然，有人口老龄化、经济不确定等因素；但是，从欧美、及隔壁日本的历史来看，房子长期也是极大概率会跑赢通胀的。（见上图）

假如，有一天预期再次向上改变；那么，现在的房市一定是个巨大的黄金坑！