房地产的阴暗，没想在这扒光了

各位最近有吗

最近扒到一部宝藏电视剧，小伙伴们追的不亦乐乎

之所以吸引人是因为整个故事有两条线贯穿的

一条说的是两个年轻人努力奋斗的故事，另一条说的是领导们互相博弈勾心斗角的商战故事

最后这两类人有了交集，两条故事线交融在一起，成为了城中之城故事本身

目前豆瓣评分7.6，卡司也是老中新都有，整体阵容也都还不错

里面的桥段和细节都还挺真实，比较生动的还原了职场的各种细节

比如一开始，银行人初见客户时，春风满面的样子

恨不得把自己的脑袋都塞到电梯里的画面，像极了职场商界的所谓白领强装绅士的滑稽模样

当然，今天之所以想要和大家分享这部连续剧的一个很重要理由

就是在整个故事下，穿插了大量和房地产息息相关的东西

看看这直白的台词

不得不说深谙整个楼市的发展了

而和房子有关的各种话题也被各个平台纷纷议论和探讨

（图源：小红书用户@moo ）

我在小红书和朋友圈都有刷到过，关于这样的工资做买房计划是不是合理

追其原因

背后正是因为这部连续剧的导演：滕华涛

没记错的话之前滕华涛分别导演过 《蜗居》、《心居》，算是行业内 出了名的爱拍房子的故事

各位感兴趣的可以去看一看

但是最让我诧异的是

《城中之城》的连续剧所涉猎范围已经不仅仅是简单的楼市，而是把内容探向了更深处的 地产开发 逻辑

尺度之大令人咋舌

伴随着剧情的推演， 整个连续剧还原了一家民营房企，怎么在信托公司的帮助下，从银行骗到10多个亿贷款的全过程

是的，这就是今天要写这篇文章的理由

让我们顺着故事线，我给大家梳理下这其中的来龙去脉

哦，对了，开场时候一般要先说一句：

以下内容纯属虚构

如有雷同纯属巧合

01

故事设定的背景是2016年

这个时间点算是整个行业一个很特殊的时间

行业在高点，但是调控风雨欲来，很多人知道会来，但是不知道什么时候来

以及到底来不来

就在这样的背景下， 竣龙集团就是其中一家房企

是一家中小型规模的民营地产公司，老板叫吴显龙

虽然说是中小型，这家公司 在全国各地都有分公司，从上海到山东到江西到广州，最后到香港，布局广泛

手头也确实有一些在建项目， 比如银河小区，还有天鹅岛和长滩等地块

是不是非常典型

和大多数民营企业一样，这家公司日常经营也不规范

特别是在整体资金调度层面，经常挪用专款，十个茶壶，五个盖子，哪里冒气就往哪里盖

像天鹅岛项目的头款1200万，说好了是承建公司“专款专用”

也是被追着要，但是集团还是划拨给了别的项目

而整体的拨款原则就是：哪里 更紧张 就哪里调用钱， A项目断了、B项目救；B项目断了、再找C项目救，以此循环

这样拆东墙补西墙的事情没少干

但是，神奇的是，过去很长一段时间都相安无事

这就是楼市的魔幻之处

这确实也是不少民营企业的能力，通过辗转腾挪，最终好像都能涉险过关

在2016年之前，几乎没有一家房地产企业真正受过痛

这其中有两个理由

第一市场真的好，很多房子到最后都能卖了

第二银行也真的很帮忙，哪怕房子没卖也能通过各种抵押 换到 紧急资金

也因为这两个原因，催化了不少老板的野心，觉得自己最终都能逢凶化吉

但是大家记得时间点：2016年

这个时间有了一个明显的变化，就是行业开始 对于房地产的的监管开始收紧

银行等金融机构开始实行严格的 名单制管理

什么意思，规模大的企业被认为信誉好，能够进入白名单，整体的融资额度和权限有着充分的放开

而竣龙集团自身规模一般， 根本进不了这个清单行列

屋漏偏逢连夜雨，集团不仅从银行正规渠道借不到钱，在项目层面也开始问题显现

有一些小区，房子建好了，但是却迟迟拿不到三证

导致没办法销售回款，只能硬生生耗着

项目端有些项目开始出现资金链紧张的问题，而企业端也因为进不了白名单没办法公司融资

对于一家公司来说开始两头受挫，本来就不富裕的整体现金流逐渐出现了系统性风险

02

所有的风险积压在一起，最后总是先在一个环节先引爆的

在竣龙集团里，最为重视也是最核心的一个项目：长滩地块，开始出现了问题

从剧情截图可以看出，这是一块位于城市郊区，但是有着江景或者海景资源的庞大土地

在集团内被规划为 一座集商业疗养、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一体的 大型综合性地产项目

类似这样的项目，各位地产人一定知道整体的打造需要在前期投入大量的配套设施

所以会沉淀大量的资金，并且整个营销周期过长，资金回笼的速度没有想象的那么快

这个时候的资金链就出现了问题

但是好巧不巧的是，整个项目在之前就已经被集团拿到银行做抵押融资了

融到的钱并没有给到项目本身，而是被公司用作其他地方的周转

也是因为这个原因，整个项目的资金开发就被瞬间抽干，出现了暴雷的情况

更加致命的是， 公司主体还出现了逾期记录，被判了个强制执行

各个银行都过来抽贷，就此 长滩项目进入了清收法拍流程，很快就要被法院拿去司法拍卖

拍卖的结果大抵也是知道： 资不抵债，还不上钱

而单个项目的引爆很容易牵扯到整个集团，一旦扩散开来竣龙集团就进入生死存亡的时刻

所以竣龙集团此时开始了一场 自救

但是有趣的是，自救做的第一件事：找关系

因为公司有了逾期记录，而且也不是银行白名单，此时正规的银行借贷已经拿不到钱了

这个时候的老板吴显龙只能到处找关系， 求助自己的 好兄弟赵辉

一家商业银行支行的副行长， 贷款相关的负责人

不过赵辉为人谨慎，坚持严格遵守规章制度

并不敢冒着风险，给竣龙集团进行利益输送，违规放贷

甚至哪怕赵辉手头确实缺钱，急需给女儿治病， 但他宁愿去挂牌降价甩卖自己的房子 都不敢告诉吴显龙

因为怕什么，是怕吴显龙知道了强行给自己行贿，以求放贷

眼看直接从银行融资的路子根本走不通， 迫不得已，为了拿到足够的资金 来保住长滩项目，挽救整个集团的资金链

走投无路的竣龙集团动了 歪心思

03

这个歪心思叫改头换面

赵辉虽然没有帮吴显龙，但是还是给竣龙集团介绍了一家信托公司， 也就是赵辉同学——谢致远当总裁的远舟信托，看看有没有机会

没想到的是，就此信托公司和开发商联手展开了一场 非常经典 的骗贷大局

步步精准

首先第一步，先 保住长滩项目，让法院流拍

面对几天后即将开始的法院拍卖

谢致远先指导地产公司，找一家公司来陪跑，也交保证金走流程

一路加价硬刚到底，不管出到 什么价格，都力保能拍下

但是最后不付款

最后造成这块地的流拍，用这种方式先保住长滩项目不至于进入清算环节

而代价在企业端的认知就是：顶多交点罚金

然后第二步，巧立名目，成立皮包公司

由于流入地产的资金受到监管的严格管控， 竣龙集团就需要搞一个 非地产类型 的公司，来避人耳目

由信托公司对其进行包装，改头换面

通过抬高抵押的土地价值，伪造土地出让合同等多种手段

把一块旅游开发用地，摇身变成政策扶持的科技创新绿色类项目

打包形成一个主力做高科技企业的集合信托计划

这样，就可以符合相应的信贷政策，以混过银行的审核

第三步是重中之重，非常关键

需要编故事来骗银行，打点疏通各种关系，这个时候需要那个银行副行长赵辉的帮忙

在这个环节，谢致远和吴显龙双方，各显神通

先是用上了苦肉计

吴显龙躺在医院里卖惨，跟赵辉说“大不了眼睛一闭就走了”

自己的地产公司倒闭，从零开始，东山再起也不是不行

再是美人计

精心安排了一个和赵辉前妻长相酷似的美女

搬到他家隔壁

低头不见抬头见，各种偶遇制造机会

和他女儿打好关系，从包扎伤口再到包粽子， 隔着阳台喝酒聊天， 再在赵辉酒后趁虚而入

步步为营，极致拉扯下

最终成功捕获了他的芳心

还有 变相实施贿赂

既然赵辉又急需用钱，又不愿收他们送的房子和钱

吴显龙方面 借助东南亚博彩公司，来自全球成千上百个服务器

通过海外慈善平台， 用不同IP账号， 假装都是陌生的好心人

匿名为赵辉的女儿“捐款”，累计金额超过一百万美元

换算成人民币能有个700多万，想想也是够夸张的

等等各种手段

软磨硬泡，半推半就之下，赵辉最终 没有抵挡住友情、爱情和金钱的多重诱惑

批准了这份长滩集合资金信托计划， 答 应在 代 销项目书上签字

然后他们银行针对高端客户发售信托产品，获取大额理财资金， 再委托给远舟信托进行外部投资

环环相扣，三方互相咬合就把资金链的故事圆过来了

银行的融资款项一到远舟信托的账上，就迅速转给竣龙集团， 就此竣龙集团成功套取到了银行超过10亿元的巨额贷款投放

各位，佩不佩服这里面的步步为营

一拿到这笔号称是“专款专用”的钱后， 竣龙集团就开始到处填补漏洞，用来 偿还各种贷款和土地工程建设款

不过 更加荒诞 的是，因为有了这么一笔资金，后来集团里的其他项目开始拿到预售证了

然后陆续开始卖了，整个现金流就活过来了

竣龙集团不仅把窟窿填上了，而且还连本带利的还上了钱，三方的违规操作最后都相安无事，最后个人还都得利了

这才是让人害怕的

所有的铤而走险最后换来的是安全着陆，这可能是行业最为 黑色幽默 的地方

04

当然最后事情的走向开始慢慢的暴露，但是暴露的过程也有很多让我 没想到

随着后续剧情推进，已经率先被银行的审计部门发现了苗头

意识到长滩项目的资料只是表面功夫，根本禁不起细查

但是银行的其他员工却不以为意，觉得还是应该以 业绩为重

因为这笔业务最后确实还是给银行赚到钱了

目前更新到的剧情是，赵辉还主动向总行做了汇报，交代自身存在疏漏

然后追究下来，银行判定赵辉只是失察，不算什么大事

反倒是信托公司先遭受了处分

远舟信托被勒令停业整顿，下架所有信托产品

谢致远作为负责人被带走调查

最终被判处有期徒刑5年，并处罚金一千万， 罪名包括： 职务侵占罪、挪用资金罪、对非国家工作人员行贿罪

三方合作的一个案件，最后先被处分的是谢致远

他在狱中对妻子咬牙切齿地说： 没想到 自己最后成了背黑锅的“替罪羊”，费尽心血，给他人做了嫁衣

竣龙集团反而 置身事外

不仅起死回生，赚了个盆满钵满

另外得益于长滩项目的成功， 现在规模和名声都上去了

还跻身公司梦寐以求的地产百强名单

看到这里我不仅摇摇头，哑然失笑，不知道说什么才好

05

我们说电视剧是虚构的，但是这个环节流程各位看下来不知道内心什么感觉

特别是此时此刻的现在

我们看看行业本身再看看电视剧，也真的不知道到底哪里更加精彩

我们说行业发展20年，高速的发展带动了很多东西，但本质上也掩盖了很多

那时候很多人担心行业有系统性的风险不是没有原因

其实我们仔细思考一下，房地产发展到现在似乎一直都没有建立一个标准

就是什么是好企业的标准

剧中有一个细节，关于进入白名单的标准

就是我们还不是地产百强

什么是地产百强啊，就是卖的越多就是百强啊

卖的多的就能进入排行榜，前十名和前二十名的融资标准就是不一样的

但是各位想想，真的卖的越多的就是越好的企业吗

也是因为如此，2016年前后我们遇见了房地产企业最后的疯狂，叫越虚弱越要证明自己很强

因为虚弱的时候越需要借钱，只有通过规模做大才能借钱，怎么把规模做大就是拼命放杠杆

越是不行就越要证明自己行

我们回忆下2016年前后疯癫的企业，如今是不是差不多一样的结局

电视剧本身只是一个项目，但是整个房地产行业是个十万亿规模的产业，这里面的故事或许每时每刻都在我们身边发生

现实生活中，后来宣布的房企三条红线，银行的四条红线，本质上就是希望破掉唯规模论的发展模式

很多人觉得行业需要变革，但是在变革之前，我们觉得更需要一次价值观的重塑

就是此时此刻， 到底什么样 的房企是一家好企业

故事是虚构的，但是问题都是真实的

这些都太值得我们去深究

野蛮生长总归是一时，基业长青才能穿越周期

关于路在哪里，好像我们反反复复都有提及，我相信所有人都知道怎么走

但是看到了以及怎么走，为此付出多少的代价，这或许才是所有从业者午夜时刻需要认真想想的