楼市利好加码：北京、天津“松绑”限购，上海宣布 “以旧换新”

五一假期，楼市利好政策持续加码。北京宣布京籍家庭可在五环外新购一套房，天津取消本地户籍120平以上新房限购，上海宣布开展商品房“以旧换新”活动，南京都市圈9城公积金互认互贷，其中包括安徽多个城市。与此同时，江苏无锡、广东肇庆亦宣布多项房地产扶持措施。

// 2套房京籍家庭可在五环外新购一套房 //

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。

自本通知印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，允许以下居民家庭（含夫妻双方及未成年子女，下同）或成年单身人士，在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：

1、 本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；

2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；

3、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。

其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

// 上海宣布商品房“以旧换新” //

5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动，将通过“以旧换新”新模式，为居民置换住房提供更多服务，支持居民合理的梯度置业需求。

“本次‘以旧换新’活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。”上海市房地产行业协会常务秘书长蒋慰如表示，购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。

首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。“我们公司在上海有很多个项目，分别位于浦东新区新场板块、普陀区桃浦、嘉定区菊园板块、奉贤新城、嘉定新城等区域。我们积极响应两大协会的倡议，是第一批参加试点的房企。”某房企销售负责人韩润极表示，目前，公司正在制定相关操作细则，“一盘一策”，每个项目参加“以旧换新”的房源数量、合作中介机构、优惠活动各不相同。一旦操作细则制作完毕，将第一时间在公司官网、官微公示。

本次“以旧换新”活动是在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围，增加服务事项，规范服务流程，提高服务效率。上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会希望更多的开发企业、经纪机构参与进来，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。

// 天津取消本地户籍120平以上新房限购 //

据“天津发布”微信公众号2024年4月30日消息，天津市住建委等三部门联合发文放松限购。依据新政，天津户籍居民在天津市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。

不仅如此，天津新政规定，北京、河北户籍居民以及在北京、河北就业人员在天津购房的，享受天津户籍居民购房政策。

天津市住建委有关负责人表示，取消天津户籍居民购买120平方米以上新建商品住房大户型的限购，有利于更好满足居民改善性住房需求。

针对此次支持京津冀协同发展住房需求的新规，牛晓蕙表示，此次放开北京、河北居民在津购房门槛，加上去年实行的异地公积金可在天津使用，为北京、河北人群在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地之间的人员流动、资源共享。

除此之外，天津这次新政还明确，居民在天津非限购区购房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可在认定住房套数时核减1套。

// 南京都市圈9城公积金互认互贷 //

5月1日，南京住房公积金管理中心发布《南京市住房公积金南京都市圈个人住房贷款实施办法》。

其中提出，南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房可向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。

对于贷款额度，新政明确，夫妻双方均在南京都市圈城市缴存住房公积金的，合并计算贷款额度。非南京都市圈城市缴存职工不参与贷款额度的计算。目前南京住房公积金贷款的最高贷款额度为：首次和第二次使用住房公积金贷款，购买首套和第二套住房均为50万元／人、100万元／户。多子女家庭（有两个及以上未成年子女）的，首次使用住房公积金贷款购买首套住房为60万元／人、120万元／户。

对于政策出台背景，南京住房公积金管理中心表示，为进一步推进南京都市圈一体化高质量发展，推动区域内住房公积金业务和服务深度融合，4月25日，南京都市圈住房公积金一体化发展合作会议在南京召开。会上，南京都市圈成员城市住房公积金管理中心共同签署了《南京都市圈住房公积金一体化发展合作协议》。根据《协议》，为了支持南京都市圈缴存职工在南京购房使用住房公积金贷款，特制定本政策。

另外，南京住房公积金管理中心还发布了《关于调整南京市住房公积金南京都市圈购房还贷提取政策》。其中提出，南京市缴存职工在南京都市圈其他城市购买自住住房，可以参照在南京本市购房情况办理住房公积金购房提取和还贷提取，不受缴存职工工作地和户籍地的限制。政策适用城市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。南京市缴存职工在上述城市购买自住住房的，取消原政策要求购房所在地应当是职工（配偶）工作地或户籍地的限制，参照在南京本市购房情况办理住房公积金购房提取和还贷提取，不再查验工作地或户籍地材料。此外，房屋套数和购房提取次数按购房地城市单独计算。

// 无锡支持“以旧换新” //

5月1日，无锡住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》。

新政提出，加大“卖旧买新”支持力度。凡是在2023年1月1日后，在无锡市区范围内出售自有住房，并于2024年5月1日起在市区范围内购置新建商品住房的家庭，给予政策支持。对购买新房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不动产权证2年内不可转让”的限制，按“先买后卖”顺序“卖旧买新”。

同时，在2023年1月1日至2024年12月31日期间，在无锡市区范围内出售自有住房并于2024年5月1日至2024年12月31日期间，购买新房的家庭，给予“卖旧买新”契税补贴。补贴标准为：在2024年5月1日至2024年8月31日期间购买新房的，给予新房所缴纳契税50%的补贴；建筑面积在144平方米（含）以上的，再给予50%的补贴。在2024年9月1日至2024年12月31日期间购买新房的，给予新房所缴纳契税40%的补贴；建筑面积在144平方米（含）以上的，再给予40%的补贴。上述补贴标准，单套补贴总额最高不超过10万元。

另外，加大公积金支持购房力度。职工家庭在无锡市行政区域购买第二套自住住房申请住房公积金贷款，首付比例从40%调整为20%。借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度从50万元调整为80万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度从80万元调整为100万元。对生育二孩或三孩的本市户籍家庭，首次公积金贷款购首套自住房的，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度从60万元提高到100万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度从100万元调整为130万元。无锡市行政区域以外城市缴存住房公积金的职工，夫妻双方及其直系亲属（父母、子女）任意一方为无锡市户籍的，在无锡市购自住房时，可申请办理公积金异地个人住房贷款。

此外，加大人才来锡住房保障。对符合条件的新引进的青年人才，每年给予本科（技师）1万元、硕士（高级技师及以上）1.5万元、博士3万元租房补贴，累计支持最长两年；给予本科（技师）最高5万元、硕士（高级技师及以上）最高10万元、博士最高30万元购房补贴或购房券支持。对A、B、C1、C2类人才，给予20-500万元购房补贴或购房券支持。全面取消各类人才落户年龄限制和社保缴纳要求，鼓励亲属随迁落户。

新政还提出，进一步加大房票安置力，停止新建安置房，加大房票购房安置力度，允许延长使用期限，延长期不超过一年。加大补贴比例，在6个月内使用房票购房的，按购房使用房票金额给予7%补贴；在7到12个月内使用房票购房的，给予6%补贴；在延长期内使用房票购房的，给予5%补贴。扩大房票使用人范围，畅通全市通用。

// 广东肇庆：商品房按套内面积计价销售 //

4月30日，经广东省肇庆市人民政府同意，肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市财政局等7部门联合印发了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，提出支持促进住房消费、加大住房公积金贷款支持力度、提振房企投资信心、促进行业提质发展等四方面21条措施，5月1日起正式实施。

根据《若干措施》，肇庆提出鼓励住房“旧换新”“旧转保”。将全市公积金增值收益的50%以上用于支持筹集建设保障性租赁住房和公租房。制定支持购买改善性住房并推动旧房转保障性住房有关办法，鼓励有改善住房需求的市民群体，将本人或直系亲属持有的可用于出租的商品住房，自愿申请纳入保障性住房房源，经属地住房保障部门审核后，符合条件的，由属地政府委托的机构（简称“实施部门”）参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租。申请人的全部租金收益用于新购肇庆市行政区域范围内的新建商品住房。实施部门统租后的房屋用于本辖区保障性租赁住房或公租房运营。

换购住房个人所得税予以退税支持。落实财政部等三部委有关政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售位于我市的自有住房并在售后1年内重新购买我市住房的，其已缴纳的售房个人所得税予以退税支持。其中新购住房金额大于或等于原住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于原住房转让金额的，按新购住房金额占原住房转让金额的比例退还已缴纳的个人所得税。

推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。积极有序推行商品房现房销售。该通知旨在规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护市场环境，保障交易双方的合法权益。

根据通知要求，各房地产开发企业和房地产经纪机构应对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，确保标价内容与套内面积单价保持一致。此外，各地住建部门需按照市委、市政府的决策部署，督促指导属地房地产开发企业和房地产机构执行新规定，并适时开展督导检查。

// 自然资源部发文，多地供地节奏或有变 //

2024年4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称《通知》），明确指出：

一、做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接。二、合理控制新增商品住宅用地供应。三、继续大力支持保障性住房用地的供应。四、严格执行住宅用地收回的有关要求。五、层层压实责任。

《通知》中明确指出各地未来新增住宅用地供应量 与当下商品住宅去化周期、盘活存量数据 密切关联，提出“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时 下大力气盘活存量 ，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照‘ 盘活多少、供应多少 ’的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”。

《通知》指出 “以人定房，以房定地，统筹‘市场 + 保障’的住宅用地供应安排”，“人房地”联动机制加快建立，未来人口规模大且人口增长的城市，土地供应也将得到更多保障。另外，《通知》明确各地在供地计划中要对保障性住房用地优先安排、应保尽保，同时指出要统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设，未来保障性住房建设或将通过两种方式来实现，一是通过协议划拨方式，新增保障性住房用地供应；二是通过盘活房企手中未开工的闲置土地、企事业单位自有的闲置土地等方式，建设保障性住 房。优先安排保障性住房供地，为保障房建设提供了土地保障，表明未来保障性住房建设节奏将加快，有利于加速构建“市场+保障”住房体系，加速构建房地产发展新模式。

《通知》用了较大篇幅强调要“层层压实责任”“加强组织领导和部门协同”，当下房地产市场供求关系已经发生重大变化，4.30政治局会议也为房地产政策明确了方向，只有各地、各部门协同落实相关举措，压实自身责任，才能更好地促进各项措施落实到位，才能更好地促进房地产市场平稳健康发展。

// 机构看好政策落实效果 //

广发证券表示，“以旧换新”由点及面，40 余城跟进出台。响应中央关于“支持改善性需求”与“消费品以旧换新”的号召，23 年以来郑州、南京、深圳等40 余城出台以旧换新政策。以旧换新可分为收购类与帮卖类两大模式，帮卖类为房企与中介合作的市场化形式，由于无增量资金的引入，需求落地更多取决于市场环境；收购类以旧换新通过直接收购居民旧房的方式促进新房销售，帮助改善需求加速落地，地方国资等增量资金直接转化为确定性的新房销售，并可撬动一定居民杠杆。

“以旧换新”政策作为2024 年国家提振内需的重要举措，得到了各级政府的积极响应。本次政治局首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，以旧换新将成为重要政策抓手，提振国内需求的同时，化解市场风险。中长期地产政策思路已经出现调整迹象，从短期应对措施，向长期制度性措施转变，预计格局将会逐步趋于稳定，市场下行风险和压力也会逐步缓解。

国信证券发布研报称，2024年4月30日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

1）本次中央政治局会议与房地产相关内容出现多处新表述，具备方向性意义。2）存量方面，当前房地产库存突破历史高点，除继续放松“五限”外，收储去库存模式有望得到推广。3）增量方面，优质住房意味着降低新增供地的容积率、放松户型要求等。4）投资建议：本次中央政治局会议对房地产政策创新定调，若后续出台行之有效的政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。