深圳救市，太保守了

经过多轮吹风后，深圳终于发文放松限购了。

内容倒是很多，但是惊喜倒是没咋看到。

我简单给大家总结：

1、郊区和近郊的限购（盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区）只需要一年社保即可，核心区（南山福田罗湖，宝安（新安街道、西乡街道)）则需要三年社保。

2、本地两胎家庭以上可以在郊区买多一套房子。

3、鼓励企业下场购买住宅，年缴税满100万，公司人数10人以上即可在郊区购房。

4、开展“收旧换新”和“以旧换新”。

这次的新政，很明显就是为了帮助郊区去库存了。

包括开放给企业下场抄底，这算是一个新的方向，也是为了加速消化郊区库存。

上周中央zzj会议针对房地产的板块重点已经偏向去库存，今天深圳的政策其实也是相呼应。

4月19日，深圳市规划和自然资源局公示了最新的“深圳市存量住宅用地”清单，统计时间截至2024年3月31日。

据清单显示，深圳存量住宅项目共613个，存量用地总面积1192.09公顷。

把时间线拉长来看，和前两年2022年相比增长了接近10%，和21年相比增长37.8%。

经过这一两年的低迷成交后，深圳目前的新房二手房都已经达到史上之最了。

新房去化周期已经去到22.3个月，按照高层的要求，商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。

所以今年深圳的土地供应也是比较被动的，要看市场能消化多少。

很多人奇怪，为什么不松绑罗湖的限购，罗湖虽然没落了，但始终位于市中心，库存量并不算大。

在新房市场中，库存量最大的主要集中在郊区。

龙岗有81个，龙华49个，宝安35个，光明32个，这四个区域的新房市场早就极度内卷了，价格一降再降。

而盐田大鹏这些地方由于人口少，成交量偏低，导致去化周期长。

这次新政唯一算得上惊喜的应该是放开了龙华红山和深圳北区域的限购，是这次唯一算得上核心的区域。

而宝安的沙井福永、龙岗大运，光明凤凰城这些区域属于远郊核心，近些年来也颇受刚需的欢迎。

沙井今年的珈誉府成交一直挺好，这次放开后预计也不会差，东部的话可能回暖还会慢些，现在无论刚需还是投资客对东进战略已经不感冒了， 坪山中心城也许会 吸引比亚迪的新员工 上车。

龙华一直都是刚需 的首选，现在新房价格 比之前光明龙岗还低， 笋盘量大，居住氛围纯熟 ，应该是这一次新政的大赢家了，尤其是红山和深圳北的新盘，肯定会加速去化。

后续看市场情况，要是一般的话不排除开发商会允许先收定，等一年后再网签，现在大家都预期后续还会继续放开了，就是在等时间节点而已。

至于盐田大鹏这些人口少的远郊，放不放开都一样没什么人关注。

以上这些地方都是重点去库存的区域，但说实在的，这一次的救市只是单纯降低了购房的条件，外地投资客依旧无法直接进场。

对深圳楼市的利好不会很大。

目前深圳本地需求早就不差名额了，深圳是在2021年开启限购升级，到如今已经三年时间，也就是说大部分人都有了深圳的购房资格。

可这群人压根就没上车啊，一直都在持币观望中，担心市场进一步下行，想要激活这群人上车一定是看到外部资金进场搅乱市场，他们才会跟风。

所以深圳楼市一天不解除郊区限购，让外地人进场抄底，单纯靠本地需求很难重新激活深圳楼市。

这一次救市也许可以拉一波郊区的成交，但很难持续下去。

说实在第一眼看这个政策是有点失望的，这一轮房地产危机，深圳无论是回调的时间和深度都是史上之最，是回调最彻底的一线城市。

加上深圳作为改革开放的桥头堡，在政策的制定上一向应该先行一步或者说更大胆一些。

但现在深圳还是太保守了，网上就连真实的成交价和放盘价都看不到，只能看到已经失去参考价值的参考价，这真的让人很失望，连北上广的成交价都是看得到的，深圳为什么就不能呢？

最近房地产的预期有好转的趋势，大家都在期望一线城市放大招趁热打铁，就连高层也把调控的自主权下放到地方，就是希望地方可以尽快稳定市场。

市场也一直预期深圳这一次解除限购可以先把郊区的大门先打开，让外地人可以进场帮忙消化库存，但没想到，还是保守了些，力度不够。

就连改善群体备受期待的二手房增值税五改二都没有落地，仅仅是松绑限购，诚意明显不足。

想要给新房去库存，其实必须把二手房成交量先激活起来，否则卖不掉手里的二手房，改善群体也很难去买新房。

现在深圳的房价的确是已经跌到底部了，4月份成交4171套二手住宅，创下近两年来的新高。

但内行人都知道，这放在过去是普通的不能再普通的成绩了，更别说这些房子大约8成以上都是靠以价换量换来的。

今天新政已经落地了，往好的想就是限购已经开头了，后续郊区全面解除是早晚的事。

但最怕的就是这种挤牙膏式的救市，耽误了市场复苏的时间，因为大家会感觉政策没出完，就会继续观望等待。

从今天的新政来看，深圳楼市真正复苏还需要时间，今年继续以价换量吧。