房地产的终极杀招——“兜底”！

5月17号，咱们央行花3000亿支持地方下场购房的消息引发了不少人讨论。

有人说咱们得房地产救市进入了新拐点，甚至有人认为房地产的终极杀招也不过如此了。

今天我想换个角度，结合2009年美国政府也曾经下场买房这段历史说一说我对咱们房地产救市的一些想法。

我的看法是：房地产终极杀招是ZY财政“临时性介入”，兜底。

在说明这个问题之前，先看一看2009年美国房地产危机的时候他们是操作的。

请看下图，美国房价历史走势：

2007年，美国因为居民还不上房贷，加上前期房贷资产证券化严重，导致美国金融系统立马瘫痪，开发商资金链瞬间断裂，破产、失业......美国房地产市场很快住进了ICU。

我记得当时上大学，从课件中看到某海边别墅只需要1美元就能买下（房贷需要还），就那都没有人要。颇有点儿像这两年我们某些地方0元买房的味道。

于是美国开启救市。

救市初期也是从需求端刺激入手，把房贷利率快速往下调，试图让有钱的居民入场买房去库存。

然而，没有什么卵用。

随后，央行试图通过QE，先把金融系统救活，幻想能依靠银行贷款的市场化力量救助开发商摆脱危机。

最后的结果也收效甚微。

无奈之下，美国财政部终于下场买房（实际操作变成了买房地产股票和债券，间接买房）。

该计划大体分为两步：

第一步，2009年2月直接启动住房救援计划。

该计划有两个动作：第一个动作是保住有房的居民不会因为房贷还不上而失去房子，征信抹黑；第二个动作是花钱，保住持有房贷的两房机构——房利美和房地美，避免他们不接收新的房贷。

第二步，2009年3月启动信贷市场计划。该计划主要解决企业和老百姓想贷款贷不出来的问题，避免房地产风险往其他地方蔓延。

经过这两个动作，仅一年时间，美国房价跌幅放缓，2010年美国政府开始研究怎么退出。2013年末，美国楼市确认企稳，财政部也已经收回之前砸的钱，彻底退出。

回顾这段历史，是不是觉得似曾相识？！

这不正是这两年我们在做的事情吗？！

然而，正是基于对这一段历史的了解，加上跟银行朋友的沟通，才让我认为：咱们得房地产救市政策远未结束，终局必然离不开政府的“临时性兜底”。

咱们这次政府下场买房，严格来说仅仅是前期“试点”的2.0版本而已，算不上新东西。

2023年2月我们已经进入“政府下场购房了”。只不过那时候叫“试点”。

模式与517类似，只是额度不一样，具体内容看下图：

之所以说房地产救市的动作还远未结束，也谈不上出了终极大招，是因为我们依然靠市场化靠银行在推动这件事儿，没有更进一步地触及房地产问题的核心——开发商和居民的流动性不足（信用缺失）。

就拿开发商来说，政府下场买房，可以让开发商手里卖不出去的房子卖出去，拿到现金。

可眼下，开发商手里的房子、土地等根本卖不出好价钱。比如前几天需要钱周转而卖地万科，土地价格打折打到脚踝了。

如此这般，救市举措无非是让开发商亏损尽快得到确认而已，整体并不能提高开发商的信用，这也很难让开发商通过银行借到钱，去完成保交楼。

前段时间跟银行朋友聊天问他们对房地产的相关贷款怎么看。

三位从事银行对公业务的朋友几乎一个观点：没有足够的抵押资产，不给贷。

从他们的字里行间可以听出来，银行放不放贷款第一要务是安全，大额贷款必须要有足够的抵押物。否则，即便央行给的钱再便宜，催的再急，也不会贷，即便是真贷了，也是“名义上贷”了。

这才是当前市场化房地产支持政策效果甚微的原因——开发商信用不足。

加之，部分居民因为房贷偿还也面临失信，其他人看到哪还敢招惹房子？

这就大大地减弱了降房贷利息、降首付的作用。

所以，此刻单靠市场化靠银行放贷来解决开发商资金链不足的道路，很难走的通。

必须要要ZY信用强力介入！

一个即将失信的个人，一个即将失信的企业，谁愿意借给他钱，又有谁愿意入股支持他？

这才是问题所在。

这次救市本质上是地方政府以最后买家的身份介入，面上是“兜底”。

可是，“兜底”兜的又不够彻底，依然还需要银行作为中介去施行。

从经济的角度讲，它依然没有解决银行心甘情愿房贷的问题。如此一来，积极性必然打个折扣。

另外，517还没有清晰地购买时间表或目标，会不会出现仅“局部”兜底的情况？

这个问题再具体一点儿就是：

站在银行的角度，你会给房子不好卖不好租的地方贷款吗？

站在地方的角度，你会下场买亲儿子的还是干儿子的存量房？

我认为大概率前者是不会的，后二者是有倾向性的。

那么这两个动作只会促成一个局面：下场买房即便见效也仅会是“局部”。

就像年初国家队下场买股票一样，买谁，谁动动，无人问津的小盘仅仅止跌（或下跌速度放慢）而已。

综上，笔者认为:

1，517新政既非楼市政策的拐点，也不是房地产救市政策的终局。大招必然是兜底，ZY财政直接绕过银行先介入，然后在靠市场化运作。

2，强烈建议，我们也不妨启动住房救援计划。由ZY财政出钱下场买开发商股票和债券，一方面不仅能达到给开发商增信的目的，解决银行敢贷款的问题，快速完成保交楼，增加购房者对房地产市场的信心，另一方面未来政府退出的时候也更方便。

唯如此，不可。

否则，房地产支持措施将没完没了地出。