大事发生！央妈，瞄准存量房产

这两天，我在翻看央行官方网站时，发现一组特别反常的数据。

2024年3月，政策性银行净归还抵押补充贷款322亿元，

2024年4月，政策性银行净归还抵押补充贷款3432亿元，

2024年5月，政策性银行净归还抵押补充贷款750亿元，

就是说，银行提前还贷了，而且金额还不少，差不多4500亿元。

▲数据来源：央行网站

抵押补充贷款是什么？

我来通俗解释下，

咱们要集中力量干一些大事儿，往往就需要一些资金来专款专用。

这个抵押补充贷款（PSL），就是咱们推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”的专用款。

所以，央妈很早就把钱给到位了。

今年3月国新办发布会，央行表示“去年12月新增的5000亿元抵押补充贷款（PSL）额度已全部发放”。

这就是希望政策性银行赶紧把5000亿贷给地方，让地方赶紧大干特干地花出去。

但是，现在政策性银行已经净归还了4500亿，接近5000亿。

难道是原先借的PSL资金到期，需要还了？

我特意看了下PSL的历史数据，按照PSL期限为1年，展期次数累计不超过4次，最长为5年推算，可是今年4月并无大额到期。

就是说，这批PSL几乎是提前原路返回了。

问题就来了。

4500亿的“便宜资金”，政策性银行为什么就不用？三大工程不搞了吗？

我来回答下。

PSL资金早期往往是和棚户区改造、保障房建设有着较大的关联，并且是一种房子供应增加的工具。

请注意三个关键词，PSL、棚改、增量房。

举个例子。

2015年~2018年，地方为了进行棚户区改造，于是把一些城中村、老破小等拆迁，给了拆迁户一大笔钱。

拆迁户的这个钱往上追溯的话，就和央行发的PSL有很大的关联。

地方把棚户区拆完之后的这块空地，卖给开发商，同时获得卖地收入，然后再把卖地收入还给政策性银行，再还给央行。

PSL就完成了一次周转。

开发商也要赚钱的啊，于是就疯狂加杠杆；于是乎，就在有限的土地盖更多、更高的楼盘。

拆迁户手里有钱，就开始买房。

房子卖得快，开发商就惜售，房价就上涨，开发商就赚钱。

这个过程下来，PSL发放→棚改→拆迁户买房→开发商惜售→房价上涨→土地上涨→当地GDP上涨→PSL还了。

楼市也欣欣向荣。

不过，棚改这个闭环得以完成，有一个非常重要的参与群体。

这个群体购买了市场新供应的房子，把辛苦赚来的工资沉淀到房子，人生从此与房子深度绑定。

画像大体是农村进城买房的，以及城市非拆迁户买房的。

如图所示，他们的参与使得整个城市的城镇化率快速增长。

城镇化率，从2010年的49.68%一路增长到2022年的65.22%，高楼大厦拔地而起。

乡村人口，从2000年的占比63.78%，一路下降到2020年的36.11%，从此都是城里人。

居民杠杆率，也从2000年的7%，一路上升到了2024年的64%，这个不能展开讲。

显然，这个群体已经力不从心，PSL去做增量房子将面临新挑战。

总结一下，就是两个结论。

第一个，三大工程肯定是还要搞，但是重心可能会放在“平急两用”公共基础设施建设。

另一个就是，PSL做增量房的策略可能会有所调整。

▲数据来源：第七次全国人口普查公报，第一财经

救市的策略，怎么调整？

答案或许是，PSL做增量房调整为保障性住房再贷款做存量。

4月30日，官方对房地产首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的要求。

这个政策有了新的指向性，即去库存。

2周以后，央妈设立了3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

意思是，从原先PSL“三大工程”里强调建设增量的保障性住房，逐渐调整到了收购存量商品房做保障性住房。

央妈的这个保障性住房再贷款就相当于平替了PSL的部分功能，而且更加厉害。

来看一组数据，

1.利率更低。

利率为1.75%。

2.银行更多。

除了政策性银行外，国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行也参与进来了。

3.金额基本一致。

这次央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，基本与政策性银行5000亿元PSL金额差不多。

4.增量建房调整到存量收房。

收购的商品房严格限定为房企已建成未出售商品房，按保障房用于刚需原则，严控户型和面积标准。

这就是一次非常重要的救市策略调整，相当于是楼市的供给侧改革。

此外，配合着住房的以旧换新政策。

城投收房，居民换房，等于说是把原来要盖房的钱，用来撬动存量的新房。

这一过程，也减少了一些拆迁暴发户，闭环更加公平合理。

这一套新组合拳下来，开发商新房去库存的路径更加顺畅，相当于ZF充当托底资金，撬动社会刚需、改善住房资金，共同进场。

结果就是。

楼市供应减少，没有再大力盖新房（PSL净归还），

库存减少、成交增加（城投收房+以旧换新+社会资金），

房价获得支撑，楼市逐渐软着陆。

事实上，楼市的微观数据已经发生了明显的变化。

比如，上海、深圳一些楼盘已经取消了许多优惠政策，也有些楼盘开始验资、提高看房门槛。

现实就是房子成交量已经起来了，先知先觉资金对核心城市的核心区域，已经非常躁动。