不装了？房地产市场进入摊牌时刻
市场迎来最关键时期！
政策落地了，情绪也发酵了。
眼看着各大城市新政已近一个月，效果怎么样呢？
上周我挨个考察了几个重点城市，想看看现在最真实的市场情况。
结果，在广州看的第一个项目，就被震惊了。
因为，至少有三四年都没看到过这么傲娇的楼盘了！
喏，就是 它！
请注意水晶体部分。
这是广州海珠区的一个项目，一期已经卖完了。
据说上次打算推售300多套房，开盘前没做任何推广宣传，就已经定了200多套。
现在二期加推，抢先交定金锁房源。
但问到二期是啥产品的时候，销售小哥淡定地拿激光笔指了指沙盘上的水晶体，嘴里蹦出三个字：是个谜。。。
什么户型？不知道。
什么价格？还没出。
能买吗？能啊，先到先得，现在交定金，开盘正常交首付，回家等网签。
什么时候网签？不确定。
那等手续齐全再买可以吗？可以，但那时候肯定没房了。
这个谜一样的房子，简直让我惊掉了下巴！
不少客户来了只能先自行了解参观，简单看看沙盘和一期的样板间，销售根本接待不过来。
离开后，我们又去看了个更贵的楼盘，依然人满为患。
工作日的上午，依然有不少人在看沙盘，算价格，看样板间。
接待我们的小姐姐说，这个项目比今年3月单价又涨了3000。
我们换了个区域，发现客户依然很多，算价格都没地方坐。
这些景象，在某一瞬间让人觉得很恍惚，感觉根本不是在刚刚经历了房地产史上最严重的危机之后。
巧合的是，就在我们调研广州的时候，有上海的同事在群里说，最近上海有新盘2小时就售罄了。
新政首周，上海新房成交面积环比增长34.83%，二手房环比增长31.75%，领跑全国。
深圳不少中介最近也忙得脚不着地。
除了忙带看、忙签约外，还要帮业主排队拿号。
有楼盘开盘采取先到先得的选房方式，有人凌晨就跑去排队拿选房号码了。
上一次深圳半夜排队拿号似乎还是在2020年。
这些，都代表了头部城市此刻的楼市现状。
其实，并不只是一线城市，很多强二线也从寒冬里走了出来。
杭州十区5月新房共成交5500套，成交量环比上涨17.7%，新房流摇率大幅下降。
成都5月成交量达126万方，为2024年内高点，且环比增9%，相比一季度月均增长34%。
武汉5月新建商品房成交7749套，环比上涨10.8%。其中，新建商品住房成交6058套，环比上涨21.8%。
……
从目前的情况来看，很多强二线市场继续向好，就看6月的表现了。
在看完几个重点城市之后，市场有几个明显特征。
第一，这几年的下行行情，负面影响真的很严重。
就拿珠海来说，网红板块航空新城价格降了好几次，最高点卖到过3万+，现在新房均价2万左右，二手房差一点的1.7-1.8万，好一点的2万。
有楼盘去年2月还是2.3-2.4万的价格，现在降到了1.8-1.9万。
拓客也很猛，中介小哥看到有人看房，会穷追不舍地紧盯着。
还有些板块2021年的时候，高位站岗的也都是3万+，总价300万以内根本买不到。
现在200多万就能拿下同样的户型，降了有100万，降幅还是比较大的。
从我们调研的数据来看，很多城市和区域，除了个别项目维持价格平衡，基本都在降价。
甚至一直到现在，都还没有涨回去。
而这也导致了第二个特征的出现。
第二，一些人开始进场抄底了。
现在一个很明显的现象是，很多开发商还没有完全从市场下行的恐惧中恢复过来。
煎熬了好几年，现在忽然有人开始买房了。
开发商想的是赶紧趁这波机会出货，谁知道将来会怎么样呢？
这一点珠海斗门的湖心路板块最明显！
斗门一直以来价值都很弱，整个区域供应量又大，这几年的降幅也很大。
有楼盘单价降了有1万，之前是2万出头，现在降到1万出头。
因为这里自带地缘自住属性，所以客户对价格特别敏感。
当地楼盘反应也很迅速，就是推出源源不断的特价房。
没有最便宜，只有更便宜！
效果也很明显，确实吸引了不少当地自住的客户。
这个就是在斗门某售楼部拍到的场景，来的几乎都是周边有自住需求的当地人。
区域内所有楼盘都在争抢这波客群，能多卖一套就多卖一套。
所以，虽然成交量看着上升了，但价格并没有上涨。
也许，如果持续有大批人涌进售楼部，开发商反应过来，价格可能就会做调整。
那，整个市场都在回暖吗？
当然不是！
更多的城市和区域只会跌的更惨！
比如我们调研的中山坦洲镇。
在中山最南端，位置跟珠海相连，价格便宜，1万出头，前些年有不少港澳客户组团去置业。
但界面很差，整个坦洲无全国知名大开发商进驻，这几年降价不少，降幅有3-4千！
我们从售楼部出来，发现前些年已交付的楼栋阳台上，挂了不少“降价急售”的条幅，可见二手房抛盘量很大！
接下来房价一定还会继续降！
看看这雨后的界面：
以及随处可见的正在卖的现房：
还有一个前几年很火的新区。
2019年开建，最高点卖到过3万，这些年房价一直在降，到现在均价1.7万左右。
晚上整个区域的亮灯率还是非常低，没有人住！
再比如武汉的长江新城，看着很牛啊，但是非常遗憾，离主城太远，几百平方公里，有大量的断裂带，没有人！没有人！没有人！
这里，我必须大声喊出来：
放弃5年内刚刚起步的区域！
放弃没有任何产业基础的区域！
放弃没有任何配套和基建的区域！
放弃太远太偏、跟主城严重割裂的区域！
放弃弱二线、三四线以下的规划新区！
请牢牢记住，未来有一天，你会感谢今天的这些建议。
很多人问，政策底和楼市预期能否彻底扭转？
现在不少城市确实看房量大涨，带看量大涨，就看最终的成交怎么样了。
但我们能明显感受到，这轮救市决心很强！
特别是一线城市，其实今年在重提去库存的那一刻，就意味着一线城市将全面提速！
即便新政效果不明显，接下来还会有更强的刺激政策，直到把行情拉起来。
同时再配合一整年的存款利率和贷款利率下行。
但，这并不代表垃圾资产、中小城市也能救起来！
空置率过高的城市和区域，不要买！
人口流失的城市和区域，赶快卖！
非一二线强学区的老破房，赶快卖！
我们要去关注的，一定是一线、强二线城市TOP3板块的好房子！
