权威人士：“央行工具+财政补贴”政策托底 长租房盈利性更可持续

为打通房地产市场堵点，助力房地产去库存，5月17日，人民银行创设3000亿元保障性住房再贷款，支持各地收购已建成的商品房用于保障性住房。业内人士认为，我国房子租售比正在稳步回升，在市场估值低位的背景下，通过“央行工具+地方补贴”可以有效激活住房租赁市场，长租房企盈利性更可持续，对于住房租赁业务不仅能够“扶上马”，还能够做到再“送一程”。

房子“租售比”在稳步回升

为落实4月30日中央政治局会议精神，央行设立了3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。

6月12日，央行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会。会议强调，按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。加强制度保障和内外部监督，坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务。

资产有价值，是因为会带来未来现金流等收益，是未来现金贴现的反映。业内人士认为，理论上，房子的价值受未来房租的贴现、房价涨跌的贴现两方面共同影响。其中，房子的使用价值，即租金的贴现是定价基础，总体会逐步上涨的房租决定了房子的底价。有研究测算显示，租金的贴现会占到房屋总价值的七成以上。而对于未来房价涨跌的贴现，其对房产价值的影响是双向的。

“过去房地产市场好的时候，老百姓买房子，更看重房价上涨带来的资本利得，近年来随着‘房住不炒’深入人心和房地产供求关系的趋势性变化，很多城市房价已在下跌。但即便是房地产处于低迷状态，房子合理价值的底线也会是房租的贴现；如果房价跌过底线，配置价值会相应提升，市场也会自我收敛和回归。”上述业内人士称，此外，对于未来房价和租金贴现所采用的贴现率，也会受到利率水平等影响，实际上也是需要结合利率水平变动，综合合理评估房子价值。

在房地产领域，“租售比”是十分重要的指标，即房屋租金与售价之间的比例，可以帮助投资者判断一个房产的长期持有价值。

分析指出，我国房子“租售比”在稳步回升，考虑房租上涨和租赁企业批发收购后的租售比更高。近年来，随着我国房价趋稳，租售比也在回升。市场机构测算，目前北上深平均租售比为1.7%左右，二三线城市租售比升至3%左右。若考虑到房租还会稳步上涨，随着时间推移，实际的租售比会更高。

“根据CPI房租分项数据显示，过去十年我国房租年均上涨1.2%。同时，对于近期各地方政府和国企批量收购存量房用作保障房，批发收购节约了房企的销售成本，长租房企业也能够进一步提升租售比。”业内人士称，而且，较之于破产清算，纾困房企更有意愿打折出售库存房源，地方政府和国企收购价格还有可能更低，运营成本也会进一步降低。

利好政策“加持” 长租房盈利性更可持续

过去我国住房租赁市场的参与者主要是个人，近年来，越来越多的长租房企业进入市场。市场人士普遍认为，相比于居民，企业更加专业，对未来租金走势更加关注。长租房企业能更好体现规模效应，随着经营经验的不断积累，品牌效应进一步积聚，运营与盈利能力也会明显上升。

“二三线城市目前房地产市场租售比已有3%左右，再考虑租金上涨，房租收入已基本能够覆盖融资成本，未来商业化运作模式还会为更为稳健成熟。”有业内人士称。

除央行提供的低成本保障性住房再贷款资金外，记者了解到，目前已有城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。比如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平方米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%。西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平方米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。

“在市场低位和起步阶段，有了金融和财政政策的支持，可以更好发挥撬动和激活作用，长租房盈利性更可持续。”权威人士称，总的来说，央行和财政的支持机制能够有效发挥托底效应，尤其是在当前市场信心悲观、行业周期处于低谷的时候，稳定市场的作用更为明显，可以助力房地产行业周期筑底。未来房地产行业和市场进一步恢复，将会更多依赖自身经营，实现商业化长期可持续发展。