交易量同比暴跌近8成，疯狂的新加坡楼市失速了？

作者：马欢

全球楼市的尖子生，成绩下滑了。

新加坡市区重建局6月18日公布的数据显示，新加坡新房销售遇冷，销量连续2个月下滑。5月份仅售出221套新房，低于4月的301套，同比下滑79%。

市区重建局认为，按照这个趋势，今年上半年新加坡新房销量将会是过去十年来最低的。房地产研究师麦俊荣更是认为，甚至可能会低于1998年金融风暴时期。

分析认为，市场需求疲软，缺乏对投资者有吸引力的重大项目，是新加坡今年新房销量下滑的主要原因。

图源：新加坡市区重建局

新加坡的楼市一度十分疯狂。由于大批海外移民涌入，推高了新加坡的房地产交易。《2023年ULI亚太住宅可及性指数报告》显示，新加坡私人住宅价格中位数为120万美元（约合人民币856万元），位列亚太地区各大城市房价之首。

居外网提供的数据显示，来自美国和中国买家一直是新加坡楼市最活跃的海外投资者。

如今，潮水退去，新加坡楼市也开始降温了吗？

楼市疲软

5月，新加坡政府机构、当地房地产公司等陆续公布了今年一季度的房地产业表现情况，调查显示，大宗房地产交易市场疲弱，私宅消费市场表现欠佳。

彭博社认为，新加坡的楼市虽然避免了全球房地产低迷的最糟糕状况，但受到经济放缓和政府限购的拖累，降温无可避免。

可以说，新加坡的楼市，是被大批有钱的外国移民“炒红”的。

近几年，受地缘政治局势紧张、通货膨胀等因素影响，大量外国买家涌入新加坡房地产市场，进而推动了价格上涨。当地房价在2021年暴涨10.6%之后，于2022年继续大涨8.6%。

楼市爆红，本地居民却不堪重负。来自《联合早报》的调查显示，超过70%的本地青年认为“房价过高”是他们未来10年内最可能遇到的头号阻碍。

为防止房地产市场过热，新加坡政府启动了几轮的调控。

图源：新加坡旅游局

在2021年12月和2022年9月，新加坡政府从上调针对外国买家的印花税、收紧总偿债率、调低组屋房贷贷款与估值比例、增加公共和私人房屋供应等方面，两度出台楼市降温政策。

2023年4月27日，新加坡政府再次发布新政策，将外国人购置房产的印花税从30%上调至60%。令人咋舌的高税率，成功让新加坡登上全球主要城市税率之首。

以一套位于市中心乌节路的三室一厅的房子为例，在安居客网站，该套房子标价487万新币（约合人民币2615万元），如果外国人想购买这套房子，需要缴纳至少1400万元人民币的税费。也就是说，购买这套房子合计需要超过4000万元人民币。

几轮组合拳下来，的确延缓了不少潜在买家下单的步伐。

“新盘价格高企加上高利率环境，是今年新盘销量下降的主要原因。”彭博行业研究分析师Ken Foong称，“开发商可能需要降低售价以吸引需求。”

花旗集团则预计，今年开发商住宅项目的利润率将进一步下降。

因为楼市降温，让相关企业的股价也受到了影响。新加坡最大的上市房地产公司——城市发展有限公司股价一度下跌19%，超过了该国基准股指的跌幅。

房地产机构OrangeTeeGroup首席研究员兼策略分析师ChristineSun表示，6月份新房销售不太可能出现大幅上涨，因为这个月学校有假期，很多家庭会选择出游而不是看房。

房地产经纪公司莱坊认为，除非政府放松调控，否则今年新加坡全年新房销量估计将低于7000套。该公司之前的预测为9000套。

房价依然很高

虽然销量下降，但目前看来，这对新加坡房价的影响不大，对于很多人来说依然是遥不可及的。

2022年，陈茜在新加坡拿到硕士学位后，在留在当地找到了一份心仪的工作。也是这一年，在大环境和政策的推动下，来自世界各地的大批富豪和创业者涌入新加坡。

数据显示，2022年迁入新加坡的百万富翁可能多达2800名，比2019年的1500人要多出85%。

购置或租赁房产是不少高收入群体落地后的头等大事，新加坡房价和租金也因此一路高歌猛进。

这两年来，陈茜见证了新加坡楼市的疯狂。她告诉时代周报记者，毕业后她租住在市中心的一家酒店公寓，酒店的小房间面积约10平方米，配有独立卫浴和公共厨房，当时月租金只需要1250新币（约合人民币6700元左右）。而现在，这个公寓的月租金高达3900新币（约合人民币2.09万元），早就大大超出了她的预算。

如今，陈茜只能在便宜地段与人合租房子，买房，更是不敢企及的梦。

对于这类型的情况，Christine Sun也表示：“现在比起买房，租客们也更愿意在郊区寻找更便宜的房子。”

图源：社交媒体

高涨的房价和租金，让部分外企和外籍人士为了能留下来被迫降低生活质量，还有一些人干脆考虑离开新加坡。

在新加坡居住了7年的法国人保罗说，尽管他和家人都喜欢这个国家，但因为他的房东打算把租金提高70%，最终他们决定搬回法国居住。

新加坡欧洲商会调查显示，97%的受访公司表示，这两年员工对租金成本上升表现出明显的焦虑情绪和心理困扰。约有60%的外籍人士在《南华早报》的调查中表示，他们正在考虑或计划离开新加坡。

新加坡房价仍然位居亚洲最高的行列，不过近期楼市开始出现冷静的迹象。在2024年第一季度，由于房屋销售放缓、供应扩大以及租金进一步下降，新加坡私人房屋价格的季度涨幅创下近三年来最慢。

分析师表示，未来几个月私人住宅市场的下行压力可能会持续，在经济不确定的情况下，购屋和租屋需求只会进一步放缓。

新加坡为想要购置房产的外国人构建起了高高的壁垒，但也为美国等少数几个国家开启了一道小门。

新加坡与美国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士这5个国家签订过自由贸易协定，虽然同样不能购买组屋，只能选择私人公寓和升涛湾有地住宅（唯一可供外国人购买的海滨别墅），但协定规定，上述国家的公民在新加坡购房时享受与本地居民同等待遇，不需要缴纳高达60%的印花税。

“美国人可能会继续成为新加坡最大的外国买家之一，因为他们受增税的影响较小。然而，其它外国人可能会选择在成为永久居民后再购买房产，或者转而购买非住宅房产。”Christine Sun说。

但仅开这一道小小的口子，还能让新加坡楼市的繁荣持续下去吗？