新加坡房价增速放缓，为什么？

新加坡房价连续第四个季度上涨，但上涨速度已经放缓。

根据新加坡市区重建局（URA）1日发布的报告，2024年第二季度私人住宅房产价格指数环比上涨了1.1%，低于上一季度的1.4%，也低于去年第四季度的2.8%。

根据瑞士宝盛集团（Julius Baer Group）6月底发布的《2024年全球财富与生活方式报告》，新加坡已成为全球私人住房第三昂贵的城市。报告称，由于对土地的高需求和有限供应，新加坡的房地产价格比全球平均水平高出约70%。

为了防止房价过快上涨，新加坡政府已实施多项措施来管理住房市场。例如，2023年4月推出的额外买家印花税政策，将外国人在新加坡购买任何住宅物业的税率从30%提高到60%，实体和信托购房的税率从35%提高到65%。

总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示，年内新加坡私宅房价会继续放缓，直至美联储降息。“外国买家一向把新加坡楼市作为避风港，这本是新加坡楼市的最大推动力，但现在60%的税费让他们转向了其他国家，如迪拜和日本。”他称。

新华社图

私宅价格涨幅二季度继续放缓

新加坡的房地产市场由公共组屋和私人住宅组成，前者由新加坡政府的住房发展局（HDB）建造和管理，价格相对低廉；后者则包括私人公寓、共管公寓（condominiums）和独立住宅（如排屋和洋房），由私人开发商建造。

过去十年，新加坡公共住房的人口入住率呈下降趋势。新加坡统计局数据显示，2012年约81.6%的居民居住在公共住房中，这一比例在2017年降至79.0%，2022年下降至77.9%，2023年再次减少0.2个百分点。根据一项去年对1000名18至35岁新加坡青年所做的调查，10名青年中有8人表示拥有私人房产是他们的生活目标之一。

根据URA的数据，6月份新加坡私人公寓的中位价已超过170万新元（约合910万元人民币），比四年前上涨了30%以上。HDB在7月1日公布的数据则显示，新加坡本地人主要居住的公共住房转售市场价格已连续第17个季度上涨。

安萨里称：“新加坡私宅楼价涨幅二季度继续放缓， 政府补贴的组屋的销售则量价均涨，显示买家有向组屋转向的趋势。这也折射出在高利率、高通胀和国际局势不稳定的背景下新加坡买家们的保守心态。”

据报道，近年来，新加坡政府增加了土地销售以促进私人住宅的建设。然而，由于政府的限制和供应量增加，开发商对土地的竞标兴趣减弱，最近有地块甚至无人竞标，这是20多年来首次出现这种情况。

新加坡房产经纪公司SRI私人有限公司执行合伙人刘珉豪对第一财经记者表示：“新加坡楼市今年跟往年不一样。 疫情期间，大家都来新加坡买房定居，那几年各开发商的项目卖得差不多了。今年的特别之处在于，没有太多新房产项目推出，这就是为什么第二季度的销量表现一般。”

但刘珉豪认为，这并不意味着新加坡住房市场从此踩下刹车。“在今年第四季度和明年年初，新加坡开发商会推出几个大的房产项目。例如，我们代理的马来西亚大型跨国公司IOI就已计划在今年末或明年初在新加坡核心区域的滨海区推出高端住宅项目W酒店公寓，针对的人群是本地及近年移居来的高收入人士。”

刘珉豪表示，虽然新加坡政府推出了昂贵的额外买家印花税政策，但高净值人士仍然能够承受得起一套小户型的开支，“持有跟新加坡有自由贸易协定的几个国家的护照的人士，实际上也可以免除高额附加税”。

仍具吸引力？

宝盛集团报告显示，新加坡连续第二年被评为全球生活成本最高的城市。除了房地产，新加坡在其他方面的成本也很高。例如，由于严格的车辆数量控制措施，新加坡是全球购买汽车成本最高的城市，价格比全球平均水平高出155%，私人医疗价格比全球平均水平高213%，高档餐饮的费用也显著高于全球平均线。

不过，报告认为，由于新加坡稳健的监管环境和在全球紧张局势中的地缘政治中立性，该城市对于全球高净值人士的吸引力仍然很强。

刘珉豪举例称：“在新加坡核心的滨海区，2004年该地区推出豪华公寓项目The Sail的平均房价为每平方英尺800元新币，今年这里新推出Skywaters Residences的报价已是6100新元了。 总而言之，新加坡作为地区安全港湾的地位仍然稳固。 ”

安萨里也透露：“经纪人反映有一些外国买家仍然看好新加坡，他们盯上了工业房产、数据中心和仓储物业这类无须额外加税且回报也相当稳定的房产。”

据房地产服务提供商第一太平戴维斯（Savills）发布的报告，新加坡中央商务区（CBD）A级写字楼、零售市场、工业设施以及私人住宅的租金都将继续上涨。

例如，由于现代高规格仓库和工业园区的需求旺盛，加之未来几年供应不足，新加坡工业租金预计仍有上涨空间。不过，住宅用地仍将是主要关注点，因为开发商在过去三年中销售了所有推出的项目，显示出对土地的强烈需求。

根据毕马威会计师事务所（KPMG）1日发布的第二季度全球经济展望，新加坡今年迄今为止的国内生产总值（GDP）增长率为1%至3%，预计在今年剩余时间内将继续保持这一增长率，这也与新加坡政府的预期相符。