中央下令，地方政府下场收房

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一场史无前例的“收房潮”正在席卷全国。

6月23日，重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目投入使用。这批房源总共95套，面积在35平米左右，在重庆租金1500元附近，算是比较有性价比的，重点是家具家电都很齐全。

同样的，最近被热议的城市苏州，6月初提出了“以需定购”，组织国企收购部分存量商品住房用作保障性住房，帮助开发商去库存。

我沿着这条线找下去，发现地方“收房潮”的还真不少，惠州、杭州临安、昆明、贵阳、大理等都发布过商品房用作保障性住房的公告，这些房子大多都是已经建成未出售的商品房，后续由国企收购用作保障性住房。

从我查到的数据，目前全国大概有23个城市已经落地政府收储商品房。

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官方下场收购商品房这事儿，去年就在提，但效果一般。

房价该跌的跌，成交量上不去依旧是常态。

随便举个非一线的例子——青岛，二手房成交量回 落十分明显，每一次新政，都是短期的刺激有效，越往后数据越差。

数据来源：克而瑞青岛

现在官方换了套思路，要求各地政府亲自下场参与房子收储工作，而且是“县级以上城市”都得参与。

还别说，这招下来，才真正见效。

官方把收上来的房子做租赁、做安置房和拆迁房，比如重庆，今年重庆嘉寓、重庆建渝住房租赁基金就收购了7个项目，一共4200套房源。

这些项目主要集中在轨道交通站点和商业区、产业园、校区、医院附近。仔细看，这些地段都有一个特性，人口相对密集。

前面提到的重庆国企收购的首批95套房中，官方收下来后运作得很不错，才半个月，60%的房子已经租出去了。

按这个趋势，拿租售比看，算下来比国债收益率还高。

最近我正好跟一些朋友讨论房屋租售比和国债，就谈到手里的一些闲钱还不如拿来买个老破小租出去，像上海这边的老破小，租售比已经明显高于国债。

不止是上海，武汉也是这样。

我朋友在武汉有几套房子，她跟我讲要按照现在的价格算，武汉许多房子房租收益率已经高于2.5%，很多甚至超过了3.2%。她了解到的像武汉洪山区某小区一套70平左右的房，目前成交价大概是100万不到，每月租金在2400元-2500元。

还有东湖一套98平左右的房，不到200万就能拿下，租金每个月可以收到3500-4000元，装修好的租金还可以再往上抬一抬。

以及南宁，当地官网之前发了一条《吴圩机场xx开展“以购代建”，征集符合条件商品性安置房源购买公告》，这波南宁计划安置大约是470套左右的房子。量看上去不多，但却是当地一个月的成交量，可以说是一个大大的商品房去化利好。

这种“以购代建”的方式，官方把房子收上来搞租赁，做拆迁和安置，加速了商品房去化，解决了房屋最大化使用。

问题是，市场的存量太多，成交量低迷，去化能很快完成吗？

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房子收储一般都是交给“地方国企”来干，从目前全国城市成交量看，依旧不明显，成交量这个底还没有被拖住。

6月出炉的房地产数据虽然表现还不错，但结构非常差，三线、四线甚至小县城的数据分化严重。

因此央行、住建部又召开收储会议推动各地加快收储，目的就是让各地方抓紧去库存，毕竟政策从517到现在，又已经降温不少，大家再次进入到持币观望期。

如果政府不在这个重要节点鞭策，楼市的低迷情绪恐怕又要到来。

我们说，商品价格由流通量的价格决定。

既然现在房子难卖，官妈又不愿意降价，那只能让地方政府来锁住库存，让其保持不流通，这样就能让国家队真正握住房地产价格的供求之锚。

房子不愿降价这事儿，让我想到了当年美国牛奶事件，美国当年经济危机，牛奶工厂当时宁愿把牛奶倒掉，也不愿意降价或送给老百姓。

现在房子其实也是这样，国家队宁愿直接收房，也不愿意降价卖给老百姓。

这背后有两层深意：

一是可以把收回来的房子打包再融资，然后在银行撬动更多资金，借新还旧隐性化债；

二是用低成本建立保障房体系，虹吸年轻人，为城市发展添砖加瓦。

第二点，从我最开始提到政府收房相对收人口密集区有很大关系。

国家队早在一月份就开始行动了，只不过这次是重提，希望地方加快速度。

闸门都要已经打开了，水也放了几千亿出去，国家队现在是主要购买者，这一棒不能全部交给平民散户，还得靠主力自己亲自作为才行。

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问题来了，主力的钱也不是大风刮来的。

显然只能通过“发债”，今年3月，会上就提到了发长期特别国债。517再次提到——

创设结构性货币工具 3000亿保障性住房再贷款，通过政策性银行、商业银行，发放到地方国企，收购房地产库存，用作保障房。

但问题是，这里库存和在建房面积实在太大，主力短期也吃不下这么大的馒头。

目前，商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%。其中，住宅待售面积增长24.6%。

数据来源：国家统计局

在来看一组数据，2024年1- 5月份，全国房地产开发企业房屋施工面积为688896万平方米，同比下降了11.6%。

这意味着，就算现在不新增项目，光是卖掉这些(已开工+已完工)房子，就需要整整8年多时间。

之前住建部的意见是，高于三年去化周期的地区应暂定住房类土地出让。就是说需要在几年内，收购目前在建和完工商品房的60%，保守估计需要大概30万-35万亿资金。

拿3000亿可以，拿3万亿也不是啥大问题，但30万亿，把锅揭了吧，这对财政也接不住啊。

这就是为什么现在还不能大规模推广“政府下场回购”模式的主要原因，说白了就是没钱，当爹的也是第一次当爹，还在创业期，没像美国、中东那样富得流油。

"下场回购"实际上是利用规模较小的特定贷款，对那些面临巨大财政压力和房价下跌风险的地区，进行资产回购。

这些资产通常属于城投公司和公共管理部门，这种做法本质上是一种内部资金的转移，简单理解就是通过"左手倒右手"的方式进行操作，并不能大规模推广。

"下场回购"作为一种财政策略，目的是稳定房地产市场，缓解地方和房企的财政压力。

这种做法虽然在短期内可能对市场有一定的稳定作用，但长期看，可能也会有一些潜在的风险和问题。

毕竟"下场回购"可能会导致市场信号失真，当政府或其代理机构直接介入市场，进行资产回购时，可能会扭曲市场供需关系，到时候房价就不能真实反映市场状况了！