上海地王降临，东莞五折卖房！楼市又被搅动

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备受关注的楼市回暖首月，各种关键数据终于出炉。

首先是6月70城房价，一线二手房可算是回暖了，连带着二三线降幅一起收窄。

6月一线城市新房售价环比降0.5%，降幅环比收窄0.2%。

四个一线城市的新房环比状况分别为：

北京：下降0.6

广州：下降1.2%

深圳：下降0.7

上海：上涨0.4%

二手方面，6月一线二手房销售价格环比下降0.4%。

其中北京和上海为2024年以来首次转涨，分别环比上涨0.2%和0.5%。

（6月70城二手房情况 来源：国统局）

如果从城市上升到更宏观的房地产开发、投资、销售面积等指标上，那么1-6月依旧维持着下行趋势。

整个2024上半年新房住宅销售面积下降21.9%，住宅销售金额下降26.9%。个人按揭贷款7749亿元，下降37.7%。

楼市继续一剂强心针，于是上海又站了出来。

7月9日是上海取消土地限价、房地联动价之后的第一场土拍。

最终4块土地顺利成交，平均楼板价49496元一平米。

这次土拍的特点包括：

1、杨浦区出现新地王

2、冰火两重天，两块地溢价，两块地低价

3、央企国企是买地大头

杨浦区的两块地备受追捧。

最热门的平凉社区地块，合计9家房企报名，分别为华润、保利发展、绿城、中海、招商、建发、越秀加北京城建、象屿加天安，以及上海城投。

这块地经历一个多小时60轮报价后，最后由保利发展22亿拿下，溢价率高达21.18%，成交楼面价88642元/平方米。

它位于内环内，距离杨浦大桥不远，周边配套比较成熟，有中医院、购物中心、小学中学等，距离地铁站一公里左右。

（杨浦地王地块配套齐全 来源：百度地图）

一条马路之隔的对面就是2022年，上海城投置地拿下的大桥街道93街坊，楼面价74302元一平米，房地联动价123920元一平米，目前已经全部售罄。

周边的新房项目基本在11万左右，因此保利大概率能挣到钱，这也是为什么多家房企竞拍的根本原因。

另一块杨浦区长白社区土地，只有保利置业、中海、北京城建加越秀、象屿4家开发商争夺。

房企不多，地块的竞争同样激烈，79轮竞价后北京城建和越秀联合体，以22.3023亿价格拿下，楼面价70272元一平米。

（公园 体育馆 商场一应俱全 来源：百度地图）

这块地周边有杨浦公园、杨浦体育馆、旭辉商业广场、中学和地铁站，也属于成熟的社区配套。

这也是北京城建2024年第二次在上海拿地。

剩下的宝山和奉贤两块地，分别由招商蛇口与中旅投资联合体，以及奉发集团底价拿下。

比较有趣的是，这两块地的楼面价楼面价在1.7万到2.22万之间，周边二手房的价格都在4万到5万一平米之间，看似利润空间更大。

然而等房子造好真正进入市场后，会不会打折优惠加速去化，就很难说了。

整体来看，开发商普遍更看好高端改善房市场，买地的意愿大幅下降。

克而瑞数据显示，2024上半年上海市土拍TOP10房企参与度均有所下滑，其中招商地产、华润置地、中铁建、建发房产参与度缩水30%以上。

下半年第一场土拍已经没有纯民营房企，只剩绿城一家混合所有制房企。

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截止2024年7月12日，中指院数据监测显示，上半年180个省市县，已经出台超过360条楼市政策。

楼市放松力度前所未有。

截止6月底，全国二三线城市里，除了海南省的热门城市，只剩下天津核心区维持限购政策。

北上广深适当降低了门槛，比如上海的5年社保降到3年，深圳非核心区社保降为1年，广州120平米以上取消限购等等。

一线城市限购，是在维护楼市最后一丝尊严。

就怕之后一线（假设）限购解除，大家发现房价还是起不来，期望彻底落空。

比如最近盛传的李嘉诚5折在东莞卖房。

（来源：财联社）

这个叫做海逸豪庭的楼盘开发商是李嘉诚旗下公司，毛坯房产品备案价在一平米2.4到2.7万左右。

目前已经变成现房销售，打完折后备案价售价为一平米1.4万左右。

按照数字来计算，价格确实接近对折，只是这块地有非常浓厚的李氏风格，囤地囤了25年。

李嘉诚早在1999年就拿下了东莞厚街镇的这块地，计划打造亚洲最大的高尔夫别墅群。

有媒体在2014年报道发现，海逸豪庭项目15年间只开发了一半，还有一般的土地没有动工，其实这也是李嘉诚的最大特色：

拿地不开发

这么做的好处就是可以坐等土地升值，不用承担什么额外成本，甚至海逸豪庭被征收过一次7915万的土地限制费用，依旧拖延进度。

十几年间，土地升值的收益早就超过房价本身了。

到了2024年，海逸豪庭的主动降价销售，是遵从市场环境的理性决策。

东莞楼市目前接近冰点。

合富研究院数据显示，2024上半年东莞合计成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。

全市成交均价也从去年同期的3.22万元/平方米下滑到2.66万元/平方米，同比下跌17%。

东莞楼市的冷，是全方位的冷，不仅住宅终端扛不住，土地端也不太好。

（来源：中国房价行情网）

合富大数据显示，2024年上半年东莞共出让43宗地块，其中包括2宗商服用地、36宗工业用地、1宗医疗卫生用地、4宗教育用地。

其中1宗商住地块提前终止出让，导致10年来首次出现上半年商住卖地数量挂零。

李嘉诚和旗下团队自1990年代中期就前往东莞创业，如此敏刚的市场嗅觉和犀利的判断，怎么会感受不到当下的市场大环境呢？

将海逸豪庭降价走量，回笼一部分流动性资金才是和记黄埔真正目的，对于李嘉诚来说，没有亏损，只有赚多还是赚少。

这也非常符合李氏生意经：

不赚最后一个铜板。

如果说，李嘉诚在东莞这都算是抛售的话，那么其他二三线城市都是绝地求生。

近年来李嘉诚家族一直采取一种以退为进的策略。

近期李嘉诚长子李泽钜表示：

李氏家族一直于香港进行不同投资，会就于香港成立家族办公室一事制度化，管理人包括共事多年的友好同事以及家族成员。

早年间李氏家族一度逃离香港，对英国加大投资，每一次都能快人一步，如今重新把家族事业押注在了香港。