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备受关注的楼市回暖首月,各种关键数据终于出炉。
首先是6月70城房价,一线二手房可算是回暖了,连带着二三线降幅一起收窄。
6月一线城市新房售价环比降0.5%,降幅环比收窄0.2%。
四个一线城市的新房环比状况分别为:
北京:下降0.6
广州:下降1.2%
深圳:下降0.7
上海:上涨0.4%
二手方面,6月一线二手房销售价格环比下降0.4%。
其中北京和上海为2024年以来首次转涨,分别环比上涨0.2%和0.5%。
(6月70城二手房情况 来源:国统局)
如果从城市上升到更宏观的房地产开发、投资、销售面积等指标上,那么1-6月依旧维持着下行趋势。
整个2024上半年新房住宅销售面积下降21.9%,住宅销售金额下降26.9%。个人按揭贷款7749亿元,下降37.7%。
楼市继续一剂强心针,于是上海又站了出来。
7月9日是上海取消土地限价、房地联动价之后的第一场土拍。
最终4块土地顺利成交,平均楼板价49496元一平米。
这次土拍的特点包括:
1、杨浦区出现新地王
2、冰火两重天,两块地溢价,两块地低价
3、央企国企是买地大头
杨浦区的两块地备受追捧。
最热门的平凉社区地块,合计9家房企报名,分别为华润、保利发展、绿城、中海、招商、建发、越秀加北京城建、象屿加天安,以及上海城投。
这块地经历一个多小时60轮报价后,最后由保利发展22亿拿下,溢价率高达21.18%,成交楼面价88642元/平方米。
它位于内环内,距离杨浦大桥不远,周边配套比较成熟,有中医院、购物中心、小学中学等,距离地铁站一公里左右。
(杨浦地王地块配套齐全 来源:百度地图)
一条马路之隔的对面就是2022年,上海城投置地拿下的大桥街道93街坊,楼面价74302元一平米,房地联动价123920元一平米,目前已经全部售罄。
周边的新房项目基本在11万左右,因此保利大概率能挣到钱,这也是为什么多家房企竞拍的根本原因。
另一块杨浦区长白社区土地,只有保利置业、中海、北京城建加越秀、象屿4家开发商争夺。
房企不多,地块的竞争同样激烈,79轮竞价后北京城建和越秀联合体,以22.3023亿价格拿下,楼面价70272元一平米。
(公园 体育馆 商场一应俱全 来源:百度地图)
这块地周边有杨浦公园、杨浦体育馆、旭辉商业广场、中学和地铁站,也属于成熟的社区配套。
这也是北京城建2024年第二次在上海拿地。
剩下的宝山和奉贤两块地,分别由招商蛇口与中旅投资联合体,以及奉发集团底价拿下。
比较有趣的是,这两块地的楼面价楼面价在1.7万到2.22万之间,周边二手房的价格都在4万到5万一平米之间,看似利润空间更大。
然而等房子造好真正进入市场后,会不会打折优惠加速去化,就很难说了。
整体来看,开发商普遍更看好高端改善房市场,买地的意愿大幅下降。
克而瑞数据显示,2024上半年上海市土拍TOP10房企参与度均有所下滑,其中招商地产、华润置地、中铁建、建发房产参与度缩水30%以上。
下半年第一场土拍已经没有纯民营房企,只剩绿城一家混合所有制房企。
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截止2024年7月12日,中指院数据监测显示,上半年180个省市县,已经出台超过360条楼市政策。
楼市放松力度前所未有。
截止6月底,全国二三线城市里,除了海南省的热门城市,只剩下天津核心区维持限购政策。
北上广深适当降低了门槛,比如上海的5年社保降到3年,深圳非核心区社保降为1年,广州120平米以上取消限购等等。
一线城市限购,是在维护楼市最后一丝尊严。
就怕之后一线(假设)限购解除,大家发现房价还是起不来,期望彻底落空。
比如最近盛传的李嘉诚5折在东莞卖房。
(来源:财联社)
这个叫做海逸豪庭的楼盘开发商是李嘉诚旗下公司,毛坯房产品备案价在一平米2.4到2.7万左右。
目前已经变成现房销售,打完折后备案价售价为一平米1.4万左右。
按照数字来计算,价格确实接近对折,只是这块地有非常浓厚的李氏风格,囤地囤了25年。
李嘉诚早在1999年就拿下了东莞厚街镇的这块地,计划打造亚洲最大的高尔夫别墅群。
有媒体在2014年报道发现,海逸豪庭项目15年间只开发了一半,还有一般的土地没有动工,其实这也是李嘉诚的最大特色:
拿地不开发
这么做的好处就是可以坐等土地升值,不用承担什么额外成本,甚至海逸豪庭被征收过一次7915万的土地限制费用,依旧拖延进度。
十几年间,土地升值的收益早就超过房价本身了。
到了2024年,海逸豪庭的主动降价销售,是遵从市场环境的理性决策。
东莞楼市目前接近冰点。
合富研究院数据显示,2024上半年东莞合计成交8129套新房,同比下跌39%,为近6年来新低。
全市成交均价也从去年同期的3.22万元/平方米下滑到2.66万元/平方米,同比下跌17%。
东莞楼市的冷,是全方位的冷,不仅住宅终端扛不住,土地端也不太好。
(来源:中国房价行情网)
合富大数据显示,2024年上半年东莞共出让43宗地块,其中包括2宗商服用地、36宗工业用地、1宗医疗卫生用地、4宗教育用地。
其中1宗商住地块提前终止出让,导致10年来首次出现上半年商住卖地数量挂零。
李嘉诚和旗下团队自1990年代中期就前往东莞创业,如此敏刚的市场嗅觉和犀利的判断,怎么会感受不到当下的市场大环境呢?
将海逸豪庭降价走量,回笼一部分流动性资金才是和记黄埔真正目的,对于李嘉诚来说,没有亏损,只有赚多还是赚少。
这也非常符合李氏生意经:
不赚最后一个铜板。
如果说,李嘉诚在东莞这都算是抛售的话,那么其他二三线城市都是绝地求生。
近年来李嘉诚家族一直采取一种以退为进的策略。
近期李嘉诚长子李泽钜表示:
李氏家族一直于香港进行不同投资,会就于香港成立家族办公室一事制度化,管理人包括共事多年的友好同事以及家族成员。
早年间李氏家族一度逃离香港,对英国加大投资,每一次都能快人一步,如今重新把家族事业押注在了香港。
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