大事要来了？深化改革，又提房地产税

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平地一声雷，重要会议后高层如期发布了文件《进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》。

（来源：中国新闻网）

未来十年房地产的发展路径，高层全都指明了方向：

1、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式；

2、加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求；

3、支持城乡居民多样化改善性住房需求；充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策；

4、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；

5、完善房地产税收制度

房地产整个上下游产业链涉及的税收，都被摆到了台面上来。

众所周知，上海和重庆两个城市，早在2011年就启动了房地产税试点改革。

整体来说，两者征收房地产税的对象不同。

上海主要是针对有多套房、面积较大的家庭，重庆主要针对的是高端豪宅家庭。

在上海交房地产税的计算规则如下：

1、人均不超过60平米，免征房产税 2、人均超过60平米，对超额面积征收

假设小明一家三口拥有两套房，一套50平米市区老破小，一套100平米的外环新房今年刚交付，那么合计150平米，没有达到人均60平米的限定，那么就不用交房产税。

可以说上海的试点是比较温和渐进的。

假设小明一家后来生活条件改善了，50平米市区老破小置换成了100平米的房子，那么合计就是100+100平米=200平米，超出的部分为200-（60*3）=20平米。

超额面积20平米需要缴纳房产税，具体税率分为两档：

1、每平米市场价≤91954元一平米，税率0.4% 2、每平米市场价＞91954元一平米，税率0.6%

每年上海税务局官网都会发布《个人住房房产税税率如何确定》通知，税率分界线数字每年一变。

（上海历年房产税税率 来源：上海税务局网站）

房子对于绝大部分上海家庭来说是低频大额刚需消费品，一两年换一次房子是比较稀少的，因此上海家庭如果房子足够多、足够大，需要缴纳房产税，负担不会太重。

这也导致了房产税无论在上海还是重庆，占地方政府总收入占比较低。

根据上海、重庆官方披露的数据，2020年上海房产税为199亿，占财政收入的2.8%，大约相当于当年土地出让金总收入的6.6%。

重庆2020年房产税为72亿，占当地财政收入的3.4%，相当于当年土地出让金的3.3%。

对于刚需买房的新上海人来说，一家三口买下180平米的大房子，是一种奢求。

于是上海房产税的收缴现状变成了：

刚需不在意、改善不介意。

从长周期来看，房产税扩大试点对房价的影响几乎可以忽略不计，以后都会被住户感知成类似物业费的一种持有成本。

中国由间接税转向直接税的过程，任重道远，时间很长，难度很大。

《金融时报》在2021年11月22日发布的一篇文章《美国房地产税的实践与启示》中有提到，财力越弱的地方政府，对房地产税依赖度越高。

地方财政收入最高的纽约州、加州和德州房地产税占比分别为57.1%、67.6%和83.1%，其他较弱的州收入占比可以高达90%以上。

美国房产税主要出现在保有环节，属于财产税的一种，特点是：

宽税基、少税种

对除公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其他的不动产所有者均要纳税，并且在保有环节的税种只有财产税。

（来源：pixabay.com）

绝大部分地方政府的不动产税率在1%到3%之间，还有一些抵扣项目，家庭的实际缴纳税率会更低一些。

参照欧美成熟国家的房产税案例，上海和重庆的试点显然还有更大的拓展空间。

目前国内房地产的主基调是救市、解除限购、放开户籍、降低率房贷利率、鼓励买房。

这种大环境下， 房产税扩大试点的前提并不存在。

上一波对房地产税的热烈讨论，大约出现在2022年年初。

2022年3月16日，财政部有关负责人答记者问，提到了房地产税的试点改革，当时的定调为：

房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

如今两年过去，已经是2024年7月下半了，为了市场信心和房价、成交量的稳定，扩大试点还是得缓一缓。

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知名学者卢麒元，认为中国应该征收四种直接税，防止资本外流。

一是遗产税，二是离境税，三是房产税，四是数据税。

遗产税大家都很熟悉了，西方富豪通常会用家族信托或者慈善基金来避税。

离境税简单来说就是资本出境，必须声明要做什么。

中国有严格的外汇管制制度，却没有建立完整的离境税，富豪完全可以把资产全都做成离岸信托，掏空转移国内的财富。

房产税是典型的对资产收税，形成财富不间断的水平转移，形成共享。

7月22日，财政部公布2024上半年最新收支数据。

一个数据非常扎眼：

房产税同比增长20.1%。

（来源：财联社）

更加诡异的是前几年的数据：

2021年房产税3278亿，同比增长15.3%。

2022年房产税3590亿，同比增长9.5%。

2023年房产税3994，同比增长11.2%。

财政部口径的房产税，通常由广义的三个部分组成：

上海重庆房产税试点+租赁房屋房产税+写字楼商铺房产税

我们之前的文章《空置率破20%，背后风险，暴露了！》里聊过，北上广深以及诸多城市的写字楼租赁情况并不乐观。

大量的企业从原先的核心区CBD退租，转向优惠力度更大的产业园等等，因此写字楼和商铺的收税情况不一定乐观。

有一种合理的推测是，最近三年一批企业开始补缴税款，以及之前的商铺写字楼运营企业，也开始补缴一些房地产税费。

最近高考考生已经陆续开始填志愿了。

比较有意思的是，很多学校把土木工程专业换了个名字，改成了智能建造。

（来源：pixabay.com）

同济大学也与时俱进，推出一种更人性化的培养模式，学生在修完2年通识教育和1年专业基础课后，可以根据兴趣选择其他专业辅修，比如：

土木+数理

土木+力学

当下，可以用三句话概括房地产正在经历的转折：

1、那可是北上广深的房

2、这套房在北上广深

3、北上广深的房也是房

高楼会不会塌，宾客不知道，有时候也不想知道，唯一希望的只有一件事。

塌的时候自己跑得比别人更快。