中国楼市的改天换命

中国楼市有两个大的变化，但很多人还没有感觉到。

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第一个变化，是建筑新规的普遍落地和执行，这是楼市第一个将影响深远的变化。

你肯定会有疑问，建筑新规是个什么东西？有什么用？

又凭什么能让楼市产生逆天改命？

先说答案，当建筑新规在国内普遍施行的那一刻，就是商品住宅彻底换轨的时刻。

这种改变，通俗点说，是新产品对旧产品的降维打击。

之前产品的改变，都是最表层的变化。

比如说真石漆换成石材和铝板，室内精装堆大牌，之类的表层变化。

但是建筑新规执行，则是脱胎换骨。

我们举一个大家最容易理解的例子。比如说，之前的飘窗，规定的宽度是80公分，你可以更宽，但绝对不能低于这个尺度，低了就不符合建筑规范。

但是广州的住宅，建筑新规的新标准是，飘窗的尺度做到30公分就可以了。

那刨除的50公分做什么？

全部可以做成室内空间和面积。

这样会带来什么改变？

首先，是巨大的得房率。之前的高层得房率，普遍在75%；很多杭州的小高层能做到80%或者85%，去调研的时候就很让人羡慕。

但是新规之后，高层的得房率，通过类似飘窗的操作之后，则基础得房率将在100%。

这非常夸张，意味着之前90平的三房两厅一卫，不仅将变成三房两厅两卫，并且所有空间都将大不止一圈。

也就是说，之前的90平住宅，新规后等于100平或者110平。

除此之外，层高不得低于3米；上下层楼板厚度也有了强制性的规定；上下层楼板必须加隔音垫，阳台可以突破尺寸做的更大等等。

你会发现，这些改变本身，都是我们住宅一直以来的痛点。

区别就在于，这不是PLUS款，这是直接换代。

其次，建筑面积不增，使用面积增加，则等于是变相降价。

所以，更好的产品+更具性价比的价格，这就是降维打击！

会有什么影响？

现在基本所有核心城市都已经颁布新规或者正在执行新规。所以，短则两三年，多则五年，新规产品会次第淘汰之前的二手房。

特别是之前在7090制度下，大量存在的90平小户型，将成重灾区。

很多人说，现在主城已经没地了啊，有新规也没用。

那就要看这一次三大工程的执行力度了，看城中村改造的执行力度了。

不是没地，地多的很，这一点随便盘一下各城市的城中村就知道了。

这第一个变化，需要结合第二个变化，一起思考。

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第二个变化，是商品住宅价值的急速收缩！

这个收缩，是区域的收缩！

所以，总结起来就是，城市价值的收缩！

也就是那些我们按照常识认为有价值的板块，将逐渐丧失价值。

这个变化本身，根源在于中国楼市的双轨制！

也就是保障房+商品房。

这带来的第一个影响，是商品房的主城回归，向核心区回归。

为什么？

因为土地价值更高的区域，不可能给保障房。

保障房只可能存在于沿着地铁线逐渐层层外推的区域。

所以，这会形成金字塔式的居住格局，核心区的产品，叠加地段和产品新规，品质越来越好，越来越高端，价格也会彻底的市场化。

这一波的救市，还有一个特征是，政府直接下场收房。

这和之前的保障房用地批建的一个最大区别，就是户型很大，从90的三房到140的四房，都会存在。

已经彻底突破之前的40平一房一厅，60平两房两厅的面积制约。

大量的新青年和新市民，会成为主力客群。

这个趋势，和三中全会上对户籍的放开，以及以居住地为主的居民权益新政，是相匹配的。

这个趋势的最大改变，是我们需要重新理解住宅的价值。

就是商品住宅价值越来越集约化。

好处是，商品房的资产价值将越来越凸显，资产属性将越来越夯实！

坏处是，这些将和大多数人都没有关系！

好了，现在我们将第一个变化，就是住宅新规和第二个变化放在一起看，一个很清晰的逻辑就出来了！

商品房+产品新规+城市价值收缩，恒定了改善、高端居住的价值标准。

保障房+户籍制度改革+新市民，恒定了普通居住的标准，换成我们容易理解的话，就是刚需的标准。

资产的逻辑，价值的逻辑，阶层的逻辑，越来越清晰！

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所以，我们可以推定未来的市场将是这样：

1、房地产的新变化是整体的换代，而不是现有模式的plus版，这一点最关键，也是我们理解新趋势的基础。

2、这个换代，包含了产品的换代和住房格局的改变，这会进一步影响城市价值逻辑，未来的城市价值，会进入到持续收缩，而不是扩张。

3、所有的腰部房产，将成为库存重灾区！特别是过去10多年中，那些在7090政策中诞生的巨量刚需小户型房产。

4、一些事物，注定已经被时代所抛弃；包含认知，包含房子，包含阶层！