顶级豪宅,正在被一批富豪疯抢
财经
财经 > 财经资讯 > 正文

顶级豪宅,正在被一批富豪疯抢

1

大家好,我是东艺,近期我开设了《长三角深度洞察》专栏,持续为大家分享关于长三角的一切,经济、城市发展,投资等等。

最近,我在40度高温的上海及周边城市做豪宅项目调研,想看看当下的豪宅市场到底有着怎样的变化。

其实这几年,我一直都在关注长三角的经济发展,也写过很多相关的文章和报告,这里的一切政策导向这些年可以说都经历过。

为什么关注长三角?这里是中国经济的要塞,长三角经济代表了中国经济的趋势和方向,是全国经济的基本盘,研究和参与非常有价值。

而上海,是所有人寻找基本盘的“终极答案”。

在豪宅项目调研的这些天,我听到最多的一句话是:核心城市且具有独特稀缺性的豪宅,是穿越市场周期、实现资产保值增值的正确选择。

大家是否还记得,3月底中海创造过一个“新纪录”,上海中海·顺昌玖里首开512套房源,销售额高达196.5亿,刷新全国单盘单日销售纪录。

同样的中海顺昌玖里,我在7月初去调研的时候,风貌别墅也已经入市,29.8万元/平方米的单价刷新了上海市新房均价历史新高。两项目一共就推了49套房源,建筑面积约285—545平方米,套均总价1.1亿元,也是开盘当日“秒光”。

可见,当下市场的顶流豪宅项目,正在被一批富豪疯抢。

数据来源:克而瑞

我在调研的过程中,发现无论是中海、露香园、青溪名邸,还是即将认购的融创外滩壹号院二期,都受到了前所未有的关注度。

很明显,当下豪宅市场正在走出独立行情,豪宅正在刷新普通人对于楼市的认知。那么,豪宅市场的火热,和价格的拉升,接下来又会如何影响楼市?

2

今年豪宅很火,能火自然有它的道理。

一方面是产品力+知名度,结果就是卖得好。如6月底,中海领邸玖序入市,232套房源不到90分钟就清盘,销售金额高达66.38亿元。

这个项目我当时亲自跑过,知名度和产品力,都很有说服力,备案均价14.6万元/平方米,单套总价最高当时我看了要3300多万元。

为什么这块地能被抢着买,并且秒光,核心在于它的配置,中海领邸·玖序被西岸数智中心、西岸数字谷、西岸传媒港合围,这样的项目毫无疑问有着很高的预期。

1、西岸数智中心:总开发建设体量107万平方米,承担引领上海人工智能产业发展的重任,建设上海人工智能产业集群。

2、西岸数字谷:以西岸智塔为旗舰,整合滨江城开、阿里巴巴、梦响强音等周边载体,集中布局以人工智能为主的头部企业、独角兽企业,带动千亿级人工智能产业集聚区建设。

3、西岸传媒港:徐汇滨江地区开发建设的重要先导项目,总投资312亿元,总用地面积30公顷,已于2021年全面建成,正以中央广播电视总台长三角总部、上海总站为旗舰,集聚腾讯、网易、湘芒果等一批具有影响力的企业。

这样的合围,在地理位置上就已经秒杀很多同类型楼盘。

另一方面,土地的供应结构发生了质的改变。

这两年房企投资规模大幅萎缩,各地方为了竞争剩余的投资份额,都拿出优质地块吸引开发商。

比如上个月上海共出让的4宗土地,成交总金额高达91.33亿元。

“沪九条”出台后,土地出让对竞买规则做出了很大调整。

就是在这样的背景下,有2宗位于杨浦区的地块,被好几家实力房企抢着买,其中,保利发展在与华润、中海、招商等房企经过60轮竞价后,最终花了22.03亿元的价格获得杨浦区平凉社区地块。这块成交楼面价8.85万元/平方米,溢价率高达21.18%。

此外,位于杨浦的长白地块,经过79轮竞价,成交楼面价在7万元/平方米,溢价率也高达17.12%。

可见,现在整个市场的资源,已经向内环的优质地段倾斜。

之所以有这样的趋势,一是开发商出于避险需求,都在追逐确定性更好的优质地块。

二是去年各大城市解除土地“限价”后,各地的土拍中,各类“地王”纷纷涌现。

拿到优质的地块,必然要打造有性价比的产品,这也是开发商树立品牌的最有效方式,有了好的产品,就不缺买家。

3

今年上半年,上海3000万以上的新房一共卖了1544套,总价2500万+豪宅新房成交超2025套,成交规模是近10年来的最高。

别看这个成交量好像不大,但我告诉大家,这个成交量已经是去年全年上海3000万以上新房成交量的1.6倍。

重点是,全国3000万以上新房成交量前十的城市加起来,也只有上海的4成。

根据克而瑞的数据,上半年上海供应了20多个豪宅盘,超半数的豪宅盘被日光。

人群结构分布上,像之前火热的中海顺昌玖里,736组客户中上海本地购房者只有44%,外地购房者占比高达54.8%,客户人群大部分来自长三角,以及部分其它城市。

从今年房产销售结构数据看,当下富豪们对核心资产比以往要更加青睐,核心资产的体现,就是在产品力和知名度上,毕竟作为高端豪宅项目,板块价值、产品力和价格都是考量的因素。

对于当下的房地产市场,缺的已经不再是房子,而是高品质住宅。

在这个中高净值人群陷入资产荒的年代,人们自然更关注产品的稀缺性和保值能力,这也是豪宅必须具备的价值。

接下来,上海还有新天地、淮海中路、西藏北路、北外滩这样的核心板块,都会出现不少风貌别墅产品,熟悉上海的朋友一看便知,这就是中高净值人群最关注的价值。

如此一来,下半年依旧是上海豪宅项目的主场戏。

4

豪宅市场,细细研究就会发现,选择已经进一步核心化、顶流化。

大部分持有的人可能现在还感受不到,接下来将有一大批垃圾豪宅被市场抛弃,市场更加聚焦于核心地块、顶流产品。

目前这个趋势正在形成共识。

这就不得不提另一面的上海,目前上海3000万以上的二手挂牌量明显增加,越来越多的房东想要抛盘置换更具性价比的房子。

七月,某家数据显示3000万以上房源的挂牌量超1300套,虽然才1300多套,但上海3000万以上的二手房一年成交量也就五六百套。

数据来源:中原地产;整理:米宅

抛售的房东,大部分还不是在新天地、古北这样的顶级核心区,而是聚焦在中环及以外的地段。这种现象,引发了我对于当下楼市的一点儿思考。接下来,不管你是买豪宅还是其它自住型房子,请记住两句话:

1、有条件置换立马置换更核心的产品,不要犹豫。

2、垃圾资产终将被摈弃,这在未来是负债,不是资产,核心资产永远穿越周期。

这两句话,是我近期调研非常深刻的记录。

对豪宅市场,无论哪里,接下来都会发生巨变,有条件的、或者持有豪宅的朋友,接下来的五句话,一定要听进去。

1、市区内环内风貌地块的别墅将持续高举高打,包括上海新天地、杭州的滨江阳光海岸、苏州绿城御园。

2、总价在1500-2000万的中等豪宅大量入市后会被疯抢,120-150面积的三房将打不过180-200平的四房,这是楼市发展的必然。

3、总价5000万以上的市区新房供应速度将被动加大,总价3000-5000万的大平层高度关注地段、产品力、品牌的叠加,顶流溢价能力永远领先。

4、价格合适,赶紧卖出,置换成顶级地段的顶流新盘,特别要抛弃限价时代的装修和公区都一般的伪豪宅。

5、记住前面四句话。

亲爱的凤凰网用户:

您当前使用的浏览器版本过低,导致网站不能正常访问,建议升级浏览器

第三方浏览器推荐:

谷歌(Chrome)浏览器 下载

360安全浏览器 下载