1
香港楼市撤辣的短期刺激效,到头了。
2024年2月香港政府宣布全面撤辣,然而近期楼市再次降温探底。
香港中原地产数据显示,6月新房成交回落到660套,创下撤辣后新低。
买卖低迷的另一面,是租金市场大繁荣。
(来源:Pixabay.com)
数据显示6月租金指数报189点,创下了4年半新高,上半年租金累计上升1.6%,租赁市场很火热。
买房和租房分化非常明显。
有网友说:
香港中介刚刚把普通话练好,想不到内地客户不来了。
一方面房价持续下跌使得持币待购的人数不断增加,另一方面租房市场持续旺盛,推动租金不断上涨,市场变得复杂了。
在这之前的几个月,堪称中介们的短暂辉煌。
2024上半年内地赴港买房人群的成交额,创下29年新高。
中原地产数据显示,上半年香港有6117宗普通话、拼音买家买卖登记,同比上升70%,总金额705.4亿元,同比上升42%,创下1995年以来新纪录。
当时的政策是内地买家买房和香港本地居民同权,不需要缴纳7.5%的买家印花税和新房印花税,香港居民第二套房7.5%的额外印花税、6个月转售的20%额外印花税,都被撤销。
当时香港政府的目的很明确:
放开限制,鼓励大家买买买!
成交量也因此大幅度暴涨,2024年3月和4月的成交分别为3971套和8551套。
然而好景不长,5月份香港维持在了5546套成交的高位水平,6月份迅速下跌到3856套成交,可以预见7、8两月会持续下跌。
率先感受到寒意的是新房开发商,大规模的打折优惠频频出现。
4月撤辣之后,长实集团旗下的港岛南区Blue Coast楼盘以捞底价首轮开售,推售422套住宅,均价为2.19万港元/平方尺,相比周边二手房相当于打七折。
(楼盘区位很有优势 来源:长实微信小程序)
尤其是7月份新开的楼盘,位于香港启德和黄金海岸,几乎都是同片区最低价、甚至香港新房最低价开售。
再加上港币和美元的联系汇率制度,美国处于加息周期,香港的房贷利率也不会低,那么没有内地买房客关注的情况下,大部分香港人转向租房。
尤其是香港自2023年开始加强力度推行优才计划,引进人才的门槛降低,出现了一波租房需求小爆发。
(来源:香港入境处)
根据香港差饷物业估价署的数据显示,2024年6月租金指数为189点,环比上升0.16%,创4年半新高。
新房、二手房量价齐跌,而租金却蹭蹭蹭往上涨,香港楼市迎来至暗时刻。
2
纵观香港的这一波下跌和回暖,几乎与内地同步。
香港差响物业数据显示,香港商品住宅售价指数,2024年前5月回落1.7%,已从2021年9月份高峰期回落23.1%。
2021年三季度也几乎是内地楼市的高点,当时买一二手房的一批人,都被套牢。
香港经历了这一轮下跌后,二手房的价格几乎回到了2016年水平,新房由于打折促销力度大,几乎跌回2015年水平。
撤辣只是短暂地帮助楼市续了一个季度的命,不能从根本上改变现状。
有香港本地媒体报道了两个二手房亏本割肉的案例。
业主A有一套位于香港九龙城区红磡黄埔花园2期的小两房,大约36.14平米,折价22.8%成交。
香港九龙城区红磡板块很有代表性,这位业主在2020年花费728万港币购入,经历4年后账面亏损166万港币。
业主B有一套香港大围片区名家汇小区,139.54平米的房子。
业主在2016年以2023.8万港币买入,近期以1762万港币卖出,折价率12.936%,历经8年账面亏损261.8万港币。
仲量联行的一个数据是:
截止2024年3月的过去12个月内,香港负资产,也就是物业市场价低于房贷总额的个案数量飙升400%,达到3.2万套。
如果2024年楼价下降10%,负资产数量将突破10万套。
3
大约20年前,香港楼市同样经历了一轮急跌。
2002年,官方数据显示1997到2002年,香港楼市、股市总市值损失约8万亿港币,居民失业率从1997年的2.2%上升到2002年的7%以上。
居民负资产、经济增长、财政赤字,每一项都很重要,每一项都很艰难。
然而香港高层依旧选择了一条走过的、最保守的路:
重启楼市
2002年11月,时任香港房屋及规划地政局局长孙明扬,推出了九项救市措施。
内容包括取消土地拍卖、终止公屋出售等等,每一招都是为了让房价重新上涨。
后来政府还推出过650万港币的投资移民资格,相当于买房香港落户。
孙明扬因此多了一个外号:
孙九招
香港从此变了一副模样。
2003年开始居屋消失,公屋供不应求、等候时间大幅度增长,自由交易的商品房价格大涨,大量低收入者不得不住进劏房,也就是分割的格子间。
后来的新特首曾荫权,以及新一代领导班子也将曾经的八万五公屋计划抛弃,供应收紧,刺激楼市。
(香港盛产房地产富豪 来源:Forbes.com)
2011年,居屋计划重启,首批新建的居屋于2014年12月上市。公开数据显示,当时政府共推出了2160套,以市场价七折出售,申购超62倍,共13.5万人申请。
这相当于:62.5个人抢一套房子。
比上海新房摇号刺激多了。
一年之后的2012年,曾荫权因涉嫌犯罪被迫卸任特首,另一边房价不断创新高。
等到梁振英上台后,大量的内地富豪前往香港买房,反而助推了香港的新一波房价上涨。
梁振英曾说:
要是有水晶球,有前后眼的话,我们就坚持当年继续做每年八万五供应这个目标。
4
历史不会重复,只是反复重演。
老舍的短篇小说《不成问题的问题》曾被改编成电影,主角丁务源由范伟饰演,范伟凭此角色获得了金马奖影帝。
丁务源是一个大农场的主任,负责日常经营,但他不懂经营,农场产量不低却一直在亏损。
好在丁务源非常会做人,做事周全,只要有人开口求办事,他的口头禅一定是:
不成问题。
令人感到害怕的是,社会上如果有太多这种看似无害的老好人,某些事情就没法运转,甚至会变得越来越糟。
就好像大家都知道长期依赖房地产是没有出路的,最终会让所有人买单。
它是房间里的大象,不成问题的问题。
谁错了?
谁都没有错。
每一个人都错了。
“特别声明:以上作品内容(包括在内的视频、图片或音频)为凤凰网旗下自媒体平台“大风号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储空间服务。
Notice: The content above (including the videos, pictures and audios if any) is uploaded and posted by the user of Dafeng Hao, which is a social media platform and merely provides information storage space services.”