危险的信号：一线城市的消费，也开始断崖式下跌了

一个危险的信号：一线城市的消费，也开始断崖式下跌了。

国统局公布的最新数据显示：

2024年6月，北上广深的社零同比增速比5月分别大幅下滑了12.8、11、10.2、3.2个百分点，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

本该是拉动消费增长的排头兵，反而拖了后腿，背后的原因也很简单：

正是对资产的收益预期大幅下降，才让大家的消费意愿也跟着直线降低。

说白了，楼市股市里赚不到钱了，还要去偿还更高的债务，就只能去挤压其他消费了。

所以，现在很多刺激消费的动作，大家觉得不实际，也是因为心里都门儿清

——什么时候资产价格能稳住、债务能得到缓解，什么时候也才有消费的动力。

说得更白一点，要想刺激消费，就得先让人看到楼市、股市上涨，或者通胀的预期；

问题是有可能吗？

有的，而且已经在来的路上了，正是即将过去的8月后，9月份老美开启降息周期的那一刻。

你也可以理解为，我们这两年被承压的资产价格和债务，就是为了等待这一刻的到来

——房价，终于要迎来抬头之日了。

所以，到今年结束前，大家要去慎重考虑的就是，要不要卖房？又要不要选择继续重仓楼市？

我的建议是，比起卖房，能保有至少一个仓位在楼市里头，会更稳妥。

房价的上涨预期，会越来越凸显。

首先，老美一旦开启降息周期，就是我国房地产见底的源头信号。

一方面，我们可以去腾出更大的货币操作空间，去继续推高7月已经出现明显回暖的CPI、进而拉升通胀；

而别忘了，拉升通胀同样可以帮助我们稀释当前被承压的债务，推动资产价格上涨。

一方面，汇率压力会大大减小。

想想如果美元降息相对贬值，而我们的人民币相对升值，这将让热钱来购买我们的优质资产时变得相对划算，那确实是有利于推动房价上涨的。

其次，更大的货币操作空间，包括让房贷利率全面进入2字头时代、并且让租售比逐渐大于房贷利率，拉升到3%

——这两件事，我们也已经在逐步靠近了，不过就差老美降息的临门一脚。

而一旦实现，就将构成我国房地产见底的关键信号。

一方面，一旦贷款利率回到2字头，而租售比达到3字头，就会导致一个结果——即产生房价缺口的套利空间。

只不过，这种缺口机会并不会长期出现，因为一旦租售比真的去与房贷利率相当，意味着租金会完全去覆盖掉月供利息，那么就一定会有之前选择租房的人也开始批量进入楼市。

从这个维度理解，也就不难理解为什么二季度的货币政策报告里，为什么大家长要提出“支持住房租赁产业可持续发展”了？

当房价开始向房租回归的时候，对于在座各位来说，眼下就是一个再好不过的入市机会。

一方面，银行为了维持贷款利率下调带来的息差不产生变化，存款利率也将再经历大幅下调。

这会导致一个结果，大家未来存款可能不仅没啥利息收入，倒贴都有可能。

那么，存款就将去转移到能带来更高回报的地方。

而这个过程里头，楼市或因为相对更高的租售比的租金收入，或因为利率持续降低给房子带来的增值预期，就会在这个过程中轻松成为超低利率时代的一个新出路、新蓄水池。

所以房贷利率降低到2字头且继续下探时，往往就是刚需改善大量入场的时候，也是大家伙把存款从银行开始转移到楼市的时候。

再一个，是大家长在收储力度上的加速。

从国家队4月份宣布亲自下场收房开始，到现在已经超过了60个城市、区域都发了文件说要进行收房。

而要知道，在一个月前，收储的城市还只有30多个；

可见，各城市加入的速度当下是呈倍速往上涨的，为啥呢？

一方面，当然是为了更快速地去库存。

并且，还不止是去库存，看看“消化存量、优化增量”的表述就会知道，这个过程中，同样也是在激发各位潜在的购买需求。

就像广州年前发放的那张房票一样，收了你的房子，但不是给你钱，而是直接给你上面写着几百万金额的房票，你还是只能拿去买房子。

而另一方面，则是因为国家队笃定了不会再让这些收储回来的库存继续去加重地方的负债，而是会重新变回能获得正回报率的资产。

简单来说，就是大家长知道收储的未来一定是：扭亏为盈。

那么再综合前面2个比较明显的筑底信号，国家队选择现在出手就是为了说明一件事：

属于房子的底部时机确实到来了。

所以，如果你是真实有买卖置换需求的话，眼下就是你做好准备的时刻。

当然你还会发现，国家队是有选择性地去进行大量收储的，毕竟大家长也不傻啊，眼下也已不再是所有房子都能迎来反弹的日子。

普跌分涨永远是大行情和大趋势，而也只有这一点，我们才最有可能复刻一直被我们拿来对比的美国和日本。

所以，如果你现在手上就拥有资产，你更应该去考虑的，反而是评估你手握的是“正”资产，可以等等再卖的；

还是“负”资产，继续持有只会更增加你负债的？

建议你，如果是后者，那么不如趁这个机会做好优化置换，从低能级城市置换到高能级城市去，同时又能从以前的高利率置换到现在的低利率，一举两得。

当然，如果你不知道该如何评估，也没有这种认知，可以来我闭门直播间，我告诉你具体方法。

毕竟，人这一辈子最后悔也最无奈的，就是不断地在为自己的低认知买单。

而想要高认知，就得先知道，什么样的资产是最有机会跑赢未来通胀到来的速度？为什么是房子？又为什么只能是一二线城市这种能级的房子？

经济发展越低迷，所有人就越求稳，越想把更确定的东西握在手里，这是人性。

这也是为什么大家一边在疯狂存钱、甚至为此不惜割肉卖房，一边又在进行着消费降级。

本质上，是预期管理的问题，是大家已经形成了一种思维惯性，认为除了现金流外，已经追求不到更稳定的资产收益。

可实际上，我们关注很多宏观数据和所谓趋势，并拿这些因素来判断你现在到底该买房还是存钱，都是不可能因此就做出正确判断的。

这里我就说一个：二手房的成交量。

实际上，成交量的涨跌，并不会影响到你想买的房子的价值。

当然可能有人会说，不看量看什么，光看政策吗？但政策就是出来了也没见房价上涨啊。

和大家说一下市场上的真实情况：

宏观数据上表现是确实是量升价没涨，但是从微观市场上看，就是一套套笋盘被消化掉的事实。

那这对各位来说，不管你是属于刚需还是改善，就是一个机会和危险并存的时刻，

因为很多人都会在这个时候开始犹豫和着急要不要趁机卖房换房，然后不可避免地踩坑。

要知道，这是一个房价分化的时代，买对房是你必须去考虑的事情。

那么，如何才能做出正确判断？在握住一部分现金流求稳的同时，也找到另一半确定性最强的价值标的？

这里也给大家提供一个最简单的思路：去找到发展更具备长期主义思维的城市。

长期主义思维，放大了来说就是产业实力更强，文化底蕴也更强；

缩小了来说就是房价拥有无限上涨潜力的城市。

且这些城市，不一定就落在一二线的省会城市，比如苏州，它就是一个靠自己发展到“最强地级市”的活生生的例子。

还有一些国家重点划入收储去库存的城市，同样是可以去进行参考的标的。

其实你当下之所以想割肉卖房也是这样的，你总看不见你城市和房子的价值，不过是因为你很容易高估自己短期内下判断的实力，却又去忽略这座城市、这个板块在长期积累下所爆发出的能量。

所以我是更建议大家，以5-10年为一个周期为标准去考虑持有一套房子，建立新的收益曲线，方能聚沙成塔