拉房价,这次是动真格的了
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拉房价,这次是动真格的了

之前我说,收储去库存作为救楼市的终极大招,一旦加速落地将会是一个重要的拐点;

但很多人都没啥感觉也不看好——怎么就终极了?

要说收房条件,有够苛刻;

要说收储资金,更是比不上08年的4万亿救市;

还有一个就是不理解,如果保障房越收越多,不也代表未来会去大力挤压掉市场的刚需,那还有什么必要买商品房,去上赶着当最后一棒接盘侠吗?

可以理解大家当下的悲观,但也正因此,我才越要提醒各位,这波收储去库存的大力落地,恰恰是在向你表明:

未来的商品房,一定是比你选择去租房、去买保障房更香的存在。

关键在于,你有没有把握住当下这个入场时机。

收储去库存的加速落地,会倒逼买房的性价比被持续推高。

如何说?

结合最近释放的其他一些信号来看,有3点最主要的原因:

1、你租房和持有保障房的成本,会大大增加

要知道,在地方收储资金有限的情况下,要想获得额外的盈利收入,就势必要去抬高保租房或者保障房的价格。

毕竟房租和房价,房价不能先涨,就得先人为地去推动整体的房租上涨。

上周央妈的二季度货币政策报告正是在说明这个事情,具体表述为:

过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。

若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率,相较于既定的购房成本,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上,将高于多数资产回报率。

央妈甚至亲自喊话:住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

这意味着,如果你不买房,后期等到地方收购的房源足够多,就一定会去重新拥有租赁市场的定价权,而这个时候你就是后悔也要承担租金上涨好几倍的成本了。

而据我所知,一线城市有部分公租房项目目前就已经在践行租金上涨的大动作,一次性能涨个66.7%。

至于保障房,一直以来都是刚需的首选,但如果我告诉你,你原来的购房款拿去存定期也有年收益2%的利息,再加上1%的折旧率,相当于3%的持有成本

——这期间你还不能出租不能闲置,后面就算到期可以转让房产了也不能比原来的购买价高,那对比起后期能拿到3%回报率的商品房,你还会觉得它更香吗?

更何况,按当前低利率的大趋势,租售比趋于3%甚至更高的情况下,对应的商品房价也很难跌了;

如果还跌,反而是买入机会。

2、市场归市场,保障归保障后,城市与城市间的差距会越加凸显出来

啥意思呢?其实就是房价会在这个过程中去加速分化。

你可以简单理解为,国家队现在重点落在收储的城市,就是为了推动这些城市先扭转供需、先涨起来。

扭转供需,本质上也是通过收储给城市抢人口、抢人才的一种手段。

毕竟刚毕业的年轻人都是租房的,而想省生活成本就只能去租保障房,所以保障房多了反而是越能吸引年轻人流入的一种。

而只要年轻人源源不断地愿意来,最后在城市里赚到钱以后,也一定会选择到核心区去买房,并继续支撑核心区的价格,所以房价也一定会先涨起来。

所以这也是为什么我最近一直在说,如果未来我们的产业风口在AI、在高科技,那么如果你转行不了到这些行业里,你就直接去这类产业扎堆聚集的城市。

对于各位来说,当下也正是一个你对所在城市、片区甚至于你住的房子价值做筛选和评估的机会。

比如你现在手上就有资产的话,你要去关注的,就是你的商品房是不是也落在了跟保障房一样的片区、又或者跟保障房一样很难再具备增值的属性。

如果是,那就要趁当下抓紧做好置换了。

还有最重要的第3个原因:

3、正是国家队之所以从8月开始加快了收储速度,也意味着部分城市的房价来到了一个相对的底部区间

像前两天深圳收储的细则一出来,很多人都在诟病,说条件卡得那么严有什么用?

但我反而认为,深圳这个动作,象征意义更大于它的实际意义,毕竟它本身就是全国最不依赖土地财政的城市

——所以其实更多是想向大家去传达,深圳楼市已经下跌很多了,很快将迎来筑底回暖的信号。

而深圳之外,目前加大力度去收储的更多城市,我建议大家同样可以重点关注起来。

因为这意味着将会有更多资金去流入到这些城市,而钱在哪人就在哪,人在哪房子的需求也就在哪,需求多了房价触底止跌的速度自然也就更快;

当然,这些收储的城市,目前全国范围内已经超过了60个,在普跌分涨的大行情下,显然也不是每个都会很快迎来止跌,而是会根据去库存周期决定;

而在这些城市里面,在下半年就将先一步迎来回暖的,城市价值更靠前的,我们大胡子团队经过全国性的考察后,认为也就只有13个城市

轰轰烈烈的去库存大战,又再一次打响了。

但和上一轮棚改最大的不同是,这一轮的收储,不会再重演第二年房价飞涨的历史。

为什么?

因为收储我们强调的是盘活存量,而盘活存量一共就2条路子:

1个是让城市更新完全取代之前棚改和拆迁的盛宴

啥叫城市更新?

其实就是旧改——在不大拆大建的基础上,对于房龄在21年以上的老房子去进行修复改造。

比如,更换老旧管道、加固楼梯过道、粉刷内外墙壁、安装电梯、增加小区绿化停车位等等。

住建部还明确指出,楼龄在21年以上的房子将全部按照上面的方式来进行处置

——也即大约80%的老房子将接受旧改,只有20%被列为存在安全隐患的高危建筑才会被拆除。

所以,想靠抄底老房子博拆迁、博“以旧换新”的朋友,现阶段还是省省力气省省钱。

当然如果你说你是手上现在就持有这些城市的房产,那现在就是你出手进行置换的最后时机。

否则再往后你哪怕爆出个骨灰价,很可能都会面临卖不出去的情况。

另1个,就是从卖地模式转向卖租模式

这里我还希望大家去理解一个事情,就是土地是国有的,而从土地上长起来的房子,是GJ拿来收税的工具。

而只要是工具,地方收入的大头一朝被承压,就一定会快速找到另外的突破口去弥补。

消费税是一个,但落在房子上,房租和房地产税更是大头。

很简单的成本转移方式,赚不到你卖地的收入,就赚你租金的收入,因为住永远是我们老百姓的刚需,你不买就会租,很合理的。

至于房地产税,有很多人因为这个看空楼市,可实际上在它全面落地前,我们的楼市就会迎来止跌回暖。

因为当大家都选择去租房的时候,这里面选择买房的人就会赢麻,再带动整体的一个收益曲线,让整个市场活跃起来。

而在这个时候,作为个体你需要去做好判断的就是:

你所在的城市有没有保障房收储的公告,又或者在不在以旧换新的城市名单中;

如果不在,接下来的楼市回暖,以及所谓的低成本套利买房,也将与你无关。

我还是那句话:做决策前,先看看市场上的趋势和信号,引导你往哪里去你就往哪里去。

特别是在三四五线小城市或者县城有房子、有置换需求的朋友,更要时刻关注你所在城市的政策变动;

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