上周五,央行发布一份信息量非常大的文件——二季度中国货币政策执行报告。
这份文件,特意开出专栏3来聊房地产。
如上图,当中重磅的提示:
这里给我们透露了2个信号:
1、涨房租。
2、租金回报率达到3%,高于多数资产回报率。
央行很少如此赤裸地点评某种资产的收益率,这当中就隐含着不少重大的趋势。
我说几点供大家思考吧,不管你买不买房,这些趋势可能都将影响你我的生活。
房租大涨是趋势。
很多人对楼市的执念就是降价,认为房价落,万物生。
现在房价落了2年了,不知道大家的万物生了没有。
至少从现在的结果来看,万物不仅没生,还有很多价格都在涨。
什么都涨,唯独工资不涨,现在不止不涨,还可以出现裁员,失业难的情况。
最近的蔬菜更是涨价非常猛,有人说是因为天气,但今年7月cpi数据温和上涨也是事实,且重提要拉物价也是事实。
总之,本该从房子身上收到的钱,开始转移到各个地方了。
而其中最明确的应该就是房租了。
最 近深圳龙岗住建局发布了《丹郡花园等15个龙岗区公租房项目续签资格审核结果的公示》,其中14个公租房小区续租租金调整,如果续签选择不核对财产, 租金涨幅高达66.7%!
以前公租房一般是市场价格租金的30%左右,现在虽然要涨租,也在市场租金的50%左右,虽然还是低,但是信号不一样了。
涨房租的背后,还是为了弥补地方性收入。
土地卖不出去,只能想办法从租金收益里面来。
之前很多人说买不起房子,我干脆就买保障房,或者租房。
但现在看来,租房也不代表成本就够低。
很多东西,一旦离开普通人能触及的范围,就会变得精英化。
比如房子,如果楼市进入双轨制,大多数人住在保障性住房里面,商品房也会变得精英化。
因为一旦房子不再涉及民生,那就没有调控的必要了,涨跌自然全部看市场。
而市场呢?
中国如此庞大的人口规模,哪怕人口负增长还是10亿级人口的国家。
未来小城市空心化还会加剧,大量人口无论是主动还是被动,依旧会因为钱来到大城市。
这点在国内外都有经验证明,无论是美国、英国,还是韩国、日本都出现近半数人口聚集在大城市群大都市圈的情况。
中国确实已经房产过剩,但是大多数人的房子在老家,在三四线城市,核心城市有房子的还是少数。
因此楼市大概率会出现分化式上涨,贵的格外贵,便宜的格外便宜。
核心城市的商品房还会涨,很可能涨到很多普通人都难以触及的程度,而很多三四线城市还会跌。
之前天涯kk大神就预测过,房价暴跌之后,房价势必会出现两级分化,随后就会进入租赁时代。
因为住房本质上是刚需,买不起房了,那自然就是租房,租房体系越发达,越多年轻人选择租房,租金就会越贵。
央行现在透露接下来我国要建立更加全面的租赁体系,也是顺势而为。
当土地出让金是地方财政主要来源的时候,地方会疯狂卖地盖新房。
当地方大力收储,租金也将是地方收入的来源的时候,那么租金稳步成长,也是趋势所在。
不涨房价,只能涨房租,如果真的预期超过3%的租金回报率能实现,买房出租都会变成一个不错的投资选项。
但这里有个根本性的问题,不是所有的城市都有大量的租房需求的。
就好像8月以来国家在大力收储,加快收储的进度,虽然收储的范围扩大到县城,但真的不是所有城市都有收储的必要的。
只有人口流入且有产业聚集,有工作机会的城市,才会有收储的必要。
否则就是只是为了完成任务而收储。
我们团队整理了一份 全国收储的城市名单 ,发现超过60多个城市都有收储的计划,且都有相应的收储标准。
但这60多个城市里面,真正有收储的必要性,且在收储—去库存过程中能让楼市回暖,能让租金上涨的城市并不多。
所以大家要先搞清楚,你所在的城市在不在收储范围内,在的话,是属于有效收储的城市,还是无效的。
之前大家担心房产的征收,是收割多套房业主的,现在看来,还真不一定。
从这次的文章,大家应该也能感受到,未来是鼓励买房出租的。
未来,持有房产出租不仅可能没有网传的惩罚性的重房地产税,反而可能还会有更多的税收优惠减免政策。
前段时间,大家对房地产税会来的有个非常应激的反应。
当时我就告诉大家,哪怕房地产税出台,也不会征收高税的。
因为房地产要的是持续性税入,说白了是找到会下单的母鸡,杀鸡取卵是不可能的。
房地产税落地,反而会利好二手房市场。
为什么?
还是那句话,你要具有庄家思维。
房地产是对二手房收税,如果持有二手房都不赚钱了,那这个税怎么收?
持有房子必须是有收益的,并且收益能大于房地产税,才能让大家愿意交税,否则都不赚钱你还要收我税,那我为什么不断供弃房呢。
对于房地产税来说,租金也是非常关键的一环。
如果房东直接出租就能获得不错的收益,那就能无痛将房地产税的成本覆盖,那么交房地产税,又有什么问题呢?
根据大会文件,房地产税也是接下来5年必须要推动的,在那之前,楼市必定要回暖了,收益也急需拉回为正。
现在的一切都是在为以后铺路,别急,回暖马上就要来了。
刺激温和通胀,已经开始了。
国家统计局数据显示,7月份,全国CPI价格同比上涨0.5%。
相信此刻大家应该开始发现,菜价和水果价格开始上涨了。
这当中虽然有暴雨的原因,但是也不要忘了:
央行已经连续数月提到要推动CPI增速回到1%,现在又释放出房租价格每年要涨1.2%的预期。
为什么要这么做?
以前GDP总量低、高速增长,可以通过货币量的增加来提振经济。
现在经济进入新常态,货币规模也已经超过300万亿,单纯增加货币规模已经收效甚微,必须重视价格来推动增长,也就是推动温和通胀。
首先,就是生活必需品开始涨了,比如石油、粮食、食用油、猪肉等价格开始上涨。
随后,大家会尴尬地发现自己的生活成本变高了,企业也会发现自己的生产成本变高了。
这个过程中,起初定价权是在需求端的,因为竞争太大,谁涨价谁玩完,企业需要提高自己的生产效率,降低自己的生产成本,否则就会被出清。
但是随着落后企业的出清,头部企业的持续扩大,定价权又会回到企业手上,涨价就会开始了。
不信大家现在回头看看,低于3块钱的国产饮料已经几乎灭绝,去趟超市随便拿几件东西都是小几百。
但是因为是温和通胀,人们在温水煮青蛙中根本就感觉不到。
过去二十多年,很多人就是在这种温和通胀中,财富慢慢就被稀释了,永远在赚钱,但是手里的钱永远不够花。
我反复告诉大家救市的最后,无可避免的会选择放水,传导的方式可能不同,但是最终的结果大同小异。
通缩是短期的,通胀才是长期的,这次的刺激,实际上已经开始。
如果不想被温水煮青蛙的稀释掉财富,眼下这波底部机会,真的要抓住了,通胀已经在伺机抬头。
一手资产,一手现金,才是眼下既可攻又能守的最好姿态。
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