“商业地产教父”的最后一次演讲，说了这三件大事

这个地产大佬是陈启宗。

他是纵横商海半个世纪的“商业地产教父”，曾是香港上市公司恒隆集团、恒隆地产的董事长。是曾与李嘉诚的长江实业、郭得胜的新鸿基、郑裕彤的新世界、胡应湘的合和实业并称“华资地产五虎将”。总之，就是地产圈里有资历有实力的大佬人物。

当然很多人会质疑他演讲的内容，认为陈启宗是干地产的，所以就是为房企业务发声，他讲话有偏私。

说这种话明显格局低了。作为房企老板，外面那些所谓经济学专家、财经博主为博流量的low俗观点和他完全不是一个层级的。

那么他究竟讲了什么呢？

主要是三点：

第一点、中国房地产市场当下的困局。

他说，中国房地产真正发展也只有30年时间。从一个没房地产市场的国家变成全世界最大的房地产市场，中国仅仅用了30年左右。

中国老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子里，但这也不表示没有新的市场，比如还有迁移带来的新增需求，小房子换成大房子的需求，不好的房子换成好房子的需求……刚需还是存在的。

从这个角度来看，中国的房地产真的相当了不起。因为世界上没有一个市场能够在这么短时间内为老百姓制造那么多房屋，这在世界上非常了不起。

当然这和房企们不计后果的疯狂扩张有关。包括今天房地产为何走到今天？是什么制造了那么多难处和困难？应该说，这些是30年累计制造出来的。

他总结为三点：

1、过度的卖地。

短期看，卖地可以让政府有钱进行基础设施建设，但如果要长期、长远如此，长期依赖卖地，就可能过头了。

2、开发商怎么买到地？怎么贷到款？这方面的监管是出了问题的。

房地产领域很多贪污的情况就在这两大维度滋生。

3、政府不让坏的企业破产。

以往中国30多年走过的道路是，不让小泡沫破裂，最终导致一次大的爆破，而拖到最后的大爆破，对中国经济影响是极其大的。

事实上，在历史上人类也没见过这样的事。中国房地产那么长久的大发展，没有一次大调整是不可能的！

以上三个原因造就了今天中国房地产面对的困难和问题。

第二点、底部在哪里？前路如何？

他引用樊纲的话说，已经到了L形的底部。

他说现在我们真的是到了一个百年未见的大变局。但这不是中国的问题，是全世界的问题，并且这个大变局影响全世界。

其核心是因为美国要打你。现在是全方位的，经济、科技、政治、货币、贸易等各方面，第一的大国要把第二的大国压下去。这绝对是人类历史上没有见过一个时期，有任何一个国家、任何一个人承受过那么大的压力。

第三点、关于中国经济。

他说，国家要在长期战略和短线经济刺激上做取舍。

所以就会造成很多人的不理解。因为老百姓注意的都不是长线的，都是短线的，长线的东西，一是他们不懂，根本不知道。但是这才是国家命运的前途。

可是老百姓过的是眼下的日子。他们关心的当下的感受，他们是不知道这百年未见的大变局，是世界有史以来最强大国家要打你。

关于这一点我相信大家都是深有体会的。（以下是我的发挥，不是陈的演讲内容。）

一方面，大家能明显的感觉到咱们国家的国际地位是肉眼可见的提升。我们现在甚至可以对美国说让他从实力出发。如今在国际社会上真正还敢在我们面前大声说话的已经没有几个。

另一方面，我们也不得不承认，这几年能够明显感觉到许多人对未来的预期越来越悲观。

过去经济繁荣时，我们总是自嘲，对外唯唯诺诺，遇事也只会批评和抗议，似乎谁都可以踩上我们一脚。现在经济越发悲观，我们国际上的地位却可以。

但是大国崛起说得再多，但一看到自家的钱包天天缩水，心里难免有愤懑。

所以有人就自嘲我们是“盛世蝼蚁”。

于是，现在有一个说法是，如果东方大国和他们好好合作，别那么强硬，老百姓就会过得更好，你也应该听过这种说法吧？

认怂真的可以过上好日子嘛？严格来讲呢，还是有的，比如说二战之后的小日子和棒子。可是你看看现在的小日子和棒子，他们依附别人之后确实得到了几十年的飞速发展，可直到今天，他们都没有所谓的独立主权。

更何况作为大国，你装不了孙子，你装了也没人信啊。大国就必须谋求大国崛起。

一个大国，如果真的装孙子，最终就是被肢解的命，因为你对老大本身就是最大的威胁。

人类历史上都是如此，一个被肢解的破碎的大国，连小民幸福都没有，只有水深火热。

你就看现在的大鹅，就是很好的例子。

所以，还是放弃幻想吧，该争争，该斗斗。东方大国就没有妥协认怂的选项，几千年文明的大国做派，不是你想装孙子就能装的了的。

好，以上就是陈演讲的部分内容。总的来说，他的观点还是比较含蓄，既承认我们国家的大发展，也承认中国遇到了最大的打压问题；既说到短期政策可能让人不满意，也说到政府是着眼于长远，因为普通老百姓根本不懂。

所以，耐心的熬吧，等吧，没有什么短期的好办法。咱们这代人不经历这些。哪怕后代再勤劳，再能吃苦，也是不断的给别人输血而已。

接着陈董的演讲，我们回到当下的中国楼市。

我们先来算笔账。

从中国有商品房交易开始算，到今天为止，所有人买房子的钱加起来一共是花了180万亿。

这180万亿都去哪里了？

有超过35万亿的钱成了工程项目，支撑了建筑和原材料行业。

有超过40万亿的钱通过拆迁的方式进入居民的口袋。

有超过20万亿的钱变成了国家的税收，成为了国家建设的一部分。

有超过20万亿的钱是专项建设城乡基础设施，就是通水、通电、修路平整。

有超过20万亿的钱是房企管控成本，滋养着上下游产业。

还有15万亿的钱给金融机构回收之后投入进了下一个新兴行业里。

最终，剩下的钱是整个行业的利润，10%左右。

当我们理清了这些数据，我们就可以更清楚的知道地产行业到底在中国意味着什么，而在过去三年针对地产行业的调整是下了多大的决心。

那么我们就能够更加明确，这个行业它一定不会消失，它一定会在重生之后用更好的状态去支撑国家下阶段的高质量发展。

当然，很多人对接下来的经济形势很担忧。

你担忧很正常，因为今年下半年确实有可能是我们这一代人真正最困难的时候。

如果你对真正的世界局势有了解，就会发现自从人类有史以来，从未有如我们现在这般漫长的大规模和平岁月。

但是，有些事儿的发生，实际上已经预示着，它要来了！

一方面，最近史诗级的世界经济崩塌，另一方面，两大火药桶已经点燃了，并且没有止步的态势。所以，大概率我们这代人注定要去经历的时代考验。

如果世界真的在未来进行一次大洗牌的话，我们作为核心主角之一是不可能置身事外的。

我们不可能做到能偏安一隅，然后隔岸观火的。

那么这个时候就要问你，现在的你有没有做好足够的财务准备？

这个财务准备是不是就是傻捏着现金，然后啥都不干。

并不是！

所谓的现金为王，其实是很多人是单线程思维，根本不明白，现金为王的另一面，就是一定要捏住优质资产。

优质资产包含很多，其中优质房产是其中最重要的一种。

特别是这两年你自己有比较好的生财之道，尽量别露富，不得瑟。赚到了钱，一定就踏踏实实拿出来在好城市好地段买个好房子，比什么都强。

千万别被某些博流量的low言low语给误导了。

比如什么中国人口老龄化、低生育率的大背景下，需求减少，房价自然就会跌。他们忽略了一个事实，那就是30年城市化发展的不均衡，人口流动的不均衡，北上广深的虹吸效应一定很强。2024年的第一季度，深圳、广州的人口持续流入，重新回到2100万的峰值，强核心城市的新兴人口对城市的需求从未减少。

房地产的本质是什么呢？是一个城市的长期债券。大家买房买的是生活的品质，更是对这个城市的资源的占有和城市发展的红利。

还有一种说法是，买房就是在给银行打工，住保障房更划算。这种言论简直就是扯淡，把银行当成吸血鬼，把买房者当成奴隶。

就像有很多人喜欢拿居民杠杆率的高低数据来推演评判一样无知。

如果房价100万涨到200万，原来30万的首付，70万的负债变成了130万的本金，70万的负债，负债率从70%下降到35%。

同样的，如果房价下跌，三成的本金跌没了，原来的负债率从70%变成了百分之百。

如果你静态的去看这个问题，其结论就会是房价下跌，居民杠杆会上升。房价上涨，居民杠杆率会下降。

显然这个结论与事实不符啊。因为实际市场是动态的，买房人是天然追涨杀跌的，他们本身并不会控制自己的杠杆。

这其实只是一个投资时间段的问题。本金和负债是可以相互转化的，它不是一个静态的。

房价下跌更多的本金可以转化成更多的负债。

房价上涨更多的负债可以转化成更多的本金。

还有一些无脑言论说90后、00后都选择了彻底躺平，将来都住保障房。

其实，只要你放弃房子的金融属性，你租一辈子房子也不是不行啊。

无非就是你老了，是农村老头还是城市老头儿区别而已。

你觉得现在大城市老年人退休生活丰富多彩仅仅是因为他们发退休工资吗？

你觉得农村老头的房子如果能卖出几百万甚至上千万，他们不会享受老年生活吗？

还有些人说国内的房价太高，我们可以选择去国外。

这一听就是没做功课的，现在的欧美国家移民政策，要么是你有钱，要么你是高层次人才，而不是国内都买不起房子的喷子，你在国内都混的不咋地，怎么还能幻想着在海外混的笑看人生呢？

你必须承认，这是世界是有巨大鸿沟的。

康熙九子夺嫡时，德国实行了义务教育。甄嬛忙着宫斗时，法国开始了全民炒股。

太平天国运动爆发，伦敦举办了世博会。

清朝废除科举时，爱因斯坦提出了狭义相对论。

你很难相信，他们原来发生在同一天的阳光之下。

好，接下来，我写的内容，很重要。

很多人都讲楼市没有周期了，其实我们一直处在周期之内，现在房地产市场其实周期内大尺度的回撤阶段，这种大尺度回撤08年有，14年也有。

只是这一次，是处在近20年来最大的回撤中。

现在这个市场，处在这样一个历史上绝无仅有的大尺度回撤阶段，想要扭转想要改变确实很难，因为这是需要经过两次努力的，第一次是磨平之前的错误，第二个是扭转这个回撤的方向。

那么现在上头已经开始第二次努力了。

之前很多人把2024年对标2015年，目前看这个趋势仅仅看2015年，是远远不够的。

这一轮下跌的深度已经是击穿历史。我觉得要看到08年，甚至要更早。

因为面对这样一次史诗级的大跌，要想让房地产恢复到正常市场，只有一场波澜壮阔的大反转，才能够治现在这个病，才能够让经济好起来。

重病需要猛药治。

所以2024年对比2015年是远远不够的，要看的更早。因为现在已经不是一个2015年可以承载的行情了。

但需要大家注意的是，这一次和以往都不一样，双轨制下，楼市格局重塑，也必然也会导致所有人的财富重塑，这是一次大变局。