一批业主，要被抛弃了

最近市场上有几个热点讨论的挺多的，比如房屋养老金的事、比如五折卖房的事。

很多事情，如果你单独拿放大镜去看，是看不出什么东西的。

但如果你把这几个热点联系起来，你会发现这些所谓的热点，最后反映的其实都是同一个事实：

接下来，将会有一批城市和板块被抛弃

而这也就意味着：

如果你选择了那些被抛弃的城市和板块，你的房子就一定会变成垃圾。

先说说最近讨论的最热闹的房屋养老金吧。

我发现大家对这件事的讨论焦点都是：

房屋养老金是不是变相征税？钱是不是要从老百姓手里薅出来？

很少人从城市的角度来分析这件事。

其实房屋养老金和我们平民老百姓最相关的问题不是钱，毕竟政F已经说了——

房屋养老金提出的目的，是为了建立公共账户，个人不用出钱。

什么变相征税、什么压榨底层那点歪瓜裂枣的说法都是扯淡。

房屋养老金真正和我们平民老百姓最相关的问题是：

你所在的城市，能不能真正吃到这个养老金政策的红利？

这直接关系到你的房子能不能养老、会不会被市场淘汰。

毕竟任何楼市相关的政策，最后到了执行的时候，都会出现城市的分化、人的分化。

要搞清楚自己所在的城市能不能受益于房屋养老金政策，首先就得问：

房屋养老金公共账户的钱从哪来。

官方对这个问题有解释——

钱来自于地方财政、土地出让金、原公房出售资金等多渠道的归集

也就是说房屋养老金的钱来自3个途径：

地方政F财政、土地卖地收入、公共住房出售收入

值得一提的是，地方的公共住房的出售收入，大部分都已经被纳入到各个地方的住宅专项维修基金里面了。

一方面，过去政府所有的公有住房比例本来就不大，所以出售收入并不多；

另一方面，这些资金纳入住宅专项维修基金之后，很多都已经用于之前的老旧小区维修之中了，存量很少

因此，接下来大部分的房屋养老金，就只能靠地方财政以及卖地收入提供。

但问题是：

不同城市之间，财政实力、出让金规模差距很大。

比如一线城市的北上广深，不仅财政实力强、土地卖地收入还高。

而占全国城市多数的三四线城市，财政本来就入不敷出，以前靠土地财政还能勉强支撑，现在连地都卖不起价

资金收入的巨大差别，就会导致一个很明显的分化局面：

一部分城市的公共账户一点不缺钱，而一部分城市连公共账户都很难建立起来

因此，如果你这么一分析，你就会知道：

未来能真正通过公共账户进行房屋养老的城市，只是一小部分。

多数城市的业主要不就自己拿钱给房子养老维修，要不就靠当地政府的额外补贴和其他城市财政转移支付。

但是补贴和转移支付的资金，很难支撑全国这么多城市。

所以，那些吃不到房屋养老金红利的城市以及房子，注定会被抛弃。

房子老了就老了，没钱就只能自生自灭，

你说不保养了卖出去？

对不起，这些房子所在的城市本来就没有多少接盘侠，因此房子不仅卖不出价格，还很有可能压根卖不出去。

从这个角度看，无论你买房还是准备卖房换房，你至少要明确一点：

一定要持有那些能真正享受房屋养老金政策红利城市的房子，

因为这样才能保证你所在的城市有“财政保障”不会被抛弃，确保你的房子有“养老保障”不会变成垃圾。

最新官方公布的消息，房屋养老金有22个试点城市。

这22个试点城市分别是：

上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡

这22个城市既然都要试点了，是不是说明这些城市就一定有机会吃到房屋养老金的政策红利，未来房子“生老病死”有保障？

真不一定！毕竟试点不代表一定会成功。

当下能够试点的城市中，并不是所有城市都能享受房屋养老金红利；

那些没有试点的城市，可能日后在政策铺开之后也有机会吃到政策利好。

所以，要判断哪些城市能享受到房屋养老金的政策红利，标准不在于这个城市有没有试点，而在于两点：

1、财政自给率能否超过50%

财政自给率指的是一个城市财政收入占财政支出的比例，也就是一个城市的收入能覆盖多少花出去的钱。

毕竟政F财政往往要投入很多公共事业和民生的支出，收入不可能100%覆盖支出，能覆盖50%，就已经说明这个城市的财政比较健康，财政收入比较可观了。

下面是我们梳理的部分财政自给率超过50%的城市。

2023年自给率唯一超过100%的城市只有上海。

能够在自给率数据中名列前茅的城市，多数都是省会城市或者是强二线城市，比如宁波、青岛、济南，他们比一线城市的北京、广州的自给率还要高。

2、全年土地收入能否达到100亿

土地出让金收入是一个城市房屋养老金的主要资金来源之一，那自然土地出让金收入高的城市就更有机会建立起资金充足的房屋养老金公共账户。

那如何判断一个城市的土地出让收入是高是低呢？

这两年大家的卖地收入都在降低，肯定不能用这个标准去衡量了。

按当下的标准来看，一年土地收入能超过100亿就已经很不错了，毕竟今年上半年，收入超过100亿的城市也只有9个。

图源：金卡读城

这其中卖地收入比较高的只有北京、杭州、上海和西安，诸如宁波、合肥、济南这些城市，收入也只是刚刚过了100亿。

预计全年时间，能达到这个标准的城市不到20个。

上面这两个标准，我觉得只要能满足一个，就可以证明这个城市有足够的财政实力支撑房屋养老金制度，未来这些城市的房子基本不用担心保养。

那除了上面提到的这些城市之外，还有哪些城市能符合上面这两个标准？这些城市的房子能不能买？

不单单只有一批城市分化。

城市内部的板块，也在出现分化。

最近还有一个热点非常引人关注，那就是深圳龙岗新房项目五折卖房的事情。

事情经过可能很多人都知道了，就是：

开发商房子卖不出去选择5折卖房，原来那些原价高位入手的业主不甘心其他人用一半的价格买同小区的房子，通过大闹开发商售楼部的方式，强制叫停了项目的销售。

这件事大家都在骂那些业主，说他们涨价不给开发商分好处，降价就开始找开发商麻烦。

但我觉得，如果你真关注这件事，就不要把关注点放在表面，而是要看它背后的逻辑，对我们买房卖房有没有什么启示。

业主这么不甘心，是为什么？

除了不想当冤大头之外，还有一个潜在的原因：

业主知道自己的房子地段差，对房子涨回来这件事已经没有信心了，只能千方百计干预房价不能再下跌。

这件事背后隐藏的一个事实就是：

核心城市，即便是深圳这样的城市，内部板块也在快速分化。

如果是好地段、拥有优质资源的房子，市场的信心是比较强的。

就拿深圳来说，最近开盘的深圳北地段的深业上城学府，因为拥有顶顶级学校的学位，新房均价还能维持在8万/㎡以上， 和2、3年前的新房价格差不了多少。

即便在这些地段有暴跌的房子，接盘者依然愿意下手。

因为在市场的预期中，这些板块的房子，还有能涨的机会。

如果是郊区的位置比如深圳龙岗的房子，即便是大降价的新房，打五折也一样卖不出去。

因此，接下来，除了会有一批城市被抛弃之外，还会有一批板块也会被抛弃。

即便是在一线和二线核心的城市中，也会有一些被边缘化的板块，不是所有的房子价格都能回暖。

如何判断一个城市中哪些板块有价值，哪些板块会被抛弃？

同样有两个标准：

1、财政收入

判断城市需要看财政实力，判断区域板块一样也要看财政收入。

毕竟钱就代表购买力，没财政收入的板块，说明这里的居民也不会有多少收入，购买力都没有，就别谈价值了。

2、新兴产业的实力

我们或许都知道一个板块有没有发展，要看这个板块的产业实力。

但是具体怎么看，我提供一个思路，去看这个区域有没有新兴产业，尤其是高科技产业。

因为这些产业不仅能吸引投资，还代表了未来最先进的生产力，背后会产生一大批高收入人群支撑本地的房价。

所以，大家在选择区域板块的时候，优先选择有高科技企业落地的板块，才能避免自己的资产贬值。增加资产上涨的机会。

那在核心城市中，具体哪些板块符合上面这个标准呢？