贝好家10.76 亿元成都拿地：以C2M构建房地产开发新模式

去年，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东发布了一篇名为《翻越第二座山，吹响集结号》的公开信，宣布将“一体两翼”战略升级为“一体三翼”，即以房产经纪为主的“一体”业务，整装、惠居和贝好家并行的“三翼”业务，其中，贝好家是新增的那一“翼”。

彼时，彭永东在公开信中表示，“新房产品在呼唤供给侧升级，使得通过创新方式改造供应链条成为可能。”因此外界纷纷猜测，贝好家将介入房地产供应链，推动房屋供给侧升级。但是对于贝好家的发展方向，贝壳并没有给出具体解释。

到了今年，贝好家动作频频。继在西安拿下两宗商住用地后，9月20日，贝好家又在成都拿下金融城三期H12地块，预计全流程由贝好家团队自主操盘，从拿地、定位、设计、营销等各环节都将充分体现贝好家的 C2M（从消费者到制造者） 理念。

成都项目也使得外界对贝好家介入房地产供应链的方向愈发清晰：作为“数据驱动型住宅开发服务平台”，“以大数据支撑的C2M产品解决方案”为核心、以“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”为辅的“1+2业务模式”，与合作伙伴及客户共同推动房屋供给侧升级。

1、三大优势助力贝好家开发新模式

此前，有报道称，贝壳内部判断：尽管房地产行业处于调整周期，但在“房屋回归居住属性”的大背景下，“以客户为中心的新开发”将崛起，此时入场正是好时机。

基于这一判断，自成立以来，贝好家组建了以AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队，贝壳老将徐万刚作为事业线的CEO掌舵贝好家，并拉来了杨宝刚、罗酬剑、都珊珊等经验丰富的房地产老将。

事实上，正如贝壳所判断的那样，房地产市场已经从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段，新的发展模式要求建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。

在此背景下，深耕居住服务领域多年的贝壳无疑为贝好家打下了坚实的基础。

首先，贝好家拥有数据优势。贝壳作为一站式新居住服务平台，连接了国内主要城市购房意向客户，积累了海量的客户交易数据和行为数据，这些数据使得贝好家能够通过大数据和AI技术进行分析，实现“以需定建”。

其次，贝好家拥有去化优势。作为贝壳内部格外重视的增量曲线，贝好家参与的新开发项目，也可由贝壳渠道去化。数据显示，2023年，贝壳总交易额为人民币31429亿元，同比增加20.4%；其中，存量房交易额为人民币20280亿元，同比增加28.6%；新房交易额为10030亿元，同比增加6.7%。

除此之外，贝好家还拥有资金优势。截至2024年6月30日，贝壳现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为597亿元，所谓“背靠大树好乘凉”，贝壳稳健的资金储备也使贝好家在拿地方面无后顾之忧。

在多方面都有保障的情况下，今年7月，贝好家顺利在西安拍下两块商住用地。据悉，这两块地或将通过第四代住宅产品形态、高品质公区配置及毛坯交付等策略来开发，是贝好家“1+2”模式（产品解决方案以及资金服务和营销服务）下的多方合作项目。

这一项目的面世，使贝好家在房地产开发新模式上踏出了关键的一步。合硕机构首席分析师郭毅指出，随着 H12 地块的项目落地，贝壳 C2M 系统经过市场验证，将有助房地产行业告别传统的相对滞后的市场数据采集及客户访谈方式，而是从更前瞻的客户视角出发，利用 AI算法的数据分析，实现更精准的市场定位、产品设计、公区打造和精装配置，从而助力房企，实现对流速与利润的双向驱动。

2、自主操盘高端住宅项目探索供给侧升级

在全国房地产市场持续调整、表现分化的背景下，成都是少数走出独立行情的城市。克而瑞四川数据显示，上半年，成都住宅成交面积610万平方米，在重点城市中居首，超出第二名西安60%，更是远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

此外，成都作为西部地区的头部城市，经济发展良好、商业消费活跃，使得人才持续流入，从而为包括衣食住行在内的消费奠定了基础，因此该地的高端住宅市场潜力大，符合贝好家主流改善型客户的客群定位，因而贝好家选择成都作为开发新模式的第二站。

据悉，该地块位于金融城锦江片区内，附近规划多所学校、养老院和生态公园，人居环境和配套设施优越。贝好家以10.76亿总价、2.73万/平米的楼面价、42.19%的溢价率竞获。

郭毅表示，金融城三期作为成都的新兴区域，高起点规划、高规格打造、强产业布局，周边聚集交子公园金融商务区河东片区总部产业园（二期）、交子金融梦工厂四期项目等多个园区，发展潜力深厚。

郭毅还分享了自己对于该地块未来产品定位的看法。他指出，目前金融城三期在售项目，主力以建面 150-280 平米，千万级别的高端项目为主，贝好家积极参与竞地，一方面看好城市及区域发展，另一方面也充分体现出基于 C2M 数据平台对市场需求的精准洞察与深入挖掘，相信会在产品设计打造上做出亮点与新意，为成都楼市、为成都购房家庭带来引领需求、解决痛点的全维生活方式的升级。

不过，贝好家全流程自主操盘的动作也让外界纷纷议论，贝好家是否要完全成为房地产开发商。对此，徐万刚表示，自主操盘一个项目并不意味着贝好家要成为房地产开发商，此举主要目的是为了更好地验证贝好家C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

所谓“1+2业务模式”，“1”代表的产品解决方案是核心，具体为以C2M为理念，通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，行成包含产品定位、产品初步设计、产化深度设计等的全套产品解决方案；“2”分别指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的高效营销服务。

贝好家成都负责人李昱江也表示：“我们在新一线城市最好的地段，打造最好的产品，一方面我们做好了充分的准备，有信心把项目打造为满足高端客户需求的‘好房子’；另一方面希望把这个标志性的项目做好，树立贝好家‘好产品、好服务’的良好品牌形象，让合作伙伴对我们更有信心。”

事实上，大城市里的改善型家庭，日益成为购房重要的一极，多居室、大面积，小区品质和居住体验往往更被他们所看重。这些偏好意味着新房产品也在呼唤供给侧升级，使得通过创新方式改造供应链条成为可能，贝好家此时入场可谓恰逢其时。

据报道，贝好家聚焦头部十城的主力圈层板块，在西安和成都以外，还有北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、合肥八个城市。西安和成都项目的顺利推进，预计会为贝好家在其他八个城市的运营提供宝贵的经验，同时也将推动其“1+2”模式的进一步探索，为贝好家带来更多的发展潜力。并且，随着“1+2”新开发模式的不断成熟，贝好家有望为房地产行业的转型和升级提供新的思路，促进行业内的创新合作，推动房地产行业的向前发展。