上海一核心地块20年还没动迁完，就要被法拍，中民投的锅谁来接？

作者：张钇璟

历经20年蹉跎，本应于2026年入市的上海黄浦区“中崇黄浦大兴街项目”似乎又一次迎来变数。

图片来源：图虫创意

9月19日，上置集团（01207.HK）公告称，近日接到上海金融法院于2024年9月12日下发的《执行裁定书》。

根据裁定书，上海金心、上置集团及其若干附属公司（统称“被强制执行人”）涉及之前（2022）沪74民初2987号《民事调解书》的内容。被强制执行人及其他相关方被要求向贷款人偿还贷款本金总计44.52亿元（含相关利息及管理费），并承担诉讼执行费用451.92万元。

由于被强制执行人未能按照调解书履行其偿付义务，上海金融法院已裁定对上置集团旗下若干附属公司合计持有的上海金心51%股权，采取强制执行措施。具体执行方式将主要通过司法拍卖被强制执行人所持上海金心的相应股权进行。

至于有关本次强制执行的具体行动安排，尚需等待上海金融法院的进一步通知。

横跨20余年的旧改长跑

据时代周报记者了解，上海金心全称为上海金心置业有限公司，该公司成立于2002年10月，注册资本为人民币26.6亿元。目前，上置集团通过上述附属公司间接持有该公司51%股权，其余49%股权由上海中崇滨江实业发展有限公司（下称“中崇滨江”）持有。

资料显示，上海金心主要从事上海大兴街项目开发，其主要资产为位于上海黄浦区大兴街717–719号的土地，即上海华府1号（此前名为琴海苑），项目占地面积37129平方米，规划开发成高端住宅、保留保护建筑及社区商业物业。

作为华府1号项目的大股东，上置集团已持有黄浦区大兴街717-719号地块超过20年时间。

早在2004年8月，上置集团便与上海黄浦区房屋土地管理局签订的《沪房地黄（2004）出让合同第47号》，接手了为毛地状态的大兴街717-719号地块。

上置集团将案名定为“琴海苑”，按照其最初规划，如果动迁推进顺利，2008年就能动工，2011年实现竣工。

然而，动迁的难度超出了预期。

黄浦区大兴街717-719号地块，以江阴街为界自然分成280A和283A南北两部分，其中南块占地面积约13455平方米，北块占地面积约23674平方米，总占地面积为37129平方米。

根据上置集团过往年报，从2003年到2007年，琴海苑北地块动迁了54%。后来地块又陆续启动多次拆迁，直到2010年，项目的第一阶段拆迁工作才完成，案名也由“琴海苑”改为了“华府1号”。

而后，上置集团经营不顺，华府1号项目也无奈被搁置。2016年中民投入主上置后，中崇滨江以23亿元收购了上海金心49%股权，项目拆迁的消息再度传来。可惜的是，与华府1号项目有关的消息很快又再度沉寂。

近年来，随着中民投暴雷，上置集团再度陷入了困境。2024年9月23日，上置集团发布的2023年报，年报显示，截至2023年底，上置集团流动负债包括银行及其他借款约人民币12.61亿元，其中12.19亿元违约并须立即偿还。

对于缘何触发违约，上置集团在年报中列在首位的原因便是“最终控股公司中民投自2018年出现财务状况恶化”。此外，上置集团前任执行董事、前任行政总裁兼董事会主席彭心旷被逮捕，执行董事陈束辉被拘留也是原因之一。

在现金流压力下，上置集团曾于2020年在上海联合产权交易挂牌上海金心51%股权，但最终无人问津，华府1号项目便被搁置起来。

直到今日，该项目仍处于土地征收阶段。9月21日，时代周报记者实地走访发现，目前项目周边居民住宅其实动迁的差不多了。不过，已动迁的部分仍有大量旧房等待拆除。

仍有大量旧房待拆除 时代周报记者摄

入市计划再生变数

值得注意的是，今年4月8日，上置集团曾发布公告宣布，公司就出售上海金心51%的股权及相关债权权利事项，与中崇投资集团有限公司（简称“中崇投资”）签订协议，总代价为人民币34.1亿元（可予调整）。

据媒体报道，中崇投资是一家专注上海豪宅开发的民营房企。该公司2011年才正式进军地产行业，此前主业为矿产、能源的国际贸易及钢铁等大宗商品的物流业务。

中崇投资旗下知名项目为中崇古北中央公园，由中崇投资与滨江集团联合开发。2020年底，古北中央公园首次开盘便取得了“日光”的战绩，认筹率高达177.65%。2023年，中崇投资推出了公寓项目古北中央公园壹号公馆。

另据天眼查数据，中崇投资为中崇滨江控股股东，持有该公司63.7%股权。滨江持有中崇滨江34.3%股权，剩余2%股权则由上海崇置城市建设发展合伙企业（有限合伙）持有。

计算可知，若此次交易顺利进行，中崇投资将成为华府1号项目第一大股东，持股比例超八成。

彼时，不少业内人士认为，黄浦区大兴街717-719号地块终于将在蹉跎20余年后迎来曙光。业内对项目的称呼也由“华府1号”进一步改为“中崇黄浦大兴街项目”。

此外，上置集团也在上述公告中透露，“本公司所知及根据于磋商过程中与买方的讨论，预计将于二零二六年取得预售证。”

不过，此次交易并未能如预料中的顺利进行。6月21日，上置集团发布延迟出让公告。

该公告称，作为买方内部审批程序的一部分，有需要对目标公司进行深入尽职调查，而现时预期将需要更多时间以完成上述尽职调查程序。因此，于2024年6月20日，买方向集团发出一份延长函件，要求磋商将最后截止日期延长不多于六个月。

如今，随着上海金心51%股权将被法拍的消息传来，中崇投资与上置集团之间的交易或将落空，同时也让中崇黄浦大兴街项目的入市时间变得难以预测。

此外，中崇投资是否会参与后续法拍？拍卖价格的底价又是否会高于此前34.1亿元的交易价格？这些都值得关注。