存量房贷利率下调，还要提前还贷吗？平均降幅0.5%，100万房贷30年少还10万

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9月24日早上，国务院新闻办公室举行新闻发布会，宣布多项重磅政策。

其中在房贷方面，央行行长潘功胜宣布，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。具体是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅约0.5%，并将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，当前存量房贷平均利率大约在3.92%，若此次降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。

事实上，自9月初以来，有关“降低存量房贷利率”的呼声就渐起。9月5日的国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行方面再度回应存量房贷调整话题时表示，“受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。人民银行将密切观察政策效果，根据经济恢复情况、目标实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。”

彼时，有业内人士就此表示，本次央行发声，表明存量房贷利率的下调短期存在约束，但降低存量房贷利率是趋势，只是政策落地需要一定时间。调整方式上，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式，更适合当前市场环境。

如今，靴子终于落地。不过，相关的政策细节仍待进一步落实。

此前存量房贷调降呼声不断，背景是存量房贷与新发房贷利差重回高位。中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%；一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

随着首套房、二套房房贷款利率持续走低，部分城市房贷利率已进入“2时代”，而存量房贷利率却仍处在4%以上。以北京为例，目前存量房贷利率多为4.3%~4.75%，新增商品房首套利率多在3.4%~3.5%，两者利差可达80至135个基点。

由于新发放房贷利率与存量房贷利率之间差距逐步拉大，“提前还贷”成为新型“理财”产品，调整存量房贷利率的关注度逐渐走高。中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。另据央行数据，今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。

国泰君安宏观研究团队分析指出，2022年，央行连续下调5年LPR（贷款市场报价利率），贷款利率降至历史低位，调降存量房贷利率政策尚未出现，新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，消费贷和经营贷等替代性、低成本贷款容易获得，导致居民提前还贷。

58安居客研究院院长张波表示，由于存量房贷利率涉及到的是已购房群体，因此对于房地产市场的交易并不会产生直接影响，但可能会对即将入市的购房群本对市场后期的信心起到一定提升作用，进而有利于释放市场购买力。

“存量房贷利率下调去年已有。房地产市场供求关系发生重大变化背景下，通过降低存量房房贷利率，优化商业性个人住房贷款利率，不仅可以有序调整优化银行资产负债，规范住房信贷市场秩序，还可进一步减轻已购群体经济负担，并有助于释放其消费潜力，促进经济内循环。”张波表示。

2023年，我国刚刚进行了一轮存量房贷利率调整。据央行2023年11月发布的公告，存量房贷降息工作基本完成，平均降幅0.73个百分点。

张波指出，一旦降低存量房贷利率，贷款人提前还款的意愿度就有可能大大降低，这也将有效压制违规使用经营贷、消费贷来置换存量住房贷款的行为，净化房贷市场。

除了房贷利率外，会上，潘功胜还表示，人民银行将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。

受利好消息影响，9月24日A股房地产板块盘初走强。截至发稿，Wind房地产指数涨0.14%，阳光股份（000608.SZ）、世荣兆业（002016.SZ）涨停，房地产概念股卓朗科技（600225.SH）跟涨。

港股房地产股升幅更为明显。截至发稿，花样年控股（1777.HK）涨11.36%、富力地产（2777.HK）涨10.67%、宝龙地产（1238.HK）涨9.52%、融创中国（1918.HK）涨4.85%、龙湖集团（0960.HK）涨2.86%。

（时代财经幸雯雯）