下猛药了，大户型时代来临

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最近，各方政策真是下了猛药，楼市、股市一夜之间爆火。

一时间，大街小巷都能听到楼市、股市的好消息。

特别是楼市，政策一出又一出，很多人最关心的存量房贷和最新一线城市的大动作，都有了新的定调。

但我一直在关注一个新趋势，也是接下来可能大家都要面临的一个选项难题，大户型。

今年来，多个城市出台鼓励购买大面积住宅的政策，政策背后，反应的是行业发展变局。

一方面，居民收入在提高，对居住空间需求在不断增加，大面积住宅逐渐成为很多家庭购房的选择。

另一方面，政策上降低大面积住宅购房税、提供首套额度的优惠、增加购房补贴等，目的是减轻购房者的经济压力。

政策在跟进，市场也正在作出实际的反应。

比如这几年，高端改善产品正在逐渐引领市场。

总量看，广州千万豪宅成交占全市成交面积的比例，从2021年的5%，攀升到今年的13%。

数据来源：合富研究研究

广州千万豪宅比例上升的同时，就在国庆黄金周期间，“沪七条”实施后，上海松江、宝山、浦东新区多个售楼处的销售反应，不少楼盘迎来“新面孔”，大户型房源更抢手，部分售楼处7天接待名额已经被全部约满。

就在刚刚过去的九月，市场统计显示，上海豪宅销售额高达400亿，如果看向上半年，根据克而瑞数据显示，上半年总价3000万+的豪宅新房成交达到1544套，成交规模创近10年最高。

上海、广州、深圳跟进，北京最近也出台新政，宣布执行多年的普宅、非普宅标准将被取消，说白了就是要鼓励大户型房屋交易。

显然，楼市已经从快步发展转变成慢周期产物。

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慢周期时代，人们对于房子的需求主要在舒适度上，过去几年，上海三房及以上户型热度不断提升，尤其三房成交套数占比高达63%，是市场的绝对主力。

小户型新房越来越少，一房已经基本退出市场。

越来越多的购房者对新房产品偏好从原先的“刚需小户型”向“中大户型”偏移。

这种现象其实也好理解，自从三孩政策开放后，越来越多的家庭有两到三个孩子，这也促使大家买房需求的变化。当然，本身很多家庭也不像过去那样一味地追求紧凑户型，而是倾向于更宽敞舒阔的空间。

今年，我持续深入一线调研了很多户型，发现一个有意思现象，大户型住宅单价比小户型高不少，而且像上海这样的一线城市大户型还得靠抢。

要知道在过去刚需时代，小户型的单价普遍要比大户型高，因为小户型需求更大，更适合第一次买房的人群“上车”；然而近几年来，楼市的定价策略已经悄然转变，现在多数楼盘的大户型单价定得要比小户型更高，而且还能更早卖完。

很显然，市场在悄悄转变，大户型的时代正在到来。

别看数据现在房产销售低迷，但核心城市的大户型却走出了结构牛行情。

前不久，四大一线城市及部分核心城市纷纷出台新政，鼓励大户型房产的交易以及鼓励房企开发更大面积的住房产品。

根据安居客研究院的报告，2024年1-8月间，上海90平方米以下的刚需型产品成交数量有所下降，而90-200平方米的房产成交占比依旧维持高水平，200平方米以上的大户型成交占比则有显著提升。

9月20日，北京市委发布了一些新的指导意见，意见提到了要调整房地产政策，可能会取消普通住宅和非普通住宅的分类标准。去年，北京已经对普通住宅的标准进行了调整，比如将单套住房的面积上限从140平方米提高到了144平方米，并取消了总价的限制。

大约一个月前，上海也对已经执行了18年的“7090”政策进行了调整，所谓的“7090”政策，源于2006年住建部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，其中明确，商品住房总建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

数据来源：CRIC中国房地产决策系统

而最新通知则明确，上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米，这一标准比原标准多出10到20个平方米。

在中小套型住房供应比例方面，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%。

很显然，现在这个标准提高了，也就意味着“7090”政策在上海成为过去式。

未来，将有更多大户型住宅进入到市场。

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过去小户型极端供应，带来的问题很多，开发商设计大都一个样，没啥新颖的产品，主打一个潦草。

小户型对需求客来讲，本来也不是购房的终点站，要改善，最终还都会选择120平米以上的房子。

新一代住房需求中，只有把户型产品改变，从实际需求出发，落实在供应上，才是“长效药”。

对于楼市来讲，现在已经不需要这么多的小面积供应，大户型时代正在崛起。

当然这话的意思不是一锤子打死小户型，7090的结束只是政策的落幕，并不是小户型的绝迹。

大户型在刚需层面本身有非常大的门槛，从资产定价的角度讲，越珍稀越贵的资产越能够穿越周期。

安居客研究院近期研究了多个核心城市历年户型产品供需变化中，数据显示上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场，刚改型三房产品在新房市场上的供求占绝对主力，140平方米以上的豪宅类产品有爆发的趋势，去化周期相对较短。

另外我之前的报告中还跟大家分享过，今年上海的大户型高端住宅成交非常火爆，上半年，上海总价超过3000万元的大户型高端住宅共成交1544套，规模是近10年来最高。

中海顺昌玖里，一个下午销售额约196.5亿，平均每分钟销售额9357万，单价17.2w，512套房源全部售罄。

还有像香港置地启元、保利世博天悦也都深受客户喜欢。

这些其实已经表明，上海这样的一线市场正式进入大户型改善时代。

这些年，房地产行业逐渐从有房住向住好房转变，净值人群终极改善自住需求依然强烈。

另外，今年政策持续加码，利率持续走低，很多人基于资产保值、增值需求，认为购房并非“消费”而是“储蓄”。

核心城市好产品依旧是买房抗通胀的重要渠道，核心地段豪宅、大户型依旧是市场稀缺品。