存量房贷如何降？多家银行公布细则

10月25日起，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP

文｜严沁雯

编辑｜袁满

市场期盼已久的存量房贷调整细则出炉。

10月12日，包括国有大行、股份行及城商行在内的多家银行正式发布存量房贷利率批量调整细则，10月25日，银行将对符合条件的存量商业性个人住房贷款利率进行批量调整，无需客户申请，不收取任何费用。

除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP（基点）。

哪些房贷可以调？具体怎么调？借款人需要做些什么？针对调整中的涉及的各类细节问题，《财经》进行了梳理。

哪些房贷可以调？

根据各行公布的细则，已发放的存量商业性个人住房贷款将实施利率调整。

这其中，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。首套房贷款、二套房贷款均在本次存量房贷利率批量调整范围内。

与此同时，部分存在还款困难的客户亦包含其中。如中国银行在公告中表示，不良类个人住房贷款也将一并进行下调。建设银行亦提到，充分考虑有拖欠客户的实际还款困难，减轻还款压力，本次一并纳入批量调整。

不过，执行利率在市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），固定利率和基准利率的贷款须先转为市场报价利率（LPR）浮动方式再进行调整。

值得一提的是，部分银行客户申请了提前还贷。综合各家银行的回答，主要分三种情况：如尚未完成扣款，客户可撤销提前还款申请，只要符合此次调整条件，即可进行利率调整；如已完成部分提前还款扣款，只要符合此次调整条件，剩余本金部分可进行利率调整；如全部贷款已结清，则无法进行利率调整。

具体调多少？

综合各家银行的公告，符合条件的存量房贷利率批量调整为LPR-30BP。

具体而言，各家银行的调整规则基本一致。如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。

如房贷所在城市有新发放房贷利率加点政策下限且加点政策下限高于-30BP，则LPR加点幅度高于加点政策下限的，将其LPR加点幅度调整至加点政策下限；LPR加点幅度不高于加点政策下限的，将不调整。

例如，一名银行客户的房贷利率是LPR-45BP，在这次批量调整时，其存量住房贷款将不进行调整。

值得注意的是，目前包括北京、上海、深圳等地区在内的地区尚未取消房贷利率下限，因此规则有所区别。

针对以上地区，多家银行明确，北京、上海、深圳等地区利率高于LPR-30BP的首套房贷和其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷统一调整至LPR-30BP。

北京、上海、深圳等地区二套房贷利率高于相应政策下限的统一调整至当地相应政策下限。

来源：浦发银行公众号

中国银行在存量房贷利率调整常见问题答疑还提到，目前，全国大部分地区首套房、二套房贷款利率下调幅度没有区别，都将下调至LPR-30BP，无需申请“二套转首套”，将批量进行利率下调。

如客户为北京、上海、深圳地区的二套房贷款且当前已符合首套房标准，可申请将二套房贷款转为首套房贷款，经过审批后符合条件的将调整为首套房贷款，后续可按首套房贷款标准予以下调。

固定利率/基准利率

客户怎么调？

在本次存量房贷调整中，固定利率和基准利率的贷款须先转为LPR浮动方式再进行调整。对于这些客户，各家银行亦给出了操作指南。

综合多家银行的公告，存量固定利率和基准利率贷款，客户需线上或线下向该行申请调整利率定价方式，转换为LPR浮动利率定价后，再按调整规则进行利率调整。

对于申请时间，各家银行不尽相同。

工商银行公告显示，当前执行固定利率或基准利率定价、“二套转首套”业务，客户自公告之日至10月24日（含）可通过手机银行或贷款服务行发起申请，审核通过后，该行于10月25日进行集中批量调整贷款利率，当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。

建设银行在公告中提到，客户须于2024年10月23日（含）前，主动向该行申请办理“固转浮”业务，转换为浮动利率贷款后，该行将按规则，进行本次批量调整。

农业银行则表示，需进行利率定价转换的房贷客户，可在2024年10月22日（不含）之前，通过该行手机银行或贷款经办行提出转换申请，符合本次利率调整政策的，纳入2024年10月25日批量调整范围；之后提出转换申请的，将于2024年10月25日（不含）之后及时办理转换手续。

值得注意的是，多家银行提到，利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。

调整何时生效？

根据目前多家银行公布的信息，符合条件的存量房贷将于10月25日进行调整。那么，借款人的住房贷款什么时候能按调整后的利率来算利息？

综合各家银行的公告，对于符合此次批量调整利率政策的存量住房贷款，银行将于10月25日集中批量调整利率，调整当日（25日）开始按调整后的利率执行，调整前利息仍按原利率计算。贷款利率批量调整后，银行将以短信方式告知利率调整结果。

多家银行同时提到，如对此次批量调整有异议，可向贷款服务行提出异议申请，银行将不予纳入此次批量调整；如未提出异议，视为同意按公告进行批量调整。

值得注意的是，按照本次批量调整存量房贷利率的有关政策和要求，本轮仅调整LPR加减点，不同时进行贷款重定价。部分银行客户可能会因为贷款重定价日不同而调整至不同的贷款利率。

交通银行便在问答中指出，因客户贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，贷款采用的五年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，导致本次批量调整后的贷款利率会有所不同。但到了贷款下一个重定价日后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。

（作者为《财经》记者）