投资超22亿，这个景区日均卖票却不足20张，3年半亏了5亿！专家：不是个案

张家界市古称大庸，有着2200多年的建城史。

作为一座著名的旅游城市，围绕着“大庸”这个历史IP，2016年，在旅游小镇遍地开花的背景下，当地国资控股的上市公司张家界（000430.SZ）旗下大庸古城项目破土动工。

如今八年已过，早已建成且试运营三年的大庸古城，却始终没有完成招商，连年亏损，成为拖累张家界业绩的一个重要原因。

此前，张家界披露《关于法院裁定受理全资子公司重整并指定管理人的公告》，称全资子公司大庸古城发展有限公司（以下简称大庸古城）于2024年9月11日被法院裁定受理重整申请，并指定清算组担任管理人。

9月23日，《每日经济新闻》记者在张家界市采访了解到，大庸古城重整案的接待点设在当地国资张家界矿产水利资源开发投资有限公司的办公大楼内。张家界董事会刚刚进行了换届选举，张家界矿产水利资源开发投资有限公司的董事长进入了董事会。

对于大庸古城遇到的问题，四川大学旅游发展研究所所长、教授李柏槐10月17日接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这绝对不是个案，尤其是在2010年到2020年之间，全国有很多这类项目。

“（大庸古城）投资者没有认真研究古城，大庸原来的古城应该是什么样的，现在所做的那个东西，无论从哪个角度（看），空间规划、环境营造、建筑风格都是不伦不类，和历史没有什么关系。”李柏槐说。

现状：白天游人稀少，部分店铺闭门

南门口是张家界市民心里的中心，这里也曾经是明清时期大庸的核心地段，码头档口，商贾云集。

大庸古城便是在此修建而成，湖南四大水系之一的澧水从古城旁缓缓流过。

9月22日（周日）上午，《每日经济新闻》记者来到大庸古城的东大门，这是一个依照古城墙设置的大门，大门上方雕刻着“大庸”两个大字，城墙的上面是二层的阁楼。阁楼屋檐下挂着已经有些褪色的红灯笼。

大庸古城东大门

在偌大的古城东大门广场上，记者只看见一位背包的游客，正坐在广场台阶上。

记者沿着大门向城内走去。正对着大门的是《遇见大庸》的演出剧场，两侧有演出海报，海报上的主题词是“许我前世，慰你今生——多空间重度沉浸体验秀”，海报上面已经有了一层灰尘。

《遇见大庸》演出剧场

《遇见大庸》演出剧场的海报

从左侧街道向里穿行，可以看见左侧开着一家烟酒行，记者走进去的时候，店主正在打电话，看见有人进来，店主连忙挂掉电话，询问需要些什么。

记者从烟酒行出来后，继续向前，看到整个商业街上，大部分的店铺都没有租出去，偶尔有几个路人同向或相向而行。到中心街道的时候，宽阔的街道上，才能看到有几家店铺已出租，有的是餐饮店，有的是便利店，还有的是小酒馆，但大部分没有开业，只有少部分门店是开业状态。

大雍古城商业街

在大庸古城的南门口，左右两侧分别有游客咨询中心和招商中心，记者当时看到二者都大门紧闭。

到了晚上，大庸古城内显得热闹一些，在古城的中心广场上，两侧有摆地摊的商贩和行人，一些本地人带着小孩在广场上玩，还有些人则从广场通向澧水边的人行道，坐在台阶上吹着风，听着广场上播放的音乐。

古城内的中心广场上，有一个已经搭好的演艺台，几块大屏幕上，滚动播放着音乐，还打着小广告，承接大型商业、文艺类演出活动。

演艺公司的工作人员称，这个台子是暑假搭起来的，今年就没有搞过几次活动。

李柏槐表示，在看了大庸古城的空间照片之后，他发现古城里面没有生活空间，也没有公共空间，全是商业空间。因为在古代古城它一定有公共空间做活动、做礼仪、做仪式，它这个也没有完整的公共空间，就是随意布置了。

“所以说实际上它就生不了根，当地人就不认同，当地老百姓都不去消费，你叫外地人去消费怎么可能？”李柏槐说。

试运营三年招商不及预期

大庸古城的现状绝非开发者和当地主政者所愿看见的，就连在南门口附近生活的本地人和生意人，也不愿看到如此冷清的古城。

与大庸古城一路之隔，有一个餐饮市场一条街，里面有饭店、茶馆。茶馆老板说，他在这里经营了好几年，看着古城建起来，肯定是希望古城能够运营成功，带来人流量，但是刚一建成，就遇上了新冠疫情。

青海人老马在张家界市开了十多年的餐饮店，饭店挪过好几个地方，但是他一直关注着大庸古城的状态。

老马向《每日经济新闻》记者表示，大庸古城开始招商的时候，他也是有意向的商户之一，和大庸古城签订了经营合同，要了两个店面，其中一个小的20多平方米，另一个是两层的店面，当时交了一两千元的意向金。最开始的时候还需要交租金，到了后面，因为古城内的商业活动没有开起来，也就不向古城交租金了。

“还好没装修，要不然就亏大了。”说到古城内的店面，老马感慨，有的已经装修了，就产生了亏损。

打造大庸古城，主要是当时地方上考虑到许多游客在张家界只观光不留宿，旅游经济效益白白流出，大庸古城可以增加老城休闲业态：白天，游客爬山逛景，晚上，回老城区买买吃吃、看看演出。

张家界作为当地的文旅上市公司，也是中国山水旅游第一股，自然是执行这一计划的最佳人选。

根据张家界的公告，大庸古城项目总投资18.83亿元，将以建设张家界市国际风景旅游城市为目标，将南门口片区建设成为融合文化遗产、民俗风情和创意时尚都市生活的城市传统风貌展示区与特色旅游服务区，打造集“吃、住、游、购、娱”于一体的旅游综合休闲区，构建张家界中心城区的城市文化休闲新地标。项目建成后，大庸古城预计将实现年营业收入4.85亿元、净利润1.85亿元。

然而，理想和现实之间存在着巨大的差距。在文旅小镇遍地开花的时代，没有创新和特色的古城，很难成为爆款。大庸古城旗下核心业态《遇见大庸》和飞行影院《飞越张家界》自2021年6月开始试营业，但因为招商不成功，整个古城始终未能整体开业。

事实上，除了上市公司张家界旗下的大庸古城，张家界市还有多个打着大庸这个历史IP打造的景点，比如大庸府城、古庸城等。

重整接待点设在当地国资公司

自2016年开始动工建设，至今八年，耗费20多亿元，大庸古城给上市公司张家界带来了沉重的财务“包袱”。

9月24日，张家界称公司出现部分债务逾期、被宣布提前到期的情形，涉及金额占公司最近一期经审计净资产的4.26%，债权人就该等债务向法院提起诉讼并申请财产保全，法院裁定冻结了公司部分银行账户。

张家界公告显示，大庸古城累计投资超22亿元。近三年一期的上市公司报表中，大庸古城亏损幅度不断扩大。最近3年及2024年上半年，其累计亏损已超5亿元。今年上半年仅2300人购票，同比减少约八成，日均购票人数已不足20人。

自2021年以来，大庸古城公司资产负债率维持在较高水平，2024年上半年末已至88%。

9月14日，大庸古城收到张家界中院送达的（2024）湘08破申11号《民事裁定书》及（2024）湘08破4号《决定书》，张家界中院于2024年9月11日裁定受理湖南泓瑞电梯有限公司（以下简称泓瑞电梯）对大庸古城的重整申请，并指定张家界大庸古城发展有限公司清算组担任大庸古城管理人。

根据公告，泓瑞电梯以大庸古城未能清偿其欠泓瑞电梯的到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，依法申请对大庸古城进行重整。

9月23日，《每日经济新闻》记者来到了重整公告上公布的管理人联系地址，发现重整案接待点位于张家界矿产水利资源开发投资有限公司的办公大楼内，但公告上的地址并没有体现该公司，只有门牌号。

大庸古城重整案的接待点设在张家界矿产水利资源开发投资有限公司的办公大楼内

记者注意到，张家界刚刚进行了董事会换届，新一届董事会中的成员蔡平原，正是张家界矿产水利资源开发投资有限公司的董事长。

记者在该接待点看到一份大庸古城债权申报通知清单（现场），上面共有40多家公司和单位，泓瑞电梯亦在名单中。

对于本次重整，记者联系了一位大庸古城的债权公司负责人，该负责人表示，自大庸古城一开始建设，他们就开始为公司提供服务，大庸古城至今还欠着他们几百万元的款项，这次重整存在不确定性，谁来接盘、怎么接，都会影响到最后的结果。

也有债权人非常看好本次重整，一位大庸古城供应商债权人告诉记者，其非常看好本次重整，对自己的债权并不担心。

9月26日，就大庸古城的相关问题，记者向公司电子邮箱发去了采访提纲，张家界方面回复：暂不接受邮件和电话采访，如有需要请到张家界现场采访。

大庸古城进入重整会给公司带来怎样的影响？是否会引入外部投资？对于上述问题，10月15日，张家界董秘周丰富回复《每日经济新闻》记者：暂不方便接受采访，相关信息以公告为准。

大庸古城发展到现在，走上了破产重整的道路，李柏槐认为，根本原因就是当初投资修建时的决策有误，如果这些项目是民营企业、私营公司去做，就不会做成现在这个样子。

李柏槐表示，不管从哪个方面看，它（大庸古城）都不像古城，就是现代人打造的一个商业街区，这种商业街区它又没有特色，所以它的市场（拓展）就很难。

李柏槐还表示，2010年到2020年是旅游的大发展时期，当时有不少盲目投资，这种盲目投资就包括这种古镇、古城的建设，还有一些低质化的乡村景区建设，现在都没游客，这些景区被称为“僵尸景区”。

旅游小镇、古城如何破圈？李柏槐认为，还是要做差异化特色，首先要立足本地文化，挖掘本地特色。比如，大庸既然有个古城，原来它那是一个水码头，就要把码头文化做出来。还有当地人从古代绵延下来的生活习俗，古城要有所反映。

“立足当地文化、立足当地民俗，赢得当地人的喜爱，让大家觉得古城在这个地方是有文化根基的，把这些做好了，就可以做成功。”李柏槐说。