政策利好，为何地产板块反而下跌？公募解读住建部等五部门会议

10月17日，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等五部门负责人出席国新办发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

住建部表示，将会同有关部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套组合拳。组合拳政策中尤为值得关注的是“两个增加”，即通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造，融资方式包括地方发行专项债等。到年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，并且将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，在“白名单”上的项目，商业银行“应贷尽贷”，并且拨付方式要“能早尽早”。

不过，政策利好之下，房地产板块却最终以下跌收盘，原因为何？机构投资者如何看待房产板块接下来走势？围绕着利好政策，市场还有哪些疑虑？多家公募带来一线解读。

房地产板块为何下跌？

10月17日市场失守3200点，市场全天冲高回落，行业来看，地产股集体大跌，特发服务跌超10%，金地集团跌停。场内股票ETF方面，受地产个股调整的影响之下，房地产ETF、建材ETF、基建ETF等相关板块跌幅居前。

让投资者不解的是，住建部牵头五部门就房地产召开专门会议，为何房地产板块为何没有相应的大涨？

在业内看来，市场表现并不难理解。首先，在一系列利好政策之下，房地产板块前期积累了相当可观的涨幅，此次利好落地，不少资金开始获利了结。

以万科为例，自9月11日至10月16日，万科A区间涨幅近59%，止盈资金在16日已经有所体现。而房地产指数在该区间内涨幅也达到41.1%，止盈是不少主力资金的选择。

其次，就政策而言，机构认为市场反应偏中性。

利好来自于可能推出城中村改造和老旧住房改造，对于房地产市场给予更宽松的政策。在17日晚间，上海市住房公积金管理委员会发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策作出调整。对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为25%，这是上海松绑限购、降低商贷首付比例之后，进一步优化了公积金政策。

同时，有机构指出，尽管市场出现了回暖迹象，市场仍有挑战，比如需克服交房、土地储备和存量房收购等方面的困难。

公募热议“两个增加”

地产政策组合拳精准有力，有效回应市场关切，公募基金普遍较为关注此次发布会提及的“两个增加”。

在公募看来，通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。白名单贷款金额新增至4万亿，争取所有的项目纳入白名单。此次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众和自己意愿选择合适方式。而新增白名单贷款金额有助于保持房企现金流稳定，促进房地产市场长期健康发展。同时，其他协同政策的配合更加精准有效促进房地产市场回稳。

中欧基金指出，此次新闻发布会更体现出本次政策核心变化在于维护资产价格。今年上半年，房地产政策主要逻辑转向需求侧，但当时并未聚焦维护资产价格，并且没有给出资产价格的目标，而自9月下旬以来，政策主要强调维护资产价格，并明确给出了维护资产价格的目标，包括股权价格（创设证券市场互换便利工具和股票回购增持再贷款）和房产价格（要求房地产止跌回稳），并且央行、财政部、住建部、自然资源部等多部委协同合作，也意味着政府开始聚焦修复居民资产负债表。

“相关部门协同一揽子政策措施，专项债供需两侧共同发力，财政支持政策有望跟进，四季度房地产表现值得期待。”中欧基金表示，接下来具备基本面以及强逻辑的公司或逐步展现优势，总体来看，在万亿成交水平市场仍存在结构性机会。

博时基金表示，这次会议的增量信息集中体现在“两个增加”上，两项措施给出了具体化解存量的政策信息，并可有利于打赢保交楼这一仗，有效消除未来购房者对期房交楼的担心。9月末以来，全国房地产市场尤其是代表城市二手房市场成交改善，购房成本进一步降低，后续交楼、房企信用的问题得以缓解、解决，将有利于进一步提振新房市场。当前稳定房地产政策方向明确，措施切中肯綮，随着政策逐渐落地、见效，在中期将直接有利于地产以及相关金融、实业链条的表现，并通过提振整体经济信心的方式进一步有利于整体中国资产。

兴银基金也表示，各部门推出政策组合拳，坚定落实房地产市场“止跌回稳”的政策目标，“两个增加”值得市场足够重视，本次会议超预期的点在于采用货币化安置方式，有利于消化存量商品房库存，有利于居民按自己的意愿选择房子，减少过渡时间。“白名单”力度加大，有利于缓解销售放缓导致的房企流动资金紧张，以及部分已售在建项目难以按期交付等问题，促进房地产市场平稳健康发展。

财通基金则指出，近期的重要会议中对房地产相关均有表态，比如政策协同支持房地产市场、化解地方债务风险、增加财政支出与优化税费政策等，均有利于促进房地产市场的止跌回稳。尤其是，住建部会议和财政化债政策共同体现了国家在稳定房地产市场、化解地方债务风险、保障民生等方面的综合施策，旨在通过多方面的政策支持，促进经济的平稳健康发展。