三年前用高积分买房的客户，现在都怎么样了

在一个平平无奇的下班路上

我看到路口围着一群热情的中介朋友

和这样一个牌子

招商虹桥公馆二期出售和出租的广告

粗粗一算，二手房差不多卖到5、6万一平

在我印象中这也算是当年的红盘了，开盘均价就6万出头

三年前的记忆开始攻击我

而这一切，都可以从2020年下半年爆火的上海楼市开始说起

2020年上海高认筹板块及项目，数据来源：中指监测数据

一边，是2020年的上海楼市，仅一个月就出现十几个“千人摇”的新盘

另一边，是不受限价控制的二手房开始疯狂涨价

于是，在当时的上海楼市形成了非常明显的一二手倒挂格局

而2020年在上海手上有点闲钱的人，想要投资就去“打新”

因为一二手倒挂给人一种买到就是赚到的感觉

很快，在2021年1月，上海发布了“沪十条”调控政策，开启了积分制

但调控需要时间，一些耀眼的倒挂盘，短期内投资客依然对其趋之若鹜

上海楼市进入一个魔幻的时代，很多楼盘开始出现惊人的高积分

云锦东方三期认购现场 图源：新闻透视

还记得东方云锦三期么

2023年开盘的东方云锦三期，仅105套房源遭超过950组客户哄抢，认购率约903%，平均9个人抢一套房

也因此触发了118.32的积分， 成为上海新房史上 第一个满分神盘

如今回过头来看，市场在不断调控中越来越稳定

从数据可以清晰地看到，触发积分项目比例从2021年高峰的47%逐年降低到了2024年的11%

积分制也渐渐在楼市中扮演越来越不重要的角色

那么当时高积分买房的人， 现在后悔了么？

01

当年那些积分最猛的楼盘

大家觉得多少分算高积分？

我们来按照2021年的积分制来算一算

首先，上海无房家庭的基础分能达到60分

在这个基础上，每 加5分，都需要缴纳4年零2个月的社保（系数为0.1），这还只是部分人群

而当年那些刚工作三四年的年轻人，因为社保时间还不够长，大部分会卡在60-65分这个尴尬的区间

所以从积分获取的难度上来说，65分已经足够拦住很大一批人了

事实上，数据显示

从2021年-2023年3月，上海共入市了613个新盘

其中267个新盘触发积分制，占比约43.56%

而这267个积分楼盘中，102个入围分在65分以上

也就是说如果你有65分，这三年至少83%的楼盘任君选择

好，我们整理一些2021年到2022年初，积分势头最猛的那一年部分触发积分的楼盘，一起来看看

首先， 你第一眼一定能看到，有两个特别耀眼的楼盘

没错就是积分超过100分的

112.8的复兴珑御和102.24的翠湖五集

按照当时的时间点来算，积分制满分113.04， 复兴珑御开出了112.8，几乎就是当年的满分盘了

在90-100分这个档次的五个楼盘

九庐、中粮瑞虹·海景壹号、百汇园、碧云尊邸、首创·天阅滨江，都是当年红极一时的楼盘

并且不出意外的都位于新天地、陆家嘴这样很好的地段

而这些触发积分的项目中，郊区楼盘更多

既有像宝山上大、宝山杨行这样的近郊

也有浦东周康、青浦新城、松江泗泾等因产业而兴起的居住区

不过虽然是郊区楼盘，但也都开出了不低的积分

浦东外高桥开出了82.42分的森兰星河湾

青浦徐泾开出81.23分的蟠龙天地

浦东金桥开出78.06分的浦开仁恒·金桥世纪

也算是板块和产品的相互成就

那么当年风头无两的高积分项目，现在的 涨幅怎么样呢？

02

当年的高积分楼盘，哪些成交价在上涨

熟悉积分制的朋友知道

触发积分制的楼盘5年内限售

所以，虽然第一批触发高积分的项目已经有交付了，但因为限售其实并没有成交数据

于是，我们想到了相对靠谱的参考价格

这些 高积分楼盘，同一个 小区里其实存在不同批次，其中有的批次 正好卡在积分制政策前几个月推出

不仅交付之后不限售，甚至因为在相同的小区、开盘时间接近

也拥有几乎一样的销售均价

那么当我们观察这批正好卡点不限售的房子，就可以从已经产生交易的数据里，对当年高积分楼盘现在的市场

窥见一二

于是我们开始在21年触发积分的项目中搜索

哪些是在20年下半年有过开盘，并且在最近有过交易记录的项目

还真被我给找到了不少

可以看出，在有成交数据的项目中

虽然大部分的项目最后都涨价了，但是还有接近 20%的项目市场表现不如意

我们再看看具体到每个项目的涨幅

数据整理自：链家、兔博士APP

个别项目确实有不错的涨幅， 比如 翠湖五集

为了让结果更清晰，我们还查了翠湖隽荟，也就是翠湖四期的成交情况和五期做个对比

数据整理自：链家

你可以永远相信好地段下的好产品

就像同样开出高积分的复兴珑御，作为当年黄浦区老西门唯一在售的新房，拥有绝对的好品相和好地段

往西是新天地及淮海路商圈，往东是豫园商圈，往北人民广场，社区还自带16000㎡的商业配套

其实复兴珑御在2021年之前已经开过几次盘，2018年那次日清，2019年当天去化近八成

在2021年开盘的这次，是最后一次，一共47套

所以才会开出112.8的入围分

43.18%的涨幅虽然不是特别高，但 相信以后复兴珑御还是会继续上涨的

毕竟好产品和好地段永远是稀缺资源

不过，其他项目的涨幅就不尽人意了

超过一大半的楼盘涨幅都在10-30%之间

其实不乏百汇园、保利天汇、首创·天阅滨江这样单价超10万的项目

甚至还有四个项目涨幅在1%-3%左右

算上时间成本、交易税，可以说不赚反亏

特别是大华·公园城市

我们注意到，其实大华·公园城市和大华·朗香公园里是位于同 一板块的楼盘

两个项目的直线距离不过2.2公里

并且两个项目拥有相似的户型、相近的面积段

但 可能就是因为大华·朗香公园里1.7的容积率更低、距离地铁口更近

所以 开盘时 大华·公园城市的均价明明更高 ，但从 四年后的成交来看

反倒是大华·朗香公园有15.09%的涨幅，远超2.52%的大华·公园城市

不过，上涨2%、3%已经跑输理财了

那些甚至还下跌的项目，又是什么情况呢？

03

当年的高积分楼盘，哪些成交价在下跌

在给出数据结论前，不要忘了这篇的研究对象

是那些在一二手倒挂严重的时期，上车新房的投资客们

当然投资的金额有多有少，好地段高价位的有人买

那些当时看来有发展前景、且价格合适的楼盘也会受到投资客的关注

数据整理自： 链家、兔博士APP

不算很意外， 成交价格下跌的楼盘几乎全都集中在郊区

像青浦徐泾、浦东周浦都是曾经热门的置业板块

考虑到这些楼盘的投资属性，很可能是区域能级在这么短的时间内其实还不能支撑投资的野心

但本质上还是产品品质对价格有直接的影响

比如毛坯交付的铂翠廷

不仅下跌最多，达到33.10%， 降了整整1/3啊

而且链家的工作人员也反馈，特别是铂翠庭小区毛坯交付的叠墅在当前的市场很难卖出好价格

甚至连成交周期都会被拉长，最近一套的成交周期长达197天

大半年才成交一套

其实，没有产生交易的项目也能从当年的积分差看出一些端倪

因为不仅曾经高积分的楼盘成交价在跌，有些楼盘的积分也在下跌

很多2021年开出高积分的项目，随着时间的推移，后续开盘的入围分在不断减少

甚至到22、23年的认购率已经不足以触发积分了

我的同事水水就是2021年的买房人之一

在楼市积分最猛的那一年，被市场催生焦虑的她以60多的积分上车新房

但是时隔一年之后这个楼盘的积分越来越低

到后来，市场上触发积分的楼盘越来越少，同样的积分其实已经可以买到更好的地段了

不仅是个人，从行业的角度回 过头看三年前火爆的市场，也是有一些遗憾的

大家还记得前几年上海的项目维权潮么？

当时确实有一些开发商为了抢倒挂红利而放弃品质，于是 出现了一批楼盘，甚至是位置还不错的楼盘，依然选择简装甚至毛坯交付

敷衍了事的开发商虽然看似赚了钱、周转快

其实更可能面临的是在交付后维权的口碑中被反噬

所以当时才会出现那么多业主维权， 本质上还是因为 产品品质不足以匹配当时的价格

那么这些房子现在的下跌，也无可厚非

04

最后的最后，还是想说

房子最终会 回归到它的居住本质

那些当时以为是投资的行为，即使在当下看起来非常正确

其实可能也没有那么理性

所以真诚的建议

买房这件事更重要的还是要追寻自己的内心

高积分项目并不一定赚钱，甚至还可能出现维权的情况

为了逐利 all in 去买高积分楼盘

不仅算不上稳妥，反而容易得不偿失