凶险！负资产按揭，创21年新高

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最近香港楼市出现一个有趣的新数据：

截止2024年9月末，香港负资产按揭贷款总额升到2075亿港元，创下2023年以来最高水平。

负资产按揭贷款数量增长到40713宗，创2003年以来新高。

（来源：香港经济日报）

这些负资产房子，主要涉及银行员工住房贷款，或者享受补贴的按揭保险计划贷款，这一类贷款的首付比例极低。

尽管香港政府之前放款了按揭规则，降低了首付，但高利率、新房供应过剩和经济叠加情况下，中原地产数据显示，2024年以来香港二手房价格已经下跌7%。

香港楼市，正在危险边缘不断试探。

负资产贷款指的是，借款人未偿还的贷款金额，已经超过了按揭物业当前的市场价格。

也就是说，这一类房子的房东，已经变成了实际上的负资产。

原集团主席施永青表示，楼价的下跌是导致负资产数字上升的主要原因。

站在银行的角度，也大概率不会竭泽而渔，让自住为主的香港居民提前偿还贷款，只要工作稳定有钱还房贷，就不必太在意。

唯一需要注意的是，实际负资产情况，可能比官方数字更严重。

仲量联行香港主席曾焕平认为，政府公布的负资产数字并未计及发展商和财务公司的二按个案，并且预估当下香港实际负资产数字高达8万宗，

之前香港施政报告已经提到：

金管局会把按揭成数上限一律调整到七成，供款与入息比率上限一律调整为五成

可惜的是，政策只能托底一时，不能托底一世。

曾焕平甚至认为，政府的确放宽了，但市场不见明显改善，预计下半年到年底楼价将下跌10%，负资产个案可能突破10万宗。

思睿集团首席经济学家洪灏也表示：

香港楼价现在已跌15%，未来再跌20%差不多。

换句话说，负资产1港元和负资产1000万港元，都会被统计数据计入负资产范围内，对于房东来说感受可能完全不同。

当下的负资产房东们，还有救吗？

回顾历史，中原指数由1997年6月的104点高位，到2003年8月的最低点31点，累计下跌近70%。

相比之下，这一轮香港楼市从2021年的中原指数191点高位，下跌到目前的137点，累计大约下跌28%。

香港炒楼的最高峰期，是在1998年之前，银行很容易给买家放贷90%，加杠杆之后一两百万港元现金，可以买总价十倍的房子。

在超高杠杆情况下，一旦任何一套房子房价下跌触发提前还款，那就触发连锁爆雷。

为了避免这种情况反复上演，香港金融监管局从2009年开始连续进行长达八轮的逆周期调节，主要包括几个方面：

1.收紧按揭贷款

2.降低按揭比例

3.引入金融压力测试

4.限制持有多套房子多个物业

5.加辣，也就是增加交易和持有成本

香港楼市最惨的年代是2003年，整体负资产数量超过10万宗，更危急的是：

全港失业率达到8.6%历史峰值

纵观香港的就业情况，1981年10月到2024年9月期间，最低失业率出现在1989年12月，为1%。2024年9月数值在3%。

（来源：ceicdata.com）

因此结论就是：

当下香港的失业率并不高，业主完全有能力供养房贷。

还有一种情况就是，这一批负资产房东，很大一部分是有主动控制每月房贷占家庭总收入比例的，通常不超过50%。

这也就意味着，房贷对于他们的家庭来说压力并不大，每个月收入有盈余的前提下，多少有一些存款打底。

不至于房子价格下跌了，甚至硬着陆了，连带着整个家庭也物理层面上硬着陆了。

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面对房子变成负资产，除了房东，监管层也会遭到灵魂拷问：

这下，该怎么办？

从2024年8月8日起，香港特区政府推出新政，开始协助通过按揭保险计划买房的家庭。

新政规定，符合资格的贷款购房者在遇到三类具体场景时，可将原本用于自住的物业出租。

三大场景分别是：

1.业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变

2.业主失业，需要更具弹性的住屋或财务安排

3.或业主有其他特别需要出租物业（本身已自住最少12个月）

按揭保险计划，最早于1999年3月由香港按揭证券有限公司推出，目的是协助市民安家置业。

按揭保险计划为银行提供按揭保险，让银行可以在提供更高比例贷款同时，无须承担额外风险。

简单来说就是香港按揭证券有限公司，帮助银行兜底风险。

通过这种模式，如果买家拖欠房贷，按揭保险一般会为银行70%按揭以上的贷款部分，提供兜底保障。

这么做一方面帮助买房家庭减轻压力，另一方面也稳定了香港金融体系。

在房价上行周期，按揭保险计划结合银行的宽松信贷政策，会推动更多的买房者上车买楼。

尤其是在火热的炒房时期，通过按揭保险计划买房的家庭，购房后必须自住。

如果不自住，后果很严重。

《财经》记者查询到一个相关案例：

有地产销售经理在2016年时获得了约490万港元的按揭贷款，先后通过中介出租给两名租户。2023年时其被判囚16个月，107万港元所得都被充公。

时间加速到2024年的今天，香港房价震荡回落。

（来源：中原城市领先指数）

有些家庭想要把通过按揭保险计划买的房子，转手卖出去置换的时候，哪怕只是把这套房出租，都无法实现。

新政过后，这种情况符合上面提到的的第一个场景，房东就能申请并且把原有房子出租，再去买新房。

这么做能释放一部分香港居民购买力。

因为加息和新房供应大涨等因素，中国香港特区房价一直在震荡下跌，居住需求没有减少甚至增加，导致房租反而不断上涨。

这也是香港特区政府推出新政，缓解居住矛盾的源头。

如果操作得当，房东、银行、政府、开发商能实现多方共赢。

市场上还有一种声音说：

1997年十万负资产的时代，又来了！

实际情况远没有大家想象得那么糟糕。

香港楼市正在阵痛。

最终，一定会穿越风暴。