任泽平：房子能买了吗？拐点到了吗
文：任泽平团队
在持续的政策刺激下， 11月一二线楼市延续10月回暖迹象。
11月深圳二手住宅网签7125套，创近4年以来新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高 ；新一线城市中的杭州也在时隔19个月后，二手房再度挺近“万套时代”，达1.05万套。
房地产的拐点到了吗？房子能买了吗？
近期救楼市政策力度空前，11月政策力度再度加码。9月26日中央会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。11月，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确契税、土地增值税等多项税收优惠政策，北上广深接连取消普宅标准，同时城中村改造支持范围已从最初35个超大特大城市扩展至近300个地级及以上城市。
我们总的判断：目前楼市量起价稳，源于在政策组合拳下前期受创信心有所恢复，但考虑到主要城市库存依旧高、居民购买力及信心不足、政策效果递减效应，楼市政策要需要加码，市场总体呈现我们之前判断的大分化格局。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
短期看，三招可救地产：
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。收储库存商品房用于保障房，一举多得，缓解地方财政压力，打通开发商现金流，避免居民烂尾楼，为民众提供保障房。
2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
对于房地产未来趋势，我们有三大判断：
第一大判断，如果货币、财政、楼市政策持续发力，经济触底回升，带动就业和收入改善，房地产有望逐渐止跌回稳。否则就会像517新政一样，短暂反弹后再度回落，挫伤市场信心；
第二大判断，未来以分化为主，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，人口流入的一线和强二线城市有望改善，人口流出、库存严重过剩的低能级城市面临漫长的去化；
第三大判断，政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，当前房地产调控的主要任务是从“防过热”转向“防过冷”，未来局部地区如果大幅上涨可以通过人地挂钩的市场化方式调控。
期待这次一鼓作气，提振信心，真正实现从政策底-情绪底-市场底-经济底，促进房地产市场止跌回稳，助力中国经济持续复苏。
1、房地产税收新政，加大契税优惠力度，取消普宅标准，降低购房者置业成本
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，以及税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。各项政策具体执行是2024年12月1日，2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，可按新政执行。
加大契税优惠力度，降低购房者置业成本。
《公告》提到：“对个人购买家庭唯一住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。”
解读：此次新政将契税1%低税率优惠面积标准已从原先的90㎡提升至140㎡。全国范围内的个人购房者，无论是购买家庭唯一住房还是第二套住房，只要房产面积不超过140㎡，均可享受统一的1%契税优惠税率。对于面积超过140㎡的住房，唯一住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率执行。
此次政策调整将税费优惠的受益人群从原本的刚需购房者扩展至改善型购房者，显著减轻了购房者的税负，大幅降低了购房交易成本。特别是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住房契税均按3%的税率收取。新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。以一线城市中购买第二套住房（面积不超过140㎡）为例，若房产总价为600万，按照旧政策需缴纳3%的契税，即18万元。而在新政策下，契税将降至1%，即6万元，从而为购房者节省了12万元的契税支出。
取消普宅标准，销售持2年及以上住房免除增值税，有效降低二手房市场交易成本。
《公告》提到：“北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。”
“取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。”
解读：近期，北京和上海已经明确宣布将取消普宅的标准，而广州和深圳尚未发布相关政策。普通住宅标准主要涉及增值税和土地增值税。在本次政策调整中，个人销售持有2年（含）以上住房的增值税被明确免征，这一措施将有效降低二手房市场的交易成本，并在一定程度上激发市场活跃度。以上海市场为例，在政策优化前，即使房产持有满2年，非普通住宅仍需缴纳增值税。假设房产现价为800万元，购买时的原值为500万元，根据之前的政策，应缴纳的增值税约为14.3万元。然而，新政后，持有满2年的原非普通住宅可免征增值税，这意味着原本应缴纳的增值税可完全节省。
2、五部门联合发力，房地产“组合拳”力度空前
10月17日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。住建部相关政策概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。
1）四个取消：取消限购、限售、限价等限制性政策。充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。一线城市政策放松，具有风向标意义，这是对中央精神的响应和贯彻，体现出当前稳楼市的必要性。我们认为，未来的关键是，一线城市能否不断加码政策，直到楼市“止跌回稳”。
2）四个降低：包括降首付、降利率，降存量房贷利率等。降低住房公积金贷款利率，降了0.25个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。我们认为，通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，这是善政，支持了居民刚性和改善性住房需求。
3）两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少在外过渡，直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。
二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。我们认为，“白名单”规模增加及拨付方式改进，有助于完成保交楼，有效保障所有合格项目获得合理融资支持，有利于民生。
财政政策促进房地产行业止跌回稳方面，2024年10月11日，财政部曾在新闻发布会上提到关于房地产的财政支持政策。10月17日，财政部对专项债支持土地储备，以及收购存量房用作保障性住房的政策细节做了说明。
第一，专项债+专项借款，用于支持地方回购存量土地。优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。
第二，支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房。该措施主要由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作。在确保项目融资收益平衡的条件下，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。我们分析，支持使用地方专项债用于收储，可以拓宽地方资金来源渠道，解决保障性住房再贷款资金规模有限、收储进度迟缓的问题。推进地方收储进展，既有效消化存量住房，又筹建了保障性住房，一举多得。
3、当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期
当前，制约房地产市场止跌回稳的因素主要是收入预期，房价预期。
1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。中国三季度经济增长略超预期，但恢复基础仍待稳定。我国三季度GDP实际同比4.6%，较二季度下滑0.1个百分点；环比0.9%，高于二季度0.2个百分点。居民对未来就业、收入预期存在不确定性。
根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民对未来的收入感受指数、收入信心指数环比分别下降1.3、1.4个百分点。就业感受指数较一季度下降1.4个百分点，48.1%的居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收入预期下降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。
2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅约30%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，当前需求大多处于观望阶段。
4、房地产是周期之母，第一大支柱行业，房地产稳则经济稳、就业稳、财政稳
房地产作为第一大支柱行业，房地产联系着上下游五十多个行业，关系几千万人就业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。
从房地产业GDP增加值看，一般而言，在经济中占比超5%的行业可以成为经济的支柱产业。2023年，受房地产行业下行周期、市场供求关系变化影响，房地产行业占GDP比例下调至5.9%，但仍与2014年水平持平。
从房地产开发投资看，2000-2023年间，房地产开发投资占固定资产投资的比重从14.9%到22.0%，意味着每年全国进行固定资产投资的资金中，1/5以上投入了房地产业。
从上下游行业带动看，房地产带动几十个上下游产业链产值。房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门。根据国家统计局最新的2020年投入产出表，我们估算出广义的房地产业完全拉动上下游产业链GDP10.0万亿元、直接拉动上下游产业链GDP2.4万亿元
从对金融的影响看，房地产是推动信用扩张和经济发展的重要渠道。
1）房地产资产质量高，作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2008-2023年我国房地产贷款余额从5.3万亿增至52.6万亿，占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%。近几年房地产贷款占比降低，主要由于政策引导住房回归居住属性。
2）房地产项目投资金额高、规模大、开发链条长，房企拿地、开工等会带动投资，需要信贷支持，属于信用扩张。2023年房地产开发贷款余额占各项贷款余额比重为6.1%。
3）住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段。2023年我国居民住房贷款余额占居民部门负债比重为47.7%，占金融机构贷款余额的16.1%。
5、中国房地产市场仍有较大空间
当前，中国城镇化率66.2%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续6年在《中国住房存量报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。
我们预计2024年，我国年新增城镇居住需求约9.4亿平，其中刚性需求3.4亿平、改善性需求3.6亿平、更新需求2.4亿平；预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
6、三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购
短期看，三招可救地产。
1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。
利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；
期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；
监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考《关于组建住房银行收储的必要性》）
2）持续降息，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。
调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；
调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；
调降范围，上一轮调降仅涉及首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来可以考虑降低二套房的存量房贷利率。（参考《存量房贷利率该调降了》）
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。
