作者：余飞
01
成都楼市，卖疯了
当厦门、重庆、南京、长沙等城市的行情，在进入11月份立刻转弱之际，同样是二线城市的成都，却卖疯了。
先看成都10月份的行情。
10月份，成都新房成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比去年同期下降了三分之一。
二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数量，低于今年的4月份、7月份，和去年3月份的成交量相比更是差得很远。
10月份成都的行情，虽然不是特别惊艳，但成交量跌势止住，开启上涨之路。进入11月份，则开启了疯狂模式。
每日经济新闻最新披露：
截至11月29日，成都新房成交11401套，环比上涨56.8%，创下年内新高；二手房成交量达26219套，为2023年4月以来最高值，11月累计成交37620万套。
新房11401套成交量与二手房26219套成交量是什么概念？可以纵向对比一下。
新房成交量相比于今年之前的过往月份，并不算高，但却是今年冷却行情中的最高成交量。
二手房26219套成交量，则堪称历史第二高，仅比去年3月份的28189套低一些。
以此等成交量，到今年年末，成都大概率会蝉联中国楼市第一城。
2022年年中，成都的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座。
2023年年末，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的楼市第一城。
2024上半年，成都新房+二手房合计成交15.29万套，依旧位列第一。
02
成都楼市，为何这么能扛
在这一轮房地产调整当中，最能扛的城市，除了上海，大概就只有成都了。
从2021年年中开始，全国楼市进入了调整周期当中。此后中心城市次第陷入泥淖。
成都却显得尤为特别，因为在2021年中至2022年年末这段时间里，东中部热点城市基本全部开启了调整，但成都依旧如火如荼。
2022年，成都二手房成交量在当年创下了历史新高。新房和二手房价格更是持续上涨。
直到去年，成都才开始转向。
成都市统计局数据，2023年成都商品房销售面积2204.2万平方米，同比下降3.9%。
房价方面，国家统计局数据显示，成都新房从去年11月份开始转向下跌，二手房则从去年7月份开始下跌。
进入2024年，在全国大势影响下，成都跌势在加快。
但9月末一线城市的限购大放松，已经官方出台的各类增量政策，让一线城市的行情大放异彩，而作为新一线城市领头羊的成都，热度也随之起来。
从国家统计局披露的数据来看，10月份在二手房行情带动下，成都的二手房价格止跌上涨，环比上涨了0.4%，成为8个二手房价格上涨的城市之一。不过同比仍下跌8.7%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
成都楼市为何这么能扛？
本号认为，有三个因素。
第一，泡沫并没有高到离谱。
我在之前的文章中多次强调过，当下各城市遭遇的楼市困局，都是当年房价拼命上涨造成的。
成都的房价上涨方式，与长沙雷同，都是温水出青蛙，钝刀子割肉模式。
每月涨一点，持续不断地上涨，长年累月持续上涨。
这种模式之下，一方面房价绝对量相对东部热点城市并不太高，民众的接受度比较高。注意，这里说的是相对，不要钻牛角尖。
目前成都的二手房均价均价跌至1.7万元/平方米。与厦门的动辄六七万，杭州、南京、苏州的动辄四五万，宁波、东莞的动辄三四万相比，成都房价绝对量虽然也很高，但相比之下，接受度相对好一些。
其他城市的民众，奋力一跳也没有买的指望。成都普通民众努力一下，还是有购房的希望。这是成都楼市耐扛的底层逻辑。
第二，人口不断涌入，需求不断增加。
归功于成都近年来的成功宣传，成都近年来名声大噪。再加上四川盆地独特的宜居条件，以及东部城市房价高企的现状，成都过去十年成功收割了一波人口。
七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。2021年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了24.5万人，位居第二。
2022年全国人口见顶转向的背景下，成都人口增量从2021年的24.5万下降至7.6万。增量的确跳水了，但依旧保持着人口增量。
2023年全国人口加速下降的背景下，成都常住人口增量仍在10万之上，有13.5万增量，位居全国第五。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
人口不断涌入，需求不断增加。
而且，关键的是，成都不仅虹吸全川的购买需求，也承接着西藏等西南地区的置业需求。
毕竟，成都在官方的定位中，非常高。
2024年初，国务院批准《四川省国土空间规划（2021—2035年）》，明确四川是国家发展的战略腹地，全国独此一份，而成都是腹地的中心；
7月，《关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出“建设国家战略腹地和关键产业备份”；
·9月15日，官方宣布“将引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、从中心城市向腹地有序转移”，成都毋庸置疑是“关键产业备份”主力；
·9月27日，国务院批复《成都市国土空间总体规划（2021—2035年）》，成都城市定位「升格」——从“区域经济中心、科技中心”升级为“西部经济中心、西部科技创新中心”，同时新增“全国先进制造业基地”定位。
整体功能定位，比同级别的杭州、南京、济南都要高。
成都商报披露了一组数据，去上半年有20万个家庭在成都买房了。
第三，新房打折、二手房降价让利的结果。
10月份与11月份，尤其是11月份成都行情走热背后，有政策因素。
比如10月15日成都出台的多项楼市新政，包括购房落户、提高公积金贷款额度等措施。
但更关键的是，新房打折、二手房降价让利。
据中国房地产报披露，10月份成都有项目的优惠力度仍旧比较大，也是购房者持续进场的重要原因之一。
截至记者到访当天，新希望长麟府在售房源还有2套建筑面积约143平方米和20多套建筑面积约133平方米的户型。置业顾问告诉记者，建筑面积约143平方米的户型最多能享受8个点优惠，建筑面积约133平方米的户型最多能享受10个点优惠。
上璟润府项目推出的则是“折上折”优惠。据该项目置业顾问介绍，现在是一房一价，但项目会先从备案价开始打折，然后针对房源的具体情况，最多再优惠5个点。整体算下来，有接近30个点的优惠。
二手房方面，市场整体降价氛围仍很浓。
川观新闻8月份的一篇报道指出：
房东主动降价促成交的现象相当普遍，降价幅度因人而异，而购房者大多左顾右盼，想再观望一下。多位中介称，一套房源几乎要带看50次以上才能成交。业内分析人士认为，目前成都二手房市场展开了拉锯战。
从国家统计局数据来看，10月份成都二手房环比虽然上涨了0.4%，但同比下降了8.7%。此外，从贝壳找房披露的成都二手房市场挂牌价来看，一直在降，哪怕10月份也不例外。
03
成都楼市趋势扭转了吗
两个月的躁动，是否就说明成都楼市扭转了？
当然不能，本号多次强调过，10月份的火热行情在预料之中，11月和12月行情可能还会延续，毕竟到了年末，一方面有政策追加，另一方面还有房企年末打折冲销量。
所以，关键变化还得看明年一季度的行情。
而本号的观点一直不变，这一轮调整，仍将继续，结束为时尚早。
国际评级机构惠誉给出的最新预测是，按照中国官方统计数据测算，预计中国新房价格2025年将再下跌5%，与今年的跌幅大致相当。同时，新房销售料将再下降10%。
根本原因在于宏观大环境带来的不确定性，无法给市场以信心和预期，没有信心和预期，一线城市就会出现富人不投资，中产不兜底，越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。
所以，如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，市场行情很难扭转。
何时是节点，无法预测。但有两点是可以肯定的：
第一，房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
第二，全国分化、区域分化、城市分化。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。
具体到成都来说，成都哪怕最近两个月大卖，但去化周期依旧很长。
分区域来看，武侯、天府新区、金牛、成华、青羊等核心区域的新房去化周期都在10个月以内。
近郊5区以温江的新房去化周期最长，约为17.34个月。
远郊区新房去化周期都大于24个月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、简阳以及广义二圈层的青白江、新津、东部新区，这些区域的共同特征是新房库存较高且流速慢，因此去化周期长。
因此，成都除了核心区外，近郊区远郊区风险依旧偏大，尤其是远郊区。
细化板块来看，万年场、川师、锦江工业园、九里堤、桐梓林、洪河、安靖、红牌楼、锦江生态带、东湖、武侯新城、羊犀、机投、天府总部商务区、外金沙、市中心、廖家湾、中和、怡心湖、世纪大道、茶店子这些板块的去化周期均小于6个月，房价会表现得比较坚挺。
而岷江新城、简阳老城、平乐、大观、五龙山、三岔、贾家、天府生物城、阳光城、永商、国际铁路港、洛带、斑竹林、金堂城区、青白江老城、蒲江寿安、江安、大邑城区、高铁新城、大面、河东新区、蒲江城区、青龙湖、牧马山、青城山、濛阳、柳林、金马、凤凰新城、龙桥等板块均超24个月，尤其是前面几个，去化周期超过100个月，调整压力非常大。
从人口角度来看，过去十年成都虹吸的人口，也大多流向了核心区。新都区十年常住人口增加了79.8万人，郫都区、龙泉驿区、成华区、天府新区、高新区等核心区，增量都在前列。
制图：城市财经；数据：成都市统计局
所以，无论是从去化周期，还是从人口竞争力角度看，成都楼市的安全地带在核心区，需要谨慎的地带在外围区。
