楼市刚回暖，就迫不及待地上调房贷利率？

过去两个月，楼市确实回暖了。

中指研究院统计，11月百城二手房价格打破7个月全跌局面，百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%，这一环比增幅为近三年的最高水平。

具体来看，一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.69%、0.33%，重点30城新房成交面积达年内新高，同比增加20%。

这是自9月下旬国家开始楼市“止跌企稳”政策之后，连续两个月正增长。

一线城市表现亮眼，每经新闻统计，11月深圳二手住宅网签7125套，创近4年以来新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；新一线城市中的杭州也在时隔19个月后，二手房再度挺近“万套时代”，达1.05万套。

这次的楼市复苏，不仅仅是北上广深四大一线城市，在普惠政策的加持之下，早已经向二三四线城市传导。

以我所在的南昌为例，根据贝壳平台数据，南昌二手房业务量也十分亮眼，10月同比增长54%、环比增长47%；11月二手房交易量同比增长约55%、环比增长约57%。

南昌市住房城乡建设部门数据显示，10月，二手房网签套数同比增长11.69%、环比增长22.13%。11月1日—29日，二手房网签套数同比增长6.64%、环比增长6.03%。

这次楼市的复苏，总体来看，是政策托底的结果。地方上放开限购，推出各种购房补贴、提高公积金贷款额度、降低利率等一系列措施，以及国家房地产税收优惠等政策落地实施，给房地产市场稳步回暖和消费者信心持续增强注入强劲动力。

以深圳为例，乐有家研究中心分析称，今年以来深圳已出台16次政策调控，涉及房贷利率、公积金额度、房产税费、购房名额、购房首付、限售政策、财政刺激等多个方面，可见今年主管部门对“稳楼市”的决心力度空前。而9月底这波政策“组合拳”也给市场带来了正向效果，深圳楼市正逐步走出低谷。

中指研究院则提到，9·26新政支持力度大，效果持续性强于以往，10月以来市场量价出现阶段性恢复，11月核心城市销售保持一定规模。随着年末房企冲刺销售业绩，加大推盘力度，预计12月房地产市场将保持一定活跃度。整个市场呈现出一派繁荣气象。

但就在这个时候，有些利益群体就迫不及待跳出来“砸盘”，给好不容易好转的行情浇一盆冷水，像极了最近股市砸盘的“狗机构”。

从11月底开始，广州、杭州、厦门、宁波、福州等热点城市近期也纷纷上调了房贷利率，其首套和二套房贷利率最低下限普遍升至3%，有些城市甚至明确新发放个人住房贷款利率不得低于3.1%。

房地产刚有了一点回暖的气象，银行就迫不及待地大幅上调利率，银行“背刺”房地产这一舆论冲上热搜。

房地产的苦日子还没过去，就在一个多月前，为了“止跌企稳”，全国多地房贷利率好不容易下降到“2”字头，部分城市房贷利率最低曾达到2.65%，刷新了国内房贷利率的历史纪录。

当时我们也曾发文“只能先苦一苦银行”，没承想，仅仅过去了一个多月，银行就“苦不了了”，从2.65%到3.1%，直接拉升45个bp，真是“降息如便秘，加息如蹿稀”……

这其中的原因，无非就是房贷向来是银行长期稳定的优质资产，一旦利率下降，也意味着银行的利息收入随之减少。但你想想当前的存款利率有多低，自10月18日国有六大行启动第二轮存款利率下调后，目前整存整取挂牌利率目前为：3个月期0.80%、6个月期1.00%、1年期1.10%、2年期1.20%、3年期1.50%、5年期1.55%。而且这种降低存款利率的操作还在持续中，其实净息差给银行的压力是很小的，银行也不能好处你全占，同甘可以，共苦就不行吧，更何况现在绝大部分银行都是国有企业，作为国有企业的银行担当在哪里呢？

提升贷款利率，首先损害的是购房者的利益。网友给算了笔账：以多数城市利率从2.9%调增到3.1%计算，这增加的0.2%，以300万元贷款30年期等额本息还款方式为例，月供可是要增加323元呢，总利息更是要多掏11.65万元！

银行这种行为，是赤裸裸地破坏房地产好不容易搞起来的局面，是不顾大局地与中央对房地产“止跌企稳”的政策相违背。

为什么我坚决反对银行这个时候提利率，原因很简单，虽然楼市回暖，但地产依旧很“冷”。

有几个数据可以看。

第一个是房企目前仍处于生死线上挣扎。克而瑞公布的11月百强房企销售数据显示，百强房企11月单月全口径销售同比由正转负，11月单月实现全口径销售额3860亿元，同比-9.3%（前值+5.4%）；1-11月累计销售额3.71万亿元，同比-32.9%（前值-34.8%）。这说明，虽然10月和11月房地产市场看似热热闹闹，但从底子里看，仍是一团乱麻。

再看一下地产大哥万科的数据，11月份万科单月销售额为208.5亿元，同比2023年同期下降33.66%。1-11月，万科累计实现合同销售金额2226.8亿元，去年同期为3431.4亿元，同比下降35%。

万科当前的销售情况，很难不让人对房地产市场的回暖抱有巨大的期待，而如果政策不继续支持，所谓的史诗级救市也将如同“5.17政策”一样，来也匆匆去也匆匆。（注：5.17政策是指，2024年5月17日，央行连续发布《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。）

第三组数据是当前楼市销量的上升主要是以价换量。以南昌为例，虽然11月份成交量不少，但成交均价环比下降3.4%，降价房源环比增加22.3%。从中介平台上看，一线城市情况也基本类似，这两个月，不少项目传出了开盘售罄的好消息，很多项目都叠加各种优惠，比如深圳某刚需项目，在登记、认筹、开盘、付款等阶段都有不同幅度的优惠，叠加这些优惠之后可以达到八五折。该项目拿地时有限价条件，而首开售价比限价还要略低。

市场以价换量，说明当前买方市场的基本格局没有改变，市场低迷的信心仍未恢复。

银行这个时候就提高利率，我说这是典型的吃饭砸锅行为，应该没有人反对吧！