沪市REITs扩募加速推进，为市场发展注入强劲动能

自首批公募REITs上市以来，上交所持续引领重点领域项目推进扩募，为REITs市场发展提供主要驱动力。目前沪市首批基础设施公募REITs扩募项目——中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT上市交易后，沪市迎来了更多REITs项目宣布扩募的消息。

扩募机制是REITs市场持续稳健增长的重要源泉

纵观海外REITs市场发展，扩募是实现REITs市场规模增长的主要方式，也是REITs产品外延式增长的重要途经，海外成熟市场在经历了前期REITs产品数量的快速增长后，整体市场趋于稳定，每年新增规模逐渐由新发产品数量转变为存量产品的规模扩张。

美国房地产信托协会数据显示，2000年至2021年，美国REITs市场首发上市的规模平均每年约为21.93亿美元，平均每年增长率为4.4%；扩募增发规模平均每年约为251.89亿美元，平均每年增长率为14.7%。

对于管理人而言，通过扩募的方式适时收购物业资产，不仅能扩大管理规模、提升基金业绩表现、增加管理费收入，也能有效控制产品的总体负债率，从而提升了基金的竞争力和投资者信心。

由此可见，扩募机制是REITs市场持续稳健增长的重要源泉。目前我国REITs市场也已探索并成功落地了首批REITs扩募项目。2022年5月31日，上交所发布并施行REITs扩募规则；2023年6月16日，中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT等首批基础设施公募REITs扩募项目正式在上海证券交易所上市。扩募项目的落地，充分激发了市场主体的参与热情，支持运作良好的REITs通过扩募机制做优做强，健全了正向激励机制，发挥了REITs产品作为资产上市平台的长期战略价值，体现REITs平台的可持续发展能力。

沪市REITs扩募加速推进，市场发展注入强劲动能

2024年以来，沪市REITs市场共有6单REITs发布扩募公告，其中4单已经受理。从行业分布来看，发布扩募公告的REITs项目涵盖了产业园、清洁能源、保障房等多个领域，在REITs项目扩募消息不断出现的同时，基金管理人、原始权益人、地方政府等纷纷表示，通过扩募机制将越来越多的优质资产推向基础设施REITs市场，为REITs市场的生态建设贡献力量。

在各行业REITs扩募加速推进的同时，涌现出大类行业资产混包等创新机制。

作为今年第一单获受理的扩募项目，中航京能光伏REIT本次拟购入基础设施项目为位于云南省保山市腾冲市的苏家河口水电站项目和松山河口水电站项目。这也是国内首单跨区域探索光伏+水电资产混装的扩募项目。根据招募说明，两个水电站项目拟募集规模为28.6亿元。经测算，扩募前内部收益率（IRR）为5.88%，扩募后IRR为6.46%，扩募后IRR相比扩募前提升了0.58%。未来若是成功获批，公募REITs有望实现从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。

作为全国首单标准厂房产业园区基础设施REITs产品，国泰君安临港创新产业园REIT扩募创新推出“工业厂房+研发办公”的资产组合，本次拟购入康桥项目位于浦东新区张江科学城片区，是临港产业导入张江科学城的“桥头堡”。

上交所推动REITs扩募机制持续完善，双轮驱动市场高质量发展

近年来，上交所作为我国公募REITs主要的上市场所，在REITs市场提质增速的同时，不断推动完善扩募机制，目前已上市项目形成“首发+扩募”双轮驱动格局，为REITs市场发展提供强劲内生动力。支持已上市REITs持续扩展和整合具有区域和行业协同和互补的资产，优化资产组合，降低组合风险、增厚投资回报，为市场稳健发展提供支撑。同时，上交所在扩募推进中持续关注投融资对接工作，提升信息披露的透明度和规范性，督促各方优化扩募方案设计，通过优化决策流程、优先认购安排等，平衡新老投资者利益，保障投资者合法权益。REITs市场相关机制的持续完善，着力构建Pre-REITs、持有型ABS、公募REITs、REITs扩募等多层次全链条的成熟市场，打造公募REITs全生命周期的产品体系。

实际上，除REITs扩募外，上交所还在REITs市场生态建设方面持续发力，引领REITs市场高质量发展。上交所坚持“好项目好待遇”理念，引导原始权益人深度参与REITs平台建设，通过“激励到人”激发运营管机构积极性，优化制度规则提升信息披露针对性及有效性，“以诚相待”促进市场投融双方的协同发展。

上交所有关负责人表示，未来将继续优化扩募机制，持续引导基础设施REITs提高规范运作水平、督促各参与方积极履职尽责，促进基础设施项目提升运营质效和投资者回报，形成“投融方互信、投融端协同、投融资畅通”的市场生态，打造透明、规范、具有成长性的REITs市场。