房贷利率，涨了

房贷利率，开始上涨了。

11月30号，杭州被曝出房贷利率又涨了，首套首贷房贷利率将不低于3.1%。

这已经是杭州11月里第2次上调房贷利率了。22天前，杭州房贷利率刚从2.9%上调到3%。

我查了下，最近不仅是杭州，很多城市的房贷利率都出现了连续上涨。

南京、苏州、长沙、广州多地房贷利率，从2字头涨到了3字头。

苏州短短1个月内3连跳，从2.9%、2.95%再到3%，盐城、扬州、泰州等已经直接3.0%+了。

为什么房贷利率突然集体反弹？背后是什么信号？

如果说，房贷利率从2.9%回到3%，是因为公积金。

那房贷利率从3%回涨到3.1%，更多就是银行净息差的要求了。

大家知道，银行主要盈利的方式，就是靠贷款和存款之间的利息差，也就是我们常说的净息差。

据国家金融监督管理总局统计数据显示，今年三季度商业银行净息差 降至1.53%，较上个季度又跌了0.01个百分点。

净息差的监管警戒线是1.8%，1.53%已经低于警戒线，需要格外小心。

再加上，9月底，存量房贷利率已经全面与新增房贷利率挂钩。

过去，银行可以不顾存量房贷利率，给新增房贷降息。

现在，只要你的新增房贷降了，存量也会跟着降。

并且过去是12个月调整一次，现在最短3个月就可以调整一次。

换句话说现在存量房贷跟上最低利率的速度更快，如果还是一味给新房降低贷款利率，银行的利润会更低。

毕竟过去，新房贷利率低点，但是存量房贷的利润是已经吃到的，现在不一样了，牵一发动全身。

银行现在也是缓了缓，发现自己不赚钱，自然就开始往回拉利率了。

其次，近期市场确实开始回暖，让银行有了涨利率的底气。

比如杭州，新房成交已经持续2个月回暖，10月二手成交9120套，11月又创新高，成交10429套。

苏州也是，11月新房成交10277套，环比增长27.6%；二手房网签10099套，环比增长15.6%。

9月以后，不仅仅是1线城市，很多核心二线城市成交都有明显的回暖。

成交回暖，银行为了自己的利润，自然就会考虑往回涨，这也是相互印证。

那么，房贷利率后续还会上涨？

我判断3%-3.1%是阶段性的利率底部，今年利率应该会稳定在这了，要继续降要等明年了。

我判断，未来1-2年的时间内，大概率还有50-60BP的降息空间。

并且，接下来的降息大概率会以降LPR为主，加点的降幅空间会大幅收窄。

一方面是对岸已经降息，我们降息的空间越来越大；其次是银行也要为自己考虑，加点降下去就涨不回来了，相反LPR是可以动态调整的。

接下来还会不会降息 ，盯紧两个信号即可：

1、漂亮国还不会加速降息，12月降息信号有放缓的趋势，可能要等1月20日懂王上台以后。

2、存款利率有没有下降，这关系到银行成本。

所以综合来看，年底最多是降准， 进一步的降息估计要到明年2月。

不过只要是lpr降，新旧房贷都能享受到，大家不用太过担心被背刺，相反大家要思考，存款利率可能又要猛跌一波了。

有个比较残酷的事实是，虽然过去1年存款利率也降了不少，但实际上，银行过去1年的存款利率降息幅度是远远不及贷款降息幅度的。

换句话说，银行为了保持净息差，接下来对存款利率的降息应该会更猛，存款0利率时代很快就要到来了。

很多人还不清楚，存款0利率意味着什么？

我们很多人从来没有经历过这样的时代，接下来，无风险投资回报率会越来越低，刺激通胀和通缩同时在市场对抗，普通人不仅感到赚钱难，投资更是难。

这种环境下，我们应该如何调整自己的家庭财富？尤其明年懂王上台，我们受到的外部冲击也不少，明年我们会如何走？

是继续持有房产？还是赶紧抛售，优化负债结构？ 低利率时代，我们应该如何重新评估自己的资产价值？

低利率时代大概率是要来的，普通人，如何才能做好准备？

我认为有3点：

1、珍惜你身边投资回报率高于2.5%的选择。

我们所有人，应该都没有真正经历过低利率的时代。

过去我们30年走往西方国家100年的路子，飞速的增长带来了许多行业爆发性的机会，投资也是，比如买房，只要买的早，怎么都有翻倍的收益。

但是未来我们可能要接受的是，经济的增速没有那么快了，想要拿到低风险的高投资回报率也没有那么简单了。

比如存款利率，未来大概率是要向0靠近，比如低风险理财，未来能有个1%就不错了，比如买房，未来大多数的房子，不亏钱都是好事。

想想为何之前央行的文章说到，未来3%的租金回报率都将超过大多数的投资品。

不是夸张，而是低收益时代的常态，对于普通人来说，你必须尽快更新自己的收益观。

现在开始起，要珍惜你身边能超过2.5%收益率的资产。

去年的时候，大家还在满世界的找超过3%的存款利率，今年转眼5年期存款利率也只有几个大行能做到超2%。

未来我可以明确的告诉大家，这个利率会更低更低，很难跑过通胀。

包括房子，很多人说西方国家的出租回报率高，能超过3%，但实际上扣除各种房地产税费，也就2%的收益。

所以说，如果你身边有超过2.5%投资回报率的资产，无论是存款，还是黄金，或者是核心城市的房产，都要记得先储备起来。

这样的收益率在未来是注定稀缺的，越早锁定越好。

2、利率越低，社会的贫富差距会越大，比起进攻更需要防守。

高利率的时候，市场上的钱多，投资机会多，无论你在哪个位置，多少都是能分到钱的。

但是低利率的时候，市场实际上是没有那么活跃的，哪怕刺激的钱流出来，也很难定向流到我们的口袋里面，你在社会中位置越低，就越难分到钱。

就拿中产来说吧，经济好的时候，中产也能因为房价分到社会财富，但是经济下跌的时候，很多中产因为负债开始坠落。

低利率时代，恰恰是要认真防守的时代，你需要认真审视下你的负债，还有没有优化的空间。

比如你手里多套的房产，是不是都是好的房产，是不是未来有机会回暖的房产，如果不是且还有贷款，真的要尽早置换了。

3、财政扩张还会加速，利率越低，救市政策会越猛，也要适当注重转型的机会。

过去几年，因为我们和对岸处于逆周期政策里，我们利率虽然降，但是降幅有限，整体还是比较高的，所以救市政策也比较保守。

但是到了今年，对岸进入降息周期，我们这边立马就开始全力救市，10万亿的化债资金马上就来了。

所以利率越低，伴随的政策刺激政策会越猛。

因为利率越低，意味着资金使用成本越低，财政资金也会更好发力。

这种低息的水，流动到哪去，哪里的日子机会稍微好过点。

比如今年搞得家电消费补贴，家电行业的日子就要比其他行业好过些，比如这两年强调新质生产力，低空经济、人工智能等等都非常火。

包括现在城中村改造的城市从35变成了300城，这300个城市的命运也会因此而改变。