楼市，几个反常数据出现

最近，楼市有个非常不同寻常的点，大家可能还没注意到。

很多人可能觉得，这次的回暖只是昙花一现，很快就会下去。

但是从近期数据来看，12月的成交竟然出奇的好。

给大家简单看几个数据吧：

1、首先是上海，12月二手房成交量即将破3万套。

这个成交量是什么水平呢？

上海成交量只要超2万套，就已经处于荣枯线之上，能接近3万套，说明上海成交真的很火热。

截至12月20日，上海二手房网签套数为18645套，目前工作日成交量在800套左右，双休成交稳定在1100套左右。

按照这个速度，12月的成交量很可能接近3万套，这个数据也将创下近2年楼市成交新高。

相比10月2.2万套，11月的2.7万套，万万没想到，12月的成交量还能再次攀升。

2、成都，12月的二手成交也将创下新高。

11月,成都二手房成交刚刚创下新高，成交高达2.6万套。

12月成交势头依旧很猛，截止20号，二手住房已经成交20427套。

12月初单日成交一度突破2000套，目前基本稳定在日均1000套+以上的成交。

按照这个速度成交下去，12月大概率要超越11月的成交量。

并且，据克而瑞四川数据披露，成都1-11月总价1000万元以上豪宅成交量达1058套，全面超越去年。

3、深圳，12月的二手成交很可能也将突破新高。

截止12月23日，深圳二手房成交已经6562套，目前每周成交在2000套左右。

按照这个速度，超过11月的7125套是毫无疑问的。

深圳二手房5000套是荣枯线，11月的7125套已经创下近46个月的新高。

12月，很大概率突破8000套，市场确实逐步火热起来。

这三个城市的成交数据有何共性呢？

首先，都是二手成交数据。

我经常跟大家说，二手房市场更能反映真实的市场情绪。

到了12月，二手房市场还能持续回温，说明止跌回稳确实不是空穴来风。

其次，924新政后，二手成交不止反弹了，竟然1个月成交比1个月好。

这是这次市场出现的最反常的信号。

因为按照过去2年救市的节奏来看，新政后首月成交量往往是最好，之后热度就会迅速衰减。

但是现在，核心城市不仅10月回暖，11月持续回温，甚至12月，还能有几个城市创下新高。

这个信号，还是非常值得关注的，这说明，市场确实开始出现一些变化了。

当然，这个数据还很难说明市场即将触底反弹。

但是这却足够表明，市场不少人已经认可，现在是个不错的买入点。

最近，我也有几个朋友在广深开始看房了，他们看房的原因很简单，不是认为明年市场会大涨，而是认为现在的位置可以接受了。

一方面是现在的价格相比20年已经跌去40%，再跌就是系统性风险，其次是他们的预算确实能选到符合需求的房子了。

再加上，政策已经说明要止跌回稳，如果目标达不到，那就是继续的刺激，并且，最近也出了不少置换减税的政策，他们觉得现在的位置确实不错了。

他们的心态，我认为还是非常有代表性的。

我反复跟大家说，不要只看看空者的言论，而是要看真正拿着钱的潜在购买力的想法。

他们才是真正想买房的，也是真的能影响楼市走向的人。

他们都愿意入场的时候，市场才会真正出现转机，从12月的成交来看，转机确实一步步的来了。

当然目前还是起量阶段，想要有价格上的回暖，还要看明年的政策节奏。

我判断，一线城市的止跌回稳甚至是回涨，明年大概率会成为现实，只是说是年初还是年底的事。

而像成都、杭州、南京、重庆、武汉等二线城市，这波能看出来他们内生的购买力也是强的，只是回暖会稍慢于1线城市3-6个月的时间。

但是如果你的城市，近期成交量丝毫没有回暖迹象，那是真的要小心了。

这很可能说明，你的城市是这轮救市的死角，除非再来一次全面棚改，不然很难刺激到你所在的城市。

要提醒大家的是，2024年是普跌，2025年大规模刺激之后，届时大概率就是分涨了。

对于普通人来说，如果你这两年没有在底部完成往核心城市的置换，后续不仅手里的房子会持续亏损，核心城市的回暖之下，资产之间的差距会进一步放大。

当然，大家最关心的是2025年楼市到底会怎么走？

我的判断是，深度分涨会成为现实。

为什么会这么说呢？

明年其实已经明牌了，我们要从靠外转变为靠内，刺激内部需求，促进内部稳定是最大的方向。

而这两方面都需要房地产市场的稳定，所以明年是房地产不得不稳，必须要稳的1年。

促进内部稳定，需要房地产大家可以理解，刺激消费，为何也要稳住房地产呢？

简单说吧，消费问题明面上是收入问题，实际上是个负债问题。

现在不敢消费的人，不是收入下滑的人，也不是失业的人，而是背上负债瑟瑟发抖的人。

大家可以看看自己身边是不是这样的，没有负债的00后90后，哪怕收入差点，该月光还是很敢月光的。

恰恰只有背上房贷、车贷的人，现在才是最不敢消费的。

他们不消费还不是因为收入低，收入低的根本不敢买房，而是因为负债重，收入甚至开始下滑。

所以为什么现在一线城市比三四线城市消费下滑都厉害，是因为他们收入比三四线城市低吗？

恰恰是因为他们的负债比三四线城市重，过去消费升级的主力就是一二线城市的中产，现在消费降级最严重的也是他们。

所以说，想要解决消费问题，必须要解决负债的问题，而中国人70%的负债都来源于房地产。

所以说，哪怕是稳内需，也是需要稳住房地产的。

那么如何才能成功稳住居民负债呢？

至少要分两步：

1、降息，降低大家还债的压力。

2、止跌回稳管理预期，恢复市场的流动性；

这两部是稳住楼市的基本盘，恢复市场的预期，减少市场的恐慌和抛盘，但是这不是重点。

第三步是什么呢？

想要化债，向来只有2个办法：

1、做大蛋糕，让大家的收入得到增长，自然就能顺利还债；

2、一个是F水，钱变毛，债自然就不值钱。

短期内，我们能做的是哪个呢？

大家可以自行评判，所以说明年的方向是很确定的，就是要往市场D水。

这种D水必然会带来的结果就是，接水能力更强的核心城市会迅速出现回暖甚至上涨，而接不到水的城市，价格会自然下滑。

2024年的楼市是普跌，2025年，止跌回稳后大概率就是分涨了。