不装了，今天海南摊牌了
2024年的主题是调研，这一年我看了很多城市，从深圳、广州、珠海、中山、佛山、杭州、北京、郑州，一直到上周以海南考察收官。
一年跑遍9个省市，给我带来最大意外的，是海南。
但我想说，此时此刻，很多人都误解了海南！
1
绝大多数人都误解了，海南封关的真正意图！
很多人只知道海南要封关，但封关具体封的是什么，连当地人都说不清楚。
中午在三亚街头餐馆吃饭，跟老板聊起海南封关，他说这两年来做生意的明显多了、来开公司的多了，其它都还未知。
对于海南自贸港而言，2025年封关，才是重头戏！
这趟调研途中，最高层去了三亚，听取工作汇报；
第二天，海南高层又专门登报发文《以高水平保护和要素保障支撑海南自贸港高质量发展》，洋洋洒洒描述自贸港的规划落地。
这是一个不同寻常的信号，尤其是在当下特殊时刻！
官媒发文称，海南再次被国家委以重任，承担了关键使命：
——努力把海南自由贸易港打造成为引领我国新时代对外开放的重要门户。
直白点，
——封关后的海南自贸岛，将把对外开放的大门，开放到极致！
逆全球化愈演愈烈，外部吵也好撕也罢，都不影响海南自贸岛。
这是一片自留地、自由地，国家用来全力吸引外企、外资们，并且留足发挥空间。
海南自贸岛的自由，将是超乎想象的极度自由！
15%的所得税不用多说，就是极度自由之一。
再比如《海南自由贸易港建设总体方案》中明确了“六大自由便利”：
贸易自由便利
投资自由便利
跨境资金流动自由便利
人员进出自由便利
运输来往自由便利
数据安全有序流动自由便利
一句话，人、钱、贸易、投资，统统给予极度流通自由，在海南不再有壁垒！
无论你来自哪里，只要你想来投资、创业、搞钱、做生意，都全力支持你、给你最大限度的自由、支持和便利！
说白了，海南就是一个专门“搞钱”的地方！
2025年全面封关之后，海南作为全球最大自贸岛横空出世，一轮造富热潮接踵而至！
还有一点很意外的，《总体方案》提到：
安全有序开放基础电信业务，开展国际互联网数据交互试点，建设国际海底光缆及登陆点，设立国际通信出入口局。
这不就是说，海南可能将要链接国际互联网了，让跨境企业搞业务，全球沟通畅通无阻。
这自由度，也只有香港、澳门能比一比了吧。
在顶层设计里，海南的角色，就是下一个香港！
甚至在眼下特殊时刻，海南承担的功能和责任，要比香港更重。
2
绝大多人都误解了，海南对资本的意义！
2018年到2020年，海南实际使用外资连续三年翻番。
2020年，新设外商投资企业 1005 家；
2021年，新设外商投资企业 1936家；
2022年，新设外商投资企业 1320 家；
2023年，新设外商投资企业 1736 家；
短短4年时间里，新设外商投资企业累计高达近6000家！
截至 2024 年 6 月底，海南省实有外资企业为 9170 户。
今年上半年，海南外资企业纳税户 1681 户，入库税收 109.1 亿元。
这些年，国内企业、外企企业，都一窝蜂的往海南市场扎堆！
资本最是逐利，国家给海南开出了远低于全球平均水平的税费、给海南开出了内地最短的外商投资负面清单，开出了首份跨境服务贸易负面清单。
甚至单独给海南开了扇门，过去像教育等外资不能进入的领域，在海南不仅允许外资参股、控股，甚至允许外资独资。
如今海南已有海洋高新技术企业上千家，西门子能源、施耐德电气等布局投资海南；今年又新增6家日资企业集中落户三亚。
这才是国际热钱涌入海南的根源！
3
绝大多数人都误解了，眼下海南要重启房地产的决心！
2017年海南楼市火的一塌糊涂——
那一年，全岛一共卖了25万套房子，8成以上都是岛外人买的，买房纯靠抢！
2018年强制按下房地产暂停键——
那一年，国家刚刚官宣自贸岛战略，并在全域开启“史上最严调控”。
中部五指山、保亭、琼中、白沙全面封锁市场，不供地、商品房不对外卖；
同时开启“5年社保、5年限售、7成首付”，把岛外人拒之门外！
而现在，全岛封锁6年，突然大放开！
万宁、澄迈、文昌等很多地方直接解除了限购限售；
海口和三亚，政策面虽然还有限购，但也放得差不多了，而且基本形同虚设；
要么不限购，要么无门槛破限购，首套二套首付统统降到15%，贷款利率3.1%。
跟岛外一模一样，把所有诚意一次给到位。
说白了，整个海南，现在只要你愿意，拎着钱来，想咋买咋买！
就差高喊一句，过去被拒之门外的岛外人啊，我家大门向你敞开！
重启房地产成为重要一环！
随之而来的是——
1、土地市场炸了锅！
内地还在一片沉默，海南憋了三年，土拍接连炸锅！
上周，三家房企厮杀1064轮竞地，综合拿地楼面价高达21191元/㎡，竞价轮数、楼面价双双创下历史记录。
刚隔两天，三亚一口气拍出7宗地，集中在海棠湾、主城、崖州。
2、销售市场炸了锅！
过去要么不能买、要么没盘买、要么只能高价买40年商业产权。
现在不仅能买了，核心地段好几个新盘能挑选，还全是70年住宅产权。
海棠湾华润项目，一年卖了50个亿！
新地王旁边，万科三亚湾项目首开卖了40.8亿，这个数字创了三亚近5年的记录！
3、谁能想到，海南的产品也能卷炸了锅！
过去小老板、煤老板、茶老板来海南，玩一玩儿开发，体验一把房地产。
这些老板们，自由、佛系、个性、够壕，导致海南的产品一直缺乏系统性、标准化和创新。
现在大手笔重仓海南的，清一色大牌房企和国央企，万科、招商、保利、华润等。
内地第四代住宅，标准化拉大阳台、飘窗面积，得房率拉到90-100%。
海南的第四代住宅，已经把高赠做到极限，130平高达47%的赠送面积，内地还真没见过！
4、房价，卷到了极致！
失去房地产的这些年，海南楼市也在下沉，价格也在降。
海口西海岸，去年初调研，每拍一块地备案价涨2000，还要绑十几万车位、绑几十万装修款。
现在，什么都不需要绑，房价比备案价还低2000。
最贵的海棠湾，去年初40年产权，均价6万-10万；现在70年产权高赠产品，价格4万5起步。
崖州区、三亚湾、三亚主城部分区域，也跌回到了2017年。
6年洗牌后，海南、三亚，都不再贵了，普通人也能有进场机会！
4
海南跟内地所有城市，逻辑都不一样，价值布局也不一样！
内地，核心大于一切，人多、产业多的地方，比如CBD最核心！
但海南，湾区大于一切！湾区+地段+配套+央企最有价值！
第一、自贸岛进入超级配套兑现阶段，地越卖越贵！
建配套是需要花大钱的，海棠湾的河景、湖景、超级商业配套、度假配套等等，都要花钱，都要算到开发成本里，最后都会被开发商算在房价里。
所以，地王才会越来越多、地价记录越来越高！
第二、海南宜居湾区，可选择、可捡漏的不多了！
三亚湾，均价3万8左右卖的很火，也确实有航道影响；
海棠湾，4万5起步，卖的最好，140平起步顶豪大平层，没有小户型；
清水湾，收尾阶段，绿城在售大平层和别墅，总价一千多万；
石梅湾，五期高层清盘1万2起步，洋房2万+，别墅更高；
海南未来十年看三亚，三亚未来看海棠湾。
盘一遍下来，其实很清晰：
预算够、有钱，就选海棠湾；
门槛最低、性价比最高的，只剩下石梅湾了。
