一锤定音，两类城市要爆发

1

不少搅动时代的战略，都藏在日常细碎之中。

上周，住建部召开的全国住房城乡建设工作会议释放出几个消息，足以影响未来3年的市场格局！

其中有个很关键：

加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。

这里的关键，是货币化安置和继续扩大规模。

货币化安置很好理解，它是上一轮全国房价上涨的根本原因。

而继续扩大城中村改造规模，也将是接下来的重中之重！

早在今年10月，住建部就宣布：

新增货币化安置100万套。

只是规模仅仅局限在35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市。

11月，住建部再次宣布：

城中村改造政策支持范围扩大到近300个地级及以上城市。

规模之大，范围之广，可以说是全面铺开了！

为啥这么着急？

因为一举多得啊！

一方面，通过拆的方式，减少二手房库存。

另一方面，村民拿到钱就有了新的购房需求，能消化新房库存。

同时还能提升居住品质，打造真正的好房子、好社区。

有机构预测，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造估计，通过货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化。

那这么多钱从哪来？

除了依赖地方财政收入作为基础外，还有各大银行。

闻到钱的味道了么？

今年，M2再创新高，11月底M2余额环比再增加2.25万亿。

M2就是我们常说的货币供应量，指的是市场上流通的所有钱。

明年我们还会发行大量超长期特别国债，专项债的规模也要大大增加。

现在很多城市都已经披露明年一季度的借钱计划了。

这里面很多都会流入到大基建的投资中，给城市带来翻天覆地的变化。

2025，又是一个搅动时代、影响资产价值转换的重要拐点啊！

2

其实，这两年城市更新已经出现在很多的省份和重点城市了。

估计很多朋友前段时间都看到一个新闻，不少城市连住建局的名字都改了。

从住房和城乡建设局变更为住房和城市更新局，你就应该知道这个事情不简单了。

最近，财政部发布通知，提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算566亿元。

其中，住房保障资金预算119亿元、城中村改造资金预算100亿元、老旧小区改造332亿元、棚户区（城市危旧房）改造15亿元。

这可是提前下达，足见重视程度！

看，这是我们上个月在深圳考察了解到的龙华区某板块的城市更新计划，密密麻麻。

深圳这样的板块还有很多很多。

今年深圳高歌猛进开启了城市更新时代，光是上半年列入城市更新计划的项目就高达上千个！

已通过城市更新专规批复项目726个，计容建筑面积累计22843万方。

各区情况如下：

还有上海，最新批复的2024-2026年最新的国土资源利用计划方案，涉及了上百宗地块，超10万户居民的拆迁征收。

市中心占未来主导，徐汇区就有103块，是上海未来两年绝对的拆迁大户！

与此同时：

广州今年要实施200个以上老旧小区改造，并推动149个城中村改造项目；

杭州拆迁土地计划已经超过1700公顷；

……

就不一一列城市了，大家可以自己去查。

城市更新能让城市中心区土地再整合、再开发、再利用，价值翻倍！

当然，这种价值变革投射到不同城市，会产生不同的影响力。

一二线重点城市效果肯定最明显！

因为它们的土地资源最稀缺，主城价值最大，购买力最旺盛！

3

说到底，接下来绕不过“促投资，扩内需”六个大字。

城市更新既是去库存促投资，也是扩内需。

而更直接的“扩内需”，就是消费了。

前段时间一直热议的消费税改革，很可能在2025年有新进展。

一旦消费税从中央独收改为中央和地方分成，就相当于中央直接让利给地方了。

具体有多少？

要知道，消费税可是国内第三大税种，涉及烟、酒、小汽车、成品油等15个税目。

去年的国内消费税，达到了16118亿元。

这个数字乍一听很庞大。

但如果你仔细想想就会发现，分税后，各地并不一定都有钱收！

还要看各地的消费能力。

一般来说，高能级城市的消费能力就比较高，那么消费税收就会多。

而消费能力弱的城市，消费税收就不要有太高的期望了。

看，这是去年的人均社会消费品零售额TOP10省市。

数据来源：各地统计局

很显然，消费能力强的城市，消费税收多，就会增加财政收入。

一般来说，消费税收入主要来自烟草、石油燃料、汽车、酒等消费税税目。

有机构测算：

东部10省烟酒、成品油、汽车消费占全国消费将近一半。

所以东部地区获得税收转移绝对值肯定更大！

而这对那些人口外流、消费能力弱，加上收入水平偏低的中西部城市来说，就是利空！

4

影响数亿人的资产变革，刚刚拉开大幕。

统计局公布的11月房价数据：

一手房价： 一线同比下降4.33%，二、三线同比下降5.88%和6.53%。

二手房价：一线同比下降8%，二、三线同比下降8.36%和8.77%。

是的，房价止跌回稳还要继续。

再看消费。

11月虽然CPI同比小幅上涨，但 社融 仍低于预期。

今年前11个月，居民存款金额累计12.07万亿，是历年前11月第3高，存贷比5.09，是2008年以来最高。

我们知道，居民存贷比越高，说明居民可能因为一些困境而加大储蓄，减少贷款。

如果市场环境好转，居民存贷比应该是会下降的。

现在钱的流通渠道堵住了，上游的水，硬是下不来。

所以明年更大的刺激注定是要来的。

当然，时代变了，钱流动的方向也变了，距离水源最近，才能最先接到水。

所以，朋友们，现在需要判断的是，你关注的城市，明年到底有没有利好，属不属于刚才说的两类城市，有城市更新红利吗？是消费强市吗？

尽量把自己的资产，放到接下来大概率能拿到红利的地方！

相反，如果没有利好，那这波刺激就和你的城市无关了，那就不要再抱有幻想，提早置换！

我们一定要认清未来的大趋势：

一线和强二线城市有机会，三四五线小城市场没机会；

主城核心区有机会，远郊市场没机会；

改善置换和高净值需求有机会，刚需市场没机会。

接下来，不仅是经济格局的变化，也是财富的巨变，背后投资和造富逻辑也会随之改变。

我们之前说，这几年最大的确定就是不确定性。

大环境不是个体能决定的，我们要在不确定性中寻找确定性！