两个核心问题不解决，房价再难上涨！

后台很多朋友问我，房价明年能涨吗？

关于明年我不敢回答得太绝对，但我敢说，3-5年内房价能涨。

为什么我敢这么说？

别急着喷，先看看。

房价想涨，需要先解决两个问题：

第一个，供需关系扭转，要让卖方占主导，也就是供小于求。

第二个，通胀来临。

首先来说说第一个问题，供需如何逆转。

很多人可能不信，全国库存这么多，如何能迅速扭转？

但是如何你认真看看政策，你会发现，需求端和供给端的刺激大招已经全面部署完毕，就等钱和推动落地了。

先说需求端，其实现在政策已经给了3大方向：

1、全面放开限制

现在除了北上深，几乎所有城市都全面取消了限价、限购、限售。

就连最严格的一线城市，也愈来愈宽松。

广州已经全部脱光，大专即可落地，深圳也已经半脱了，只有北京、上海还在坚持着。

但最近也有小作文流出，说开年后北上也会全面解除限制。

这是全面刺激市场潜在需求入场，也确实能带动一波回暖，但是这还不够，还不是最终的杀招。

2、降低交易税费

930一线松绑门槛，确实带动了一波成交的回暖。

但是楼市能持续火到12月的核心，还是11月的全国降低契税和增值税，以及豪宅税，大幅降低了房产的交易成本。

这波政策后，不仅一线城市，核心二线城市城市成交也出现了明显的回暖。

这部分是全面激活改善购买力入场，买一卖一，对于市场来说是两笔成交。

前面这两招还属于刺激市场潜在购买力，更猛的是第三招。

3、城中村改造。

原话是：将通过货币化安置方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。

什么叫货币化安置？

就是我拆了你的房子，把钱或者房票给你，让你去换房。

像上海，在实施的拆迁安置项目有7.6万套。

背后就是7.6万套的需求，一旦全部流入市场，本身就紧张的供需，会更快逆转。

需求增加了，但如果供给也同步增加，效果也不会好。

就像泳池注水，如果一边往里面注水，一边开着阀门，水面涨起来的速度也很慢。

但如果堵住漏水口，再一边注水，水也会很快涌起来。

所以需求端是一方面，供给端的限制和收紧是另一方面。

老大用了2招来减少供给：

1、减少土地供应。

近几年土拍成交面积逐年降低，2024年全年成交面积相当于2020年三分之一。

供给已经大幅缩水，接下来入市的新盘也会大幅减少。

2、收储

什么是收储？就是把现在市场上符合要求的房子收回来，作保障性住房，这是走另外1条路子去大幅减少市场的供应。

2024年5月17日以前处于探索阶段，都是城市自发进行筹备。

517以后国家下场，提供资金进行收储工作。

截至目前，宣布加入的城市已从40个扩大至65个。

保障房再贷款撬动资金也从3000亿达到5000亿，今年还会继续扩容。

今年如果收储速度加快，市场上的供应还会进一步的扭转。

同时，跨年之前中央还给地方送了一份跨年礼物——《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》。

专项债就是地方借钱花钱的主要来源，允许地方自审自批专项债，就是给地方花钱开闸门。

截至2024年10月，全国地方政府债券余额是45.1万亿，其中64%都是专项债。

并且，值得注意的是，专项债不能用于房地产开发，但是能用于收储、城中村改造和城市更新。

换句话说，这是进一步减少市场供应，加大市场需求，扭转供需。

2024年在刺激需求和减少供应的双重作用下，多个城市已经回归正常去化周期。

上海、北京、成都的去化周期不足10个月，市场已经开始往供不应求发展了。

2025年，地方资金跟上之后，上述这些扭转供需的杀招还会继续出。楼市想要止跌回稳、甚至回涨，将会迅速成为现实。

只是扭转也是要分先后和快慢的。

这波救市说的很清楚了，不是所有的城市都拿得到政策刺激，也不是所有的城市都能继续发Z。

这波回暖注定只属于局部城市，关键是你要迅速搞清楚，你自己所在的城市是什么情况？

1、成交量是否回暖；

2、是否有扭转供需的政策大招；

比如，你的城市在不在收储名单里，在不在城中村改造名单里？

3、是否在这次地方专项Z下放权限名单里。

如果上述上个答案，你的回答全部为是，那你现在就是熬住了不要下牌桌。

而但凡你有答案是否，你都要明白过来，盲目等待是没法止亏为盈的，现在最快的办法就是认清未来的趋势，及时止损，重新建仓。

如果你还不知道自己的房子，到底是什么情况？现在这个行情，如何才能最快的置换？

扭转供需只是房价回涨的第一步。

真正能让房价短期内上涨的还是通胀，也就是水要自上而下导入市场。

像刚刚说的旧改、收储、降税费、降准降息这些政策，都需要用钱来完成。

但钱没办法凭空出现，就得印米，发Z。

明年我们财政上的水，也会顺着多个政策的管道，导入现在的市场。

普通人表面上看到的是是市场火热，是北上月均2万套的成交量。

但背后深层次是水开始顺着政策落地导入市场。

水多了，也就是米多了，米多了，短期内资产价格就会回涨。

米多了就会不值钱，核心资产就会开始上涨，这是市场亘古不变的道理。

回看我们前2次的房价大涨，也是因为水管进入市场之后，楼市开始火爆了。

2008年我们获得了基建狂魔的名号，通过基建把4万亿的水倒入市场，迎来资产价格上涨，当时深圳房价从11000直涨到2万；

2015年，我们采取货币化棚改的方式，通过拆迁把水接到市场，迎来了楼市的又一轮狂欢，而深圳的房价也从2万8直冲到5万7。

只是这一轮我们没办法模仿以往的任何一轮，过去我们缺房、缺基建，现在基建饱和，大部分城市也都不缺房了，甚至很多城市的z务压力都比较大。

这次我们的重点是因城施策，多渠道往市场导水。

不同城市，有不同的情况，头部城市财政实力强，z务压力并不大，因此他们还是可以继续发行些专项债来为今年的救市助力的。

但是很多中西部城市，压力相对较重，本身经济活力也不发达，那这些地区就不适合继续发zhai刺激了，稳定好，平稳运行即可。

楼市也是，人多的城市，比如深圳，本身商品房就少，人多，供需是很紧张的，这些城市就该大力发展保障性住房以及城中村改造，来提高大家的居住水平。

2025年，大家要关注的不是导水的渠道多少，而是应该知道，我们又在多渠道往市场导水了。

只要水开始向下流动，装水的城市资产价格就会开始出现变化了。

年前提到的适度宽松的货币政策，就是起跑的信号枪。

确实，现在大部分朋友的心情我也很理解，悲观，又无可奈何。

但有些事情没办法一蹴而就，资产也不能一夜回暖，政策落地到生效也是需要时间去传导的。

只要方向是对的，明年我们就会看到市场慢慢回暖，整个过程大概需要1-3年的时间，情况会一天比一天好。

目前很多城市，市场已经出现非常喜人的变化。

深圳11月创下近46个月的新高，二手房成交了7125套，而且还是连续三个月的成交量回涨；

上海12月二手房成交量2.97万套，是47个月以来的成交量最高峰，而且也是连续3个月成交量上涨。

市场的尿性我们也都清楚，永远都是量在价先，回暖已经开始了。

政策没办法改变周期，但可以缩短我们在周期底部的时间，看到信号强，普通人就要提前做好准备了。

我这里也有三个建议给到大家，大家在2025年千万要保持注意：

1、你看到通胀回归，就得有意识地做好资产配置。

通胀注定要稀释现金，不能只持有现金，负利率时代已经向我们逼近，我们需要有意识地去核心城市寻找一些能穿越资产周期的优质选择。

当然，不是倡导大家过度负债，更重要的还是量力而行，注意维护好现金流。

2、一定要认识到未来是分化的世界。

过去好城市和查房子的差距可能是60%，未来可能深化到80%。

怎么实现的呢？

是优质资产进一步上涨，而劣质资产进一步的下跌。

所以说，不要拿着房子苦等回暖了，大家更需要搞清楚，你的房子到底是不是优质资产，值不值得你持有负债苦熬。

3、注意市场信号，把握抢跑时机。

今年3月是个非常重要的节点，7月也是个重要节点，大家一定要及时关注市场动态，政策动态，随着准备入场。

以上三点看起来非常简单，但是要落地成为能够变现的东西，还差着非常多的细节。