二手房，开始脱离危险了

每月月初，我们都会统计上月的二手房均价，但总有很多粉丝认为没有关注它所在的城市，主要是由于精力有限，我们重点关注的还是核心城市。

对于文内价格，如有异议，请阅读以下:

1.关于数据，首先澄清数据不是我们瞎编的，我们只是数据的搬运工，大家看到数据会觉得和自己的亲身感受差异巨大，这是因为本身平均数据就是吃大锅饭的数据，会受成交结构和成交价格影响，就比如你和马云的身家被平均了，懂吧。

2.大胡子说房的房价地图主要呈现主城区，部分主城区以外区域没有在地图上呈现。特别是一些飞地形式的区域，例如郑州上街区、广州的从化花都、杭州临安，以及类似于近两年县改区的济南章丘莱芜等。

3.图中黄褐色区域即为建筑物轮廓，可清晰看到各城市的建成区轮廓，看出城市的实际建成面积。城市发展迅速，而轮廓图有滞后性，不代表当前城市现状，仅供参考。

4.城市房价同比是和去年当月对比，环比是和上月对比。

5、很多朋友催我们说更新更多的城市，或者有些行政区划已经做了调整，要我们更新，第一精力有限，得慢慢来，第二网站也没更新区划，所以我们也一并没有调整，见谅。

6、如果文中展示的城市没有你所在或者关注的城市，最快捷的方式还是加我微信，直接来问问你所在的城市有没有投资价值。

楼市点评

1、一线城市，距离止跌回稳越来越近。

比如深圳，12月挂牌均价同比上涨6.52%，环比上涨3.05%。

挂牌价格出现明显回暖，说明市场信心确实在回归。

12月，深圳二手房成交量确实创下新高，二手住宅网签8282套，远远高于深圳二手5000套的荣枯线。

并且，这是深圳二手房成交量首次超过新房，二手业主的信心自然会有回升。

造成这个结果，有两个方面的原因：

一方面，经过10月、11月火热成交，新房去化的非常快，现在市面上在售的价格好的、位置好的新房，基本没啥库存了，所以很多买家会转向二手市场。

另一方面，随着二手低价房源的迅速消化，以及市场回暖，核心板块有些业主确实开始上调挂牌价。

按照过去3个月的平均成交数据来测算，深圳新二手房的去化周期低于8个月，并且2024年深圳就成交了5个地块，供需明年会更加紧张。

深圳，毫无疑问应该是这轮止跌回稳的排头兵。

上海12月二手成量高达29711套房，创下近47个月的新高，也是火热非常。

从挂牌价来看，市场整体挂牌价相比上个月涨了1.01%，相比去年跌了不少。

但这不是说上海表现没有深圳好，而是23年年底上海的表现是要比深圳好。

目前上海的库存也不多，按照过去3个月的成交量，上海新二手房去化周期也开始低于8个月。

2025年如果止跌回稳，上海也会是回暖的头部城市。

再来说说广州，广州12月的成交数据也非常亮眼，新房网签10187套，二手房也网签11494套房子，新二手房总和创下了年内新高。

广州二手房成交已经连续3个月过万，这跟二手挂牌价出现回暖，也是对得上的。

一线城市里，只有北京12月挂牌价同环比都出现了下跌。

但实际上，12月北京二手住房网签成交量突破2.1万套，创下了近21个月以来的最高记录。

10、11、12月，北京二手房分别网签17367套、18763套、21556套，北京的二手成交量是稳步上涨的，二手房挂牌量也从最高点17.4万套，下降了2.74万套。

配合挂牌价格走势来看，北京下跌一部分是因为11月涨得比较多，另一部分很可能也是跟市场仍旧以价换量有关系。

目前来看，这轮市场回暖顺序可能依旧是深圳、上海，然后再是北京、广州。

经过近期火热的成交后，我们要明显观察到一个趋势：

四大一线城市的供需，已经出现明显的扭转趋势，止跌回稳甚至回涨，很大概率要成为现实了。

深圳新房已经没啥好房可选，出来几乎都是日光；北京绿中介后台的挂牌总量也开始减少；上海按照目前的成交速度，去化周期逐渐低于8个月，低于8个月那就达到了市场火热的标准了。

虽然现在价格还没有真的开始回涨，但是很明显，市场供需迅速扭转了，政策面还会持续出政策。

止跌回稳可是最终目标，说出来就一定会实现的。

2025年会放水刺激也不假，最近这么多密集的举措就是这个意思，只要水通过水管进入市场，蓄水池也就自然会出现变化。

现在的悬念只是如何刺激，如何多渠道的加码刺激，来让直接回稳成为现实。

1线城市作为全国的标杆，必须要稳，甚至必须要涨，不然信心不会恢复，踩踏不会结束。

如果你相信周期，相信国运，2025年真的要盯死1线城市，窗口期注定是1天会比1天少。

2、二线城市，12月也有不少城市正在回暖之中。

从成交量来看，苏州、南京、宁波、武汉、厦门、成都，12月的二手成交量是实打实的比11月要多。

比如苏州，12月二手房成交量直接大涨59%，南京紧随其后，二手成交量爆涨57%，包括宁波、武汉、厦门、成都等等。

但是神奇的是，我看了下我整理的挂牌价数据，这些城市挂牌价环比都是跌的。

比如苏州，环比价格跌了5.31%，同比下跌19.79%；宁波环比下跌8.32%，同比下跌14.63%；比如成都，环比下跌4.41%，同比下跌22.52%。

为什么会出现这种情况？

很可能是因为12月成交量，整体还是靠以价换量得到的，目前成交量在回暖，但是低价房源还没消耗完，价格短期还上不去。

相反呢，挂牌价格出现上升的城市，12月成交量相比11月还是下跌的。

比如杭州，12月二手房成交8630套，相比11月的9709套，虽然也是处于健康水平之上的成交，但是确实是下跌了。

二手市场复杂就复杂在这，因为你不知道，你小区内业主的心理价格到底在哪？熬不住了就割肉，割肉就拉低小区整体成交价格，然后是进一步的熬，然后冷不丁又来一个割肉的。

这就是现在真实的二手市场，每个人都在博弈，价格很难迅速向上，尤其还是有新房产品的碾压和冲击。

所以说，楼市想要回暖，我认为必须要具备两个条件：

1、成交量回暖；

2、有没有进入二手房成交为主的市场。

成交量大家很好理解，成交量才是二手业主的信心，只有房子有人看有人买，业主才不会继续降价去卖房，房价才能稳。

第二点呢，大家会比较陌生，什么叫做进入二手市场？

如果你的城市还是新房成交大于二手成交，那你二手是很难涨价的，因为新房产品更好，现在价格还不贵，交房甚至都能现房交付了。

但是如果你的城市新房库存已经消化的差不多，去化周期低于8个月以内，二手市场开始成为主要成交的部分，那你的市场才会更接近回稳。

因为这个阶段，二手业主才能真正把房子按照目前的价格卖出去。

大家也可以把握住这两个信号，来看你的城市是否会回暖，是否要入场买房。

2025年放水是注定的情况下，我更建议大家布局二手成交占上风的城市，这些城市会更快的回暖。

深圳

深圳12月均价 74904元/㎡

同比 上涨 6.52%↑， 环比 上涨 3.05%↑

北京

北京12月均价为 60840元/㎡

同比下跌 11.18%↓， 环比 下跌 4.68%↓

上海

上海12月均价为 66131元 /㎡

同比 下跌 6.55%↓， 环 比 上涨 1.01%↑

厦门

厦门12月均价为 40054元/㎡

同比下跌 16.56%↓， 环比下跌 0.52%↓

广州

广州12月均价为 44280元/㎡

同比 下跌 0.3%↓， 环 比上涨 4.13%↑

南京

南京12月均价 29424元/㎡

同比下跌 3.67%↓， 环 比 下跌 0.47%↓

杭州

杭州12月均价为 39433元/㎡

同比 下跌 3.67%↓， 环 比 上涨 0.5%↑

福州

福州12月均价为 22094元/㎡

同比 下跌 9.81%↓， 环比 下跌 4.61%↓

天津

天津12月均价为 24116 元/㎡

同比 下跌 3.73% ↓， 环比 上涨 6.1%↑

宁波

宁波12月均价为 21894 元/㎡

同比 下跌 14.63% ↓， 环比 下跌 8.32% ↓

苏州

苏州12月均价为 18340 元/㎡

同比下跌 19.79%↓ ，环比 下跌 5.31%↓

珠海

珠海12月均价为 24695 元/㎡

同比 下跌 4.4%↓， 环比上涨 2.88%↑

青岛

青岛12月均价为 19340 元/㎡

同比下跌 7.21%↓， 环比 上涨 12.91%↑

武汉

武汉12月均价为 16671元 /㎡

同比下跌 7.37% ↓， 环比 上涨 0.54%↑

济南

济南12月均价为 15613元 / ㎡

同比下跌 4.29%↓， 环比 上涨 1.38%↑

合肥

合肥12月均价为 22602 元/㎡

同比 上涨 15.43%↑ ， 环比 上涨 19.75%↑

成都

成都12月均价为 15555元 / ㎡

同比 下跌 22.52%↓， 环比 下跌 4.41%↓

海口

海口12月均价为 15578元 /㎡

同比 下跌 11.46%↓， 环比 下跌 1.58%↓

西安

西安12月均价为 16391元 /㎡

同比 下跌 1.26%↓， 环比上涨 1.90%↑

石家庄

石家庄12月均价为 12961 元 /㎡

同比 下跌4.54%↓， 环比 上涨 2.49%↑

郑州

郑州12月均价为 13626 元/㎡

同比下跌3.94%↓， 环比下跌 1.72%↓

昆明

昆明12月均价为 11276 元/㎡

同比 下跌 16.22% ↓， 环比 下跌 2.73% ↓

南昌

南昌12月均价为 11779 元/㎡

同比下跌 4.13% ↓， 环比 上涨 7.91%↑

重庆

重庆12月均价为 10807 元/㎡

同比 下跌 8.67%↓， 环比 下跌 3.91%↓

沈阳

沈阳12 月均价为 9370 元/㎡

同比下跌 10.08%↓， 环比下跌 0.57%↓

长沙

长沙12月均价为 11893元/ ㎡

同比上涨 1.71%↑， 环比 上涨 2.45% ↑

哈尔滨

哈尔滨12月均价为 8861 元/㎡

同比 上涨 3.86%↑ ， 环比 上涨 0.35%↑

贵阳

贵阳12月均价为 8791元 /㎡

同比 上涨 0.91%↑， 环比上涨 3.66%↑

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