房租市场大变天,这是什么信号?
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房租市场大变天,这是什么信号?

躺平收租 的时代真的要结束了。

1月6日,中指研究院发布数据显示,2024年全国重点50城住宅 租金累计下跌3.25%, 跌幅 较2023年扩大2.95个百分点。 我们分城市级别来看——

一线城市 住宅平均租金累计下跌 2.82%, 要知道2023年一线城市的住宅租金其实还是上涨的,涨幅为1.32%,进入2024年由涨转跌。

二线城市 平均租金累计下跌 3.56%, 跌幅较2023年扩大3.3个百分点。

三四线代表城市 平均租金累计下跌 2.82%, 跌幅较2023年扩大1.5个百分点。

对于房东来说,曾经,收租是一件多么 轻松惬意 的事情,每个月有固定的租金收入,让生活安稳又舒适。然而,如今的租赁市场却让他们 操碎了心。

就连那些原本最好租、价格最坚挺的房源 也撑不住了。

比如深圳福田CBD的一套三户型,租金原为1.6万/月,现在降到1万/月, 降幅约38%。 坂田89平的小三房,原本租金6500元/月,现在调到了6000元/月。

2024年, 深圳 全市平均租金已降至 69.5元/平方米・月, 而 2017年 是 72元/平方米・月 。也就是说, 回到了7年前的水平!

再比如杭州杨柳郡的一个三房户型,面积约 100㎡,在高峰时期每月租金接近 8000元, 但如今有类似房源挂牌价仅为 6700元/月。

奥体板块的情况也类似,创世纪一套 89㎡的三房户型曾经月租金达到9000元以上,而如今普遍低于8000元,部分房源甚至只挂出7500元/月。

上海,2024年没有任何一个区域的房租出现上涨,每个区域的租金都出现了 10%左右的降幅。 黄浦区、静安区,降幅均超过12%,

房租市场大变天,主要原因有三点:

第一个原因是 市场供求关系逆转。 租房市场的变化,说到底还是 大环境和供需关系的博弈。 市场上的房源仍在快速增加,新房、二手房、保障房,种类齐全,数量庞大。

首先是 二手房滞销 对租房市场造成了强烈冲击。比如截止到12月18号,北京绿中介前台在租房源高达9.6万套,相较于7月份 多出了5000多套。 很多房东的房子卖不出去,为了不空置,纷纷将其投入租房市场赚取租金,大家想法一致,就形成“踩踏”。

其次是 保租房的大量入市。 比如深圳,今年 11月,深圳启动2705套保租房的配租工作,租金约为市场价格的6折,而且只需要一年社保即可申请。像龙光玖瑞府,保租房90㎡三房的租金约 2106元/月; 而同小区商品房租金在 4300-5500元/月之间。

再比如北京,“十四五”期间保障性租赁住房筹集任务为40万套,截至 2024年10月末,全市已累计 建设筹集保租房34.6万套。 如此庞大的保租房数量,对租房市场的冲击可想而知。

再就是 长租公寓的竞争。 截止到2024年8月,北京长租公寓数量已超过280家。2024年上半年,北京集中公寓有10.26万套房源,新开业的集中公寓项目就有20多个。

个人住宅在 品质上难以与长租公寓抗衡,在价格上又拼不过保租房, 房东的日子自然越来越难过。

第二个原因是 租户收入预期下降。 如今很多行业都不景气,大量金融房地产互联网行业的高薪打工人收入不能同日而语,根本无力支付得起高租金。而像房地产行业,据不完全统计,仅2024年上半年就有500家企业宣布在裁员。

每年毕业的大学生本是租房的主力军,但如今 就业形势严峻, 不少大学生返回家乡,租房的需求在下降。

第三个原因是 城市租客逐年减少。 最近几年各大城市的人口净增长量都在放缓,比如, 2023年人口净增长第一城是 合肥, 净流入量达到 21.9万人, 看似很多,但依旧没办法和前几年相比。因为前几年人口净增长第一城都在 40万以上,2018年 深圳 是人口净增长第一城, 增长了49.83万人。

租房市场上,最活跃的群体就是 流动的年轻人。 但随着人口老龄化的加剧,大城市的年轻人数量在减少,向小城市和乡镇回流的趋势越来越明显,并且流动性在变弱,租房市场就会长期承压。

不过,虽然目前各大城市的租金都下跌了,但 租售比 却越发的趋于合理。只是这种合理不是靠涨租金实现的,而是靠 房价的不断下跌。

租金回报率是衡量房价泡沫是否挤干净的重要指标。有一种说法是现在的租金回报率几乎已经 跑赢所有的定期收益率、国债收益率, 那是不是意味着房价会稳住了?

前提是,房租价格不能再继续下跌, 当房租价格稳住了,房产市场才是真正回暖。 现在看来,对房市复苏还需要耐心。

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