2025年了 “零首付”还在割韭菜

证券时报3月14日时发布了一个消息，表示根据不完全统计，从去年12月到现在，已经有山东、新疆、吉林、山西、辽宁、青海、厦门、浙江等十多个省份的金融监管局，专门针对“零首付”购房做出了风险提示。

为啥要专门提示？

首先，根据去年5月央行和国家金融监督管理总局发的相关通知来看，国家心里的红线其实是首套房首付比例不低于15%，二手房不低于25%，即便套因城施策这个万金油，“零首付”怎么看都有些低过头了。

其次，据国信达数据发布的2024年全国法拍房大数据分析报告，去年法拍房挂拍量为657842套，同比增长51.69%。其中，仅前五位（重庆，成都，郑州，武汉，昆明）的法拍房就高达100190套。

根据中国执行信息公开网数据显示，2024年因零首付购房断供导致的房产拍卖数量同比增长了20%。

“零首付”买房这个概念，我按时间范围在百度上搜索了下，能找到的最早相关消息是2008年12月广州房地产网发的一篇综述，讲的是广州那会儿郊区部分楼盘惊现“零首付”，甚至还免税费。而它在网上真正流行起来，则是从2017年开始的。

这俩年份，前者是著名的“四万亿救市”，后者是所谓的“史上最严调控年”之一，不难看出，“零首付”购房往往出现在楼市形势不太妙的时刻。

再结合上边提到的相关数据看，不论“零首付”看起来再怎么亲民，也改变不了其高风险的本质。

这种事运气好，就躲过去了，运气不好，那就是韭菜。

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“零首付”不止一种形式，并不拘泥于开发商秀操作，比如政府也会发起。

2003年12月，当时的美国总统小布什就签署了《美国梦首付款法案》，这个是每年2亿美元的首付款资助计划，明确了会给收入低于一定水平的购房者提供首付款补贴，然后讨论已久的“零首付”也通过了。

美国当时这么搞的原因，至少是之一，就是为了让更多的家庭能够拥有自己的房子。当然这个事情从结果上来说比较微妙，因为楼市红火了几年后，次贷危机就出现了，而这个“零首付”也被认为是成因之一......

咱们近些年也有类似的“零首付”政策，不过一般都是伴随着人才或人口政策一起，增加人口的同时，还能消耗库存，两不误。

这里再举个武汉的例子。据金融界消息，今年1月26日时，武汉光谷发布了《关于持续促进东湖高新区房地产市场平稳健康发展的政策措施》，想利用9条新政，来刺激该区域的楼市。

整体内容简单来说就3点：

1、符合新九条，也就是符合楚天英才、武汉英才、应届生、多孩家庭、部分职业等等要求的购房者，可根据自身条件兑换各种首付抵扣券，理论上最高能抵29万；

2、契税、住宅专项维修资金全额补贴；

3、如果在武汉无房，购房时每个月还给500租房补贴（最多两年）。

以绿城光谷桂府为例，101平米的户型，首付大概20万，理想状态下，人才补贴10万+ 应届生5万+职业补贴5万+旧房换新3万=23万。

嘿嘿，不仅“零首付”，还倒赚3万。

看起来是笔好买卖，每日经济新闻2月27日消息是分析人士认为这个政策是有机会促进观望的买家加速入场的，而根据房天下的数据，刚进入3月时，东湖高新区的新房均价超过了2.1万一平，环比上涨了1%。

但问题是，不少人买房最后是要变现的，而上边说的似乎和二手房没啥关系。

房天下数据显示，目前东湖高新区二手房均价1万6一平出头，而且从去年9月到现在就一直这个水平，不为政策所动。

换句话说，新房好不容易薅来几十万补贴，结果一交房，补贴没了不说，由于二手均价明显低于新房，变相让每个月的还款也变多了......

这肥肉，好像终究也没能咽下去的样子。

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如果说人才购房政策是无意识设置的“零首付”，都可能让购房者掉进陷阱之中，那一些房企精心包装下所推出的“零首付”，简直就是明晃晃的镰刀了。

华声在线去年6月就报道过，当时长沙就有不少楼盘推出了“零首付”活动，宣称“无需首付即可签约”“月供开发商垫付”等，就好像天上掉馅饼一样。

但很多人意识不到，馅饼里面包的，是铁，会砸死人的。

举个例子，一套标价200万的房源，通过高评高贷，将房屋价格评估到接近350万，贷款合同价虚抬至240万，购房者不仅零首付，甚至能从银行多贷出40万覆盖前两年的月供。

听起来爽吧？

实际情况是，一套只值200万的房子，一波操作，倒欠银行240万，还不算100多万的利息，按3.6%的利率算，每个月的利息接近6000！

但没办法，这种操作吸引了大批资金紧张的刚需人群，开发商和中介将类似的操作包装为“政策红利”“过村无店”等，部分楼盘的单日成交量甚至激增142%。

跟上述高评高贷类似的，还有首付分期。也就是开发商给你垫首付，分3年偿还，年利高达15%，一旦逾期，不仅面临高额违约金，严重的可能连房子都给你收了。

这还没完，骗贷置换首付听说过吗？

部分中介或者房企，以更好通过零首付政策为由，让购房者伪造流水，注册空壳公司，虚构经营，然后转头就拿着这些资料贷了几十万消费贷出来给首付，美其名曰“零首付”。

这种情况银行一旦发现，抽贷，收房，黑征信都是轻的，特定情况下搞不好还有可能从民事变刑事，一点都不好玩。

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说来说去，这各种神奇操作的背后，其实就是楼市去库存压力下的“饮鸩止渴”。在这种环境下，没有市场辨别能力的购房者基本上沦为了韭菜。

高盛近期对中国房价进行了预测，认为要到2025年年底才会企稳，其中新房这块儿，预估还有20%～25%的空间，而二手房得到2026年才会逐步平稳。

而这种时候，为了更好地转嫁风险，回笼资金，部分房企甚至会将“零首付”房源打包成理财产品，承诺高额年化收益吸引投资者，雪上加霜。

在多重压力下，一旦出现“断供潮”，就会引发房企－金融机构－购房者三重违约，可能会引发区域金融震荡，为此重庆，郑州，广州等多地已发出“零首付可能加剧楼市泡沫”的警示。

“零首付”就像兴奋剂，一针下去短期内能够刺激成交，营造一种加快去库存的景象，但兴奋剂打多了要变耐药王的，还会连带出各种副作用。

北大房地产法研究中心主任楼建波在封面新闻去年9月23日的报道中表示，是否“零首付”，最后的房款都是一样的，算利息的话，那肯定比付了首付的要多。

也就是说，“零首付”所减轻的前期压力并没有消失，而是转嫁给了贷款利息和月供，成为金融风险的隐形温床，后续如果引发断供潮，进而波及银行资产质量，最终可能形成系统性金融风险。

个人觉得，对于当下的刚需族来说，稳健，或许是最重要的。

要知道，上车的最终目的，是拥有车，而不是扒着车门一路狂飙，最终握不住被甩在路边，摔得遍体鳞伤。

要知道，楼市需要的不是兴奋剂，而是让房价回归真实价值的勇气。

要知道，免费的，才是最贵的。

2025年的财政收储也渐渐提上日程，多个城市已经开启了专项债收购存量土地的序幕。

预计会有多少规模？实际落地进度如何？都影响着房地产市场复苏的进程。

春节后深圳、上海、北京、杭州等几个楼市表现超乎寻常的好，无论是成交量还是成交价上都在慢慢往上走，这种情况下，怎么办？