疯魔的城市，疯魔的房价，拉都拉不住的涨幅

1

很多时候，你学的很多理论都是假大空的，因为你不知道该怎么用。用不上的理论就是死理论。

举个例子，巴菲特的理论能不能用到国内的房产？

巴菲特这一生所做的实操，所依据其实就三点：

1、找到一家公司的内在价值；（涨幅空间）

2、找到最大尺度的安全边际；（买入时的价格优势）

3、相信市场的力量。（如果1和2都没问题，迟早会涨回来）

这几年深圳楼市跌的很惨，很多人会问一个问题，这种行情下，深圳还有没有价值。

我的回答是，深圳还有没有价值，不在于跌多少，20%、30%，这都不重要。

重要的是，深圳的内在价值，有没有改变？比如说，人口有没有大范围流出、经济有没有大幅度下滑、龙头企业有没有大规模外迁？

如果有，那就是深圳的基本面——内在价值在大幅度折损，那么楼市价值必然折损。

但如果基本面没有任何问题，那么就只是在跟随大行情波动，是大盘的问题。

反过来想，这又是一个大浪淘沙过程，这个过程反而是让你找到板块和楼盘真实价值的宝贵机会。

那些比大盘平均跌幅跌的还要多的，就是你一定要卖出、或者放弃的。

那些跌幅远低于大盘平均跌幅的，就是你必须坚定持有的。

因为大盘只要回调，这些资产就会迅速反弹，并且有更多的涨幅。

所以，在判断价值是什么最重要？

内在价值（确保没有买错）+买入价格（确保没有买贵）+长期预期（盈利的确定性）

就这三个条件就足够了！

你只要确保前两个没错犯错，剩下的就是等市场恢复就够了！

2

2020-2025年，5年，全澳洲平均房价上涨39%。

这个我也是最深有感触的，因为从2018年开始，我们就一直在做澳洲房产。先看一张图。

这是2018到今天，我们做的所有澳洲房产的时间轴，四方块是公寓，五边形小房子是别墅，加一起8年，一共做了57个项目。

在这个PPT中，我们对之前每个销售项目的现在售价和租金收益都做了统计。

整体下来，

房价涨幅最低在30%，最高在88%；平均涨幅在60%。

租金收益最低在5.5%，最高在7%，平均最近收益率在6%。

这些数据高吗？

很高。

但我们可以因此而高兴，拍着自己肩膀说牛逼吗？

远远不够，差得远。

因为，

这5年，珀斯房价上涨了75%，阿德莱德房价上涨了73%，布里斯班房价上涨了70%，悉尼房价上涨了28%。

这是澳洲的平均房价涨幅。

我们做的房子主要就在布里斯班，你会发现布里斯班的平均涨幅在70%，而我们的房子虽然有超过这个涨幅的，但平均涨幅在60%。

就这，我们还是国内最专业的澳洲房产配置机构。

这跟很多牛逼的股神和大机构跑不赢指数一个道理。

所以，这告诉我们一个真理是，买对地方，比项目本身更重要。

也就是说，过去5年，你只要买在澳洲，又不是特别垃圾的开发商和特别垃圾的地段，那么你的投资基本上都能有很好的收益。

这跟你的投资能力毫无关系；也跟你的专业知识毫无关系。

反而跟你的认知边界有关，跟你有没有意识进行资产对冲，跟你有没有买到澳洲有关。

3

那么，澳洲为什么一直涨？

人为造成的，就是单纯的供需严重失衡。

这是澳洲近几年的移民数据，除了2020年疫情下滑，但之后迅速反弹，2023年直接飙到了51万人，2024年虽有下降，但也在44.6万人。

但是实际供给，却远远少于这个需求。

2024年，澳洲新房竣工量仅17万套，市场需求则在25万套。

建筑审批量也持续低迷，全国平均每月审批量只在1.5万套左右。

你能想象，作为澳洲第二大城市，墨尔本市中心在2024年的竣工公寓只有几百套。

这导致在 2024年，墨尔本的实际供应量和市场需求量，达到了夸张的19：1，用国内熟悉的语调来说，就是19个人抢1套房。

这只是墨尔本而已，布里斯班缺的更多。

澳洲前三大城市，人口最多，移民最多，需求最大，市场最好，但都无法满足供应。

在严重的供应稀缺下，大量的建筑商甚至不得不倒闭。

澳洲的开发商这两年已经倒闭了 25%了。

但更夸张的还在后面，更严峻的现实也在后面。

因为5月3日大选完成，工党连任，新的地产政策也出台了。

1、首套置业者，只需要准备5%的首付，政府担保15%的首付，然后办理贷款，同时免除购房者贷款保险费用。

2、自住首套房置业，免除3.5%印花税，包括以自住为需求的留学生、工作签等。

3、首套房支持力度的范围大幅提高房价范围，布里斯班从75万提高到100万，悉尼提高到150万，其它地方大多也提高到90-100万。

4、首套房支持的名额从以前的全国每年35000人提高到不限额。

字很多，但一句话总结，全面刺激住房消费，全面提振住房消费，全面降低购房门槛。