房地产二次探底加速，何时才是出手良机？

作者 | 同逍

最近，房地产市场正在经历二次探底，并开始加速下行。

这种加速下行的趋势，似乎在这一个月内变得尤为明显。

早在半年前，我 们已经提醒过大家要警惕房地产的二次探底，市场的每一次回暖都是出手的好机会。

而此次二次探底的迹象无论是从政策端的态度亦或是供需结构、预期管理，都能看出端倪。

先来看看政策端的态度 ， 一个标志性事件是6月13日的国常会对房地产市场的定调发生了变化。

他们再提“止跌回稳”这一提法，并强调要以更大力度推动市场止跌。

这一转变非常关键，因为在4月的ZZ局会议中，官方才刚对房地产市场持乐观态度，认为市场已进入稳定阶段，强调的是“巩固稳定态势”。

而从“巩固稳定”重新回到“止跌回稳”，短短两个月间政策判断发生了明显转向。

这种级别的政策用词从不随意，它反映的是高层对市场走向的判断。

“止跌回稳”的重新出现，已经表明楼市出现较大的波动了，只是没有直接公布出来。

从数据来看，问题也很明显。

不久前据国家统计局数据显示，今年5月全国商品房待售面积高达78142万平方米，再度创下近10多年来的历史峰值。

与此同时，二手房的库存量也再创新高。对比去年11月和今年6月重点城市的挂牌情况，深圳、重庆、成都、南京二手房挂牌数量均大幅上涨。

安居客统计数据也显示，100个城市的二手房挂牌总量已达271.8万套。

这一庞大的库存数据意味着当前市场是一个典型的买方市场，供大于求。

与天量库存并存的是“以价换量”的局面也在愈演愈烈，多个城市二手房价格正在下跌。

官方统计的70个大中城市的二手房价格数据，3月份还有10个城市房价上涨，但到了5月，仅剩3个城市在上涨。

华西证券的研报一直也在做数据追踪，目前二手房的成交同比增速已经回落到2023年9月24日政策转向前的水平。

我们要知道，2024年最重要的政策时间点就是“924”，它标志着政策开始刺激房地产市场。而现在的市场表现，甚至比“924”之前还差。

之前交易最活跃的上海、深圳、成都、杭州等城市，5月份二手房成交量也出现了断崖式下滑。

有朋友问，为什么挂牌很久却始终卖不出去？

原因很简单：你挂出的价格并不是市场真实可接受的价格。如果没有成交，说明价格还得继续下调。

要想出手，就必须下狠心“砍一大刀”，成为小区内挂牌价最低的房源。

只有这样，才能提高成交的可能性。

有一个朋友在上海成功卖掉了一套房产，仅用了50天。

他的秘诀就在于主动降价“砸盘”，在房源供给充足、买家对比充分的市场中脱颖而出。

他总结了一条经验：要想快速出手，必须成为同类房源中最便宜、最敢降价的那个。

另外，他还发现了买家的一个共性心理：对房龄非常敏感。哪怕是装修更好、面积更大的老房子，也不如年限短、品质更新的房子受欢迎。哪怕价格更高，买家也更愿意接受房龄短的房子。 因此，房龄老的房子未来贬值的可能性更大。

他之所以坚定卖房，还有一个重要的原因：上海在2021年推行了“积分摇号”的新房政策，规定5年内不能转手。

到2026年，这一大批受限房源将集中入市，市场将面临大量新增供应。

因此手中持有老旧房源的朋友，不要再心存侥幸。

尤其是那些15年或20年以上房龄的房子，更要尽快脱手。

同时，如果你的房产租金收益率低于2%，也应果断处理。

未来不太可能通过房价上涨来盈利，更多依赖的是租金回报。如果租金回报本身就低，持有就毫无意义。

我们早在两年多前就提醒大家注意房地产的流动性危机。

我们当时就说，“钻石化”趋势会加剧，只有核心地段优质房源能保值，大量普通资产会被市场抛弃。

二次 探底目前 才刚刚开始，这是一个加速下行的初期阶段，此时最明智的策略是果断地将次级资产置换为“硬通货”。

房地产已不再是优质资产，现在唯一有效的操作就是尽早优化资产结构。

只有掌握准确的信息，再通过自身判断转化为行动，才能真正实现资产优化。

去年517政策出台带来短暂回暖，是为数不多的卖出窗口，但现在仍然不算太晚。

该出手时就出手，拖下去只会更难。

再给大家分享一个判断房地 产长期走势的办法，主要看三方面：一个政策，第二个金融条件，第三个新增需求。

第一，政府是否愿意再次扶持房地产。 当前国家战略重心在科技、制造业、大国博弈等方面，对房地产不再优先支持。

第二，金融系统是否放水、加杠杆。 看央行的资产负债表和居民部门负债是否增加，目前这两方面都没有明显扩张。

第三，是否有新增刚需支撑市场。 人口红利已逐渐消失，结婚率下降，城市化进程放缓，这些都意味着新增购房需求不足。

从这三个角度综合判断，当下房地产的长期走势并不乐观。你现在缺的不是认知，而是信息差和执行力。