城中村旧改催生新盘销冠？

^{◤广州冼村旧改}

封面｜“天河发布”微信公众号

广州正在以惊人的速度“刷新”着城市面貌。

截至目前，广州市有超过17个旧改项目正加速推进清拆工作：

天河区元岗村城中村改造连片开发方案表决通过；

黄埔区城中村改造再次集中动工，将建设超2300套安置房；

白云区首宗新模式城中村改造项目融资地块成交；

荔湾区公布山村、坑口村两个城中村改造方案；

南沙区南沙街道召开广隆村城中村改造项目（二期）征拆攻坚动员大会⋯⋯

值得一提的是，荔湾区的茶滘旧改项目明确提出，一年内完成所有留守户的行政处理工作，实现拆迁清零。

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项目纷纷“上线”

这些天，广州陆续有旧改项目迎来新进展。

10月17日，广州市黄埔区南岗西路城中村改造项目复建安置区35地块正式开工建设。

此次项目率先启动建设的复建安置35地块，用地面积约3.37万平方米，总建筑面积达16.67万平方米，规划建设6栋安置房，可提供1448套回迁住宅并配套1万余平方米的公共服务设施，预计于2028年4月竣工，可满足2600名村民回迁安置。

10月19日，广州市白云区萧岗村城中村改造项目首期安置房正式动工。

本期建设9栋住宅、约1940套房源，总建筑面积29万平方米，规划80至120平方米二至四房户型，用地面积约3.6万平方米，标志着整体改造进入全面建设阶段。

根据公开资料整理，萧岗村改造范围119.65公顷，总建设量262.1万平方米，拟拆除建筑面积280.93万平方米，总投资261.91亿元。

而据《每日经济新闻》此前报道，今年7月20日，广州天河冼村旧改项目迎来历史性时刻。

据“广州天河发布”微信公众号，随着最后两栋房屋在机械作业下被拆除，全村1950栋村屋实现全部拆除。冼村是珠江新城最后一个城中村，这场历时15年的城市更新攻坚战，终于迎来了里程碑式突破。

作为广州人口密度最高的城中村之一，冼村约277亩土地上聚集了1421户村民。每经记者梳理冼村旧改进度发现，2019年时签约率与拆除率均超过九成，但因与少数留守户谈判屡屡受阻，冼村一度成为广州旧改“僵局”的代名词。

由于地处城市新中轴黄金地段，土地价值随城市发展持续攀升，村民对补偿标准的期望水涨船高。部分村民提出超出政策框架的诉求，项目推进受阻。

冼村旧改项目位于广州珠江新城CBD核心区域，紧邻地铁18号线冼村地铁站。从城市界面来看，过去冼村的握手楼、村屋与周边摩天大楼相比，显得较为割裂。

根据规划，冼村旧改拆迁后，将建成一个集高端住宅、商业、办公、教育、公共空间等多种功能于一体的综合性项目。

在冼村旧改项目周边，基本都是每平方米挂牌单价10万元以上的豪宅。据链家数据，离冼村较近的尚东君御、保利心语花园、嘉裕公馆等项目，二手房挂牌价多在11万～12万元/平方米。

而冼村旧改后的新盘保利天御，规划有3栋住宅楼、3栋办公楼、1栋商业中心和地下商业广场。该项目未正式入市，市场“吹风价”预计将超18万元/平方米。

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催生销冠

当前这一轮城中村改造对广州楼市的影响几乎是决定性的。

2024年，广州成功申报城中村改造专项借款项目52个，共计获得授信金额4096亿元，52个城中村改造项目共涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房。在允许专项借款购买存量商品房安置的政策引导下，巨量安置房需求促成了部分靠近城中村改造的楼盘成为爆款甚至销冠。

去年11月底，改造中的越秀区瑶台村发布招标公告，以限价42246元/平方米收购周边5公里以内的新房作为安置房，收购体量大约1.8万平方米，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的项目。最终瑶台村一口气将周边的一个新盘197套住宅全部签下，从公告到网签仅用了两个月。

靠近广州民营科技园的白云区城投旗下楼盘云麓花城也是另一个著名案例。

去年底白云区政府官方发布公告，计划以14亿元购买科技园主入口5公里范围内的存量商品房。这笔交易最终在今年6月落地。

在克而瑞发布的排行榜上，云麓花城以784套成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数的冠军。

来自各区及全市层面的数据显示，截至今年第三季度，作为旧改大区的黄埔收购了2110套、合计约21万平方米的商品房作为安置房。截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，这一数量已经超过了今年以来平均每月5300套的新房成交量。

就在10月21日，广州增城区政府公布三季度固投备案，增城城投全资子公司东进城市开发投资有限公司一次性拿下中新村、金星村、九如村三宗旧改，总投资201.81亿元，全部纳入商品房备案，建设周期统一为4年。

根据备案，中新村投资63亿元，建筑面积157.6万平方米，其中住宅145.2万平方米；金星村投资33.9亿元，建筑面积90.6万平方米，安置房14.9万平方米；九如村投资104.9亿元，建筑面积281万平方米，融资住宅201万平方米。

合一城市更新集团董事总经理罗宇分析认为，国内旧改正从增量扩张转向提质。

“随着土地资源开发日益有限且房地产市场持续震荡，存量旧改项目推进缓慢，新增项目投资风险较大，势必要优先聚焦推进存量项目实施，以化解重大风险。这意味着，旧改已从增量扩张转向存量提质。”罗宇表示。

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