二手房中介费又引发争议了

^{封面｜每经资料图（图文无关）}

一则关于“提高卖房中介费”的消息又引发一片哗然。

事情是这样的，广州二手房业主接到中介通知，贝壳系平台（含链家）调整了佣金收费结构，向业主收取的佣金率从1%提高至1.5%，买家的佣金率维持不变。

不过，广州贝壳内部人士的说法是，贝壳广州的二手房交易中介费，一直都只给出买卖双方“1.5%、1.5%”的建议值，并非近期才有变化。在具体执行时，也要看各个中介品牌和房源的实际情况，并没有固定点数。

做个小调查，你认为中介费多少合适？

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谈判空间“很灵活”

中介费向来在二手房交易中争议颇多。

易居研究院两年前曾对全国25个重点城市二手房中介费用进行分析和统计，发现中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价，相当于打了七折的水平。

总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高。而城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费相对较低。

在中介费“谁来承担”的占比上，包括买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）三大类。目前，政策端的导向是引导“交易双方共同承担经纪服务费用”。

具体到广州市场，中介佣金大多按房源总价收费，佣金率在1.5%～3%左右，议价能力较高的中介可能费率偏高，规模较小的中介佣金率甚至只有0.69%。

“广州市场一直都比较开放、非标，收费比例是有跨度的，取决于跟经纪人怎么谈，以及成交情况。”一位当地业内人士表示，比如按成交的难易程度、成交价格等，若卖家在房价上有一定让利，那在中介费上可能买家就让一些。

当地一位中介人士对记者表示，自己遇到过有房源急卖，业主自己出3个点佣金，也有好房源客户单方给佣金的情况。“现在因为房子比较难卖，有业主愿意给2到3个点中介费，以此驱动经纪人多推广房源。”

整体而言，在广州二手房市场上，中介费收取非常“非标”。上述店长告诉记者，“具体收费要看各门店的实施情况，整体是比较灵活的”。此外，二手房交易较为复杂，其中还有税费、房屋物品的交割等环节，谈判空间很灵活。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，关于中介费率，目前实行市场化原则、政府干预比较少，一般在总价的1%～3%之间，高于3%的情况很少。

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极端竞争手段显现

早在2023年5月8日，住建部就发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低费用，鼓励分档定价、双边承担。

同年9月26日，北京链家调整中介费收取标准，从房屋成交总价的2.7%统一下调至2%。同时，收费模式从购房一方单边支付中介费改为买卖双方共同承担，买卖双方各承担1%。

对此，李宇嘉曾向每经记者表示，理论上业主会有动机将中介费转嫁到房价上，过去也有这样的情况，但能不能转嫁或转嫁多少取决于微观市场对房价的定价。二手房是高度分散、充分竞争的市场化交易，市场信息是非常透明的，利用信息差来考虑很难实现。

不过，二手房交易佣金里灵活的谈判空间，造就了形形色色的市场。

今年7月起，上海链家正式进行系统改版，开始实行“房客分离”。这意味着上海链家打破了过去“居间模式”一个经纪人同时服务买卖双方的做法，转而要求每个经纪人只服务于买卖其中一方，为其提供专业的服务和建议，为委托方争取最大利益。

事实上，今年以来，上海远郊二手房市场，就有一批自称“伍仟哥”的群体非常活跃，他们的每一笔交易只向买家收取5000元服务费。而据每经记者了解，目前二手房中介主流收费标准约2%～3%，个别小规模中介每单会压低到10000元以下。

有上海“伍仟哥”在接受每经记者采访时表示，“桐南美麓的一套房源，我收了买家5000元，收了业主的服务费4万元，那一个月内，我就靠低佣完成了一些交易”。

“我不收房东中介费，全力以赴帮客户谈好价格，有些房东卖了房子之后，反而会找我帮他们买房子。全力以赴杀价，是经纪人应该做的，你砍价越狠，房东买房的时候越是要找你。”这位“伍仟哥”曾在短视频中表示。

“伍仟哥”们并没有意识到，大家在无形中已经成了“中介的中介”，甚至已经有了“买方单边代理”雏形。

在各大视频平台，中介费“伍仟哥”“叁仟哥”已经如雨后春笋般出现，前述“伍仟哥”表示：“现在买房的人，多是非常刚需、买了要住的客户。虽然大家对服务费比较敏感，但房子毕竟是动辄几百万元的大宗交易，并不是服务费低就能有业绩，还得看专业度。”

易居研究院10月曾发布一篇文章，其中提到，中小中介为争客源，基层经纪人大打价格战，中介费不断下压，甚至有推出“中介费一口价5000元”“中介费全返”等极端竞争手段的现象。

对未来房产中介佣金费率的制定，李宇嘉认为，应该遵循更加精细化，按服务内容收费、明码标价的原则，即把中介服务的内容分为若干个环节，按照每个环节服务内容、投入的资源来定价，这样会更加合理。

宏观层面，从价格来看，中指研究院监测数据显示，10月，上海、成都、南京等核心城市推盘积极性有所提升，一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市更多以消化现有库存为主，同环比均下跌。

百城二手住宅价格在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力仍较大。

每经房产整合自第一财经、每日经济新闻、新华财经等