破3万！这个计划单列市，房价卷疯了
作者：余飞
01
厦门房价，卷疯了
厦门的房价，仍在调整之中，和当下国内所有城市一样。
国家统计局披露的数据显示，11月份厦门二手房环比下跌1%，与徐州、武汉、南京、银川、深圳、海口并列位居跌幅榜第六位，同比下跌6.4%。
新房环比下跌0.3%，同比下跌2.2%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从房价数据来看，当下的厦门房价，无论二手房还是新房，均跌破了三万。
贝壳找房追踪的数据显示，今年1月份厦门二手房价格跌至3.24万元/平方米，4月份厦门二手房成交价格跌破3万元，11月份跌至2.42万元/平方米。
11月份相比于年初的3.24万元，下跌了25.3%。
来源：贝壳找房
厦门的新房也在10月份跌破了3万。
克而瑞厦门披露，10月份厦门新房成交价格跌至29371元/平方米。
来源：克而瑞厦门
不过，新房由于和当月新盘上市的位置有关，波动性比较大，参考意义不是很大。
比如某个时间段岛内有新盘上市，会拉高当月新房整体成交价。某个时间段岛内没有新盘，岛外有新盘，又会压低新房均价。
所以，这类重点城市的房价，二手房均价更能反映市场真实变化。
从成交量来看，和大多数中心城市一样，4月份是转捩点。
3月份厦门二手房成交了2109套，创下今年高点，之后一路向下，10月份仅成交了1297套，11月份成交了1586套。
02
厦门房价下行逻辑
最关键的是，厦门今年的跌幅，都是基于去年创下新低的基础。
2024年的厦门楼市，无论商品房销量还是房价，都创下五年来新低。
克而瑞厦门披露的数据显示：
2024年，厦门市商品房成交面积172.18万㎡，同比下滑13.8%，仍维持在低位。价格方面，成交均价由23年的近4.3万/㎡下降至24年的3.4万/㎡。
来源：克而瑞厦门
厦门房价下跌的主要逻辑：
第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。
而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
高点时期的厦门，房价超广州，几乎要与深圳并驾齐驱。
制图：城市财经；数据：勾股大数据
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
即便产业强悍如深圳，如今的二手房价格也已经跌破了6万。
2024年7月份，深圳房价跌破6万，之后在10月份反弹至6.3万元，11月份涨至6.43万元，12月份回落至6.33万元。
2025年7月份再次跌破6万，11月份跌至5.7万元。
来源：每日楼市早读
当年房价被厦门超越的广州，二手均价也早已跌破了3万。
贝壳找房追踪的成交数据显示，11月份广州二手房成交价跌至2.21万元/平方米。
来源：贝壳找房
新房成交价，也在11月份跌破了3万元，降至29488元/平方米。
来源：克而瑞广佛
遑论厦门。
对比一下厦门与深圳的产业。
去年深圳的规模以上工业总产值冲破了5万亿，高达5.4万亿，位居全国第一。营业收入5.42万亿，同样位居全国第一。
去年厦门的规模以上工业总产值8321.7亿元，营业收入8539.6亿元。
与深圳相差甚远，与广州2024年的23883.64亿元营收，同样相差甚远。
产业相差如此之大，广深都在大调整，厦门焉能不。
第二，厦门的居民杠杆率很高。
在2021年之前，厦门的居民杠杆率位居全国第二，仅次于深圳，可见其买房热度。
这几年在调整之下，厦门的居民杠杆率下滑至第6，深圳下滑至第五，杭州则位居第一。
虽然排名下降，但杠杆率的绝对数依旧很高，很难再拉动。
可以看下全国整体情况。
全国居民杠杆率在2019年之前一路飙升，2020年9月份达到了60.8%。在2020年9月份之后至今，一直没有什么大变化。
走势已经很好地说明，居民的杠杆已经拉不动了。
03
调整仍会继续
尽管厦门新房与二手房均价都跌破了3万元，但调整步伐仍不会停止。
第一，全国房地产市场调整再次进入了深度调整当中。
这一点，我在分析国家统计局公布11月份房地产数据的文章中，就强调过。
根据国家统计局公布的数据来看：
1，房地产投资跌幅，扩至最大。
国家统计局披露：
1-11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%；其中，住宅投资60432亿元，下降15.0%。
今年一季度，调整幅度有所收窄，但4月份再次回到了两位数下行状态，之后跌幅不断扩大。
到11月份，跌幅已经扩大至年内最大，也是本轮房地产全面调整以来的最大幅度。
制图：城市财经；数据：国家统计局
2，商品房销售额，年内首次两位数下降。
国家统计局披露：
1-11月份，新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%；其中住宅销售面积下降8.1%。新建商品房销售额75130亿元，下降11.1%；其中住宅销售额下降11.2%。
来源：国家统计局
3，70城二手房均价环比，年内第三次全线下降。
2025年9月份，新房环比上涨的城市5个，较8月份减少4个。下跌城市63个，较8月份增加6个。二手房价格无论环比还是同比，无一城不降。
2025年10月份，新房70个大中城市新房环比上涨数量6个，比9月份多一个。新房环比，湛江、成都领跌。上海领涨。二手房环比、同比，均全线下跌。其中环比徐州领跌。
2025年11月份，70个大中城市中，新房环比上涨城市数量8个，比上月多2个，合肥、襄阳环比领涨全国，无锡领跌。二手房价格无论环比还是同比，继续全线下降，其中扬州、北京领跌全国。
第二，房价下降的同时，收入也在缩水。
虽然房价已经持续调整了四年多，但很多人的收入也在缩水，工作更是不稳定。
这一点，不用也不便列数据，冷暖大家心里自知。
第三，楼市的基石人口，在晃动。
全国层面上，人口已经三连降。
具体到厦门，目前仍保有增量，但已经接近负增长的临界点。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
有此三点，厦门房价的调整，谈筑底为时尚早。
其实，包括北上广深在内的城市，房地产还要调整多久，何时止跌，其实并不取决于楼市本身，而是取决于经济大环境。
我依旧认为，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
