楼市“低税费时代”来临，一线城市“卖一买一”能省数十万

作者 | 第一财经 马一凡

封图 | AI生成

近年来，中央层面出台多项房地产税收减免或调整政策，涉及契税、个人所得税、增值税三大税种。

经上海易居房地产研究院测算，房地产三大税种减税政策落实后，全国住房交易一年可以减税约千亿元。

从购房人或卖房人的角度看，减税政策对普通家庭来说并不是几千块的“象征性优惠”，而是动辄10万–50万元量级的现金减负，对一线城市置换型购房者来说，税负下降金额甚至足够覆盖家庭两至三年的生活成本。

综合来看，房地产税收总体向交易成本不断减轻、一线城市税负平权、促进市场流动性的方向发展，对稳定楼市预期、激活交易和支持改善型需求起到了重要作用。

房地产交易三大税种系统性下调

2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（以下简称“公告”），明确自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，按照3%的征收率全额缴纳增值税；购买满2年（含2年）的住房对外销售，继续免征增值税。

此前相关规定中，个人出售未满2年的住房，需按5%的征收率全额缴纳增值税。此次新政直接将征收率下调2个百分点，降幅达到40%，而“满2年免征”的既有政策则保持不变。业内普遍认为，这是近年来住房转让环节力度较大的一次增值税减免。

更早之前，房地产系统性减税的窗口已于2024年12月正式开启。当时，财政部、税务总局、住房和城乡建设部三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对住房交易契税政策作出全面调整。调整之后，在全国范围内，无论首套还是二套，只要面积在140平方米及以下，契税税率降至1%，已处于历史最为宽松水平。

而自2022年10月起实施、并在2023年延续的“换房退个税”政策，也明确了出售自有住房并在一年内重新购房的，可对已缴纳的个人所得税予以退税。结合现行制度下“满五唯一免个税”“普通住宅个税最高1%”等规则，个税在住房交易中的成本已显著降低。

综合来看，契税、增值税和个人所得税三大房地产交易税种，已形成持续优化、协同减负的政策格局，为住房消费和置换需求创造了低成本的税收环境。

一线城市置换房产可省数十万元

在实际交易中，减税效果早已开始显现。

上海市民邹先生向记者表示，2022年至2025年三年间，他两次购房、一次卖房，累计享受了两次明显的税负下降。

其中一次减税源于首套房认定标准放宽，在办理契税时减少税费约7.2万元；另一次则受益于2024年12月契税新政，原本需按3%缴纳契税的第二套住房，税率降至1%，减税约15万元。两项合计，契税端减负约22万元。

若叠加此次增值税新政，减税效应将进一步放大。以成交价500万元的住房为例，在政策调整前，未满2年出售需缴纳增值税约23.81万元；新政实施后，税额降至约14.56万元，减少约9.2万元。

以一线城市一户“卖一买一”的家庭测算：出售一套700万元、未满2年的住房，同时购买一套900万元、130平方米的二套改善住房，在综合2024年11月以来的契税政策及此次增值税调整后，相较此前政策环境，合计可减税约32万元。

这一金额，相当于直接减少了数十万元贷款，或足够覆盖一个家庭2至3年的基本生活支出。

从宏观层面测算，减税规模同样可观。

国家税务总局在2025年1月曾披露，2024年12月1日起一系列房地产税收减免新政策落地实施后，第一个月即减免税负116.9亿元，购房者实实在在享受到了真金白银的政策红利。

上海易居房地产研究院在结合2024年新房与二手房交易规模，并对2025年住宅交易金额进行估算后，测算2025年全国一手住宅交易金额约为7.3万亿元，二手住宅约为5.8万亿元。在此基础上进行一系列复杂计算后，易居研究院认为，三大税种减税政策落地后，房屋交易平均一年可减税约1017亿元。

“虽然考虑到实际成交规模存在一定波动，但总体来看，每年减税约千亿元是大概率事件。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

专家：低税费环境激活置业需求

本轮房地产减税，将极大地激活潜在的置换与改善型需求。

严跃进认为，住房交易环节税负下降后，业主出售旧房将更顺畅，从而自然带动新的购房需求，既体现居民改善居住条件的意愿，也有助于为新房市场释放潜在购买力。

“尽管增值税减税直接利好的是售房一方，但在实践中，购房者同样会间接受益。一方面，税费存在一定的价格传导机制；另一方面，房东税负下降后，挂牌房源的议价空间也相应扩大。”严跃进表示，从市场运行逻辑看，低税费环境正成为打通一二手房市场、促进交易循环的重要推手。

而对于市场担忧的“二手房挂牌量是否会明显增加”，严跃进认为，当前房地产市场以自住型需求为主，购房未满两年即出售的比例并不高，即便有所增加，也不会对市场形成过度冲击。

中指研究院则认为，个人售房增值税新政将显著降低二手房交易成本，有利于提升交易活跃度，但同时也可能在短期内增加市场供给，对部分老旧二手住房形成一定销售压力。

整体来看，随着中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，中央财办在解读时明确强调从供需两端发力、释放刚性和改善性需求，近期多项房地产政策已形成清晰合力。此次新政直接降低二手房交易税费，有助于降低换房门槛，更好支持改善型住房需求释放，并推动房地产市场运行逐步回归良性循环。