广州市住建局局长蔡胜：2026楼市重点在“稳”

^{广州市住房和城乡建设局党组书记、局长蔡胜}

短期继续“着力稳定房地产市场”，长期坚定不移“加快构建房地产发展新模式”，核心目标是促进房地产供需平衡、结构合理、市场稳定。

中房报记者 苗野 北京报道

当“高质量发展”成为2025年中国房地产市场的关键词，身处一线与转型前沿的广州，其市场脉动与政策实践尤为引人注目。

数据显示，2025年前11个月，广州一二手住宅总成交量同比增长4.1%，市场整体呈现良好运行态势。

“市场信心正在逐步修复，住房消费的活跃度有所提升，特别是改善性需求和二手房市场的良好表现，为市场稳定提供了重要支撑。”广州市住房和城乡建设局党组书记、局长蔡胜在接受中国房地产报记者采访时表示。

作为广州房地产市场主管部门负责人，蔡胜以详实的数据和清晰的逻辑阐述了广州应对行业周期探索发展新路的思考与实践。

在他看来，当前广州房地产市场的止跌回稳，既是前期一系列政策优化调整、供需两端协同发力的结果，更是城市经济韧性和长期向好基本面在住房领域的直接体现。

2025年广州楼市的“成绩单”展现了一条清晰的主线：市场成交的企稳是表征，内核是一场以“人本化”和“高品质”为指向的深刻转型。广州正试图通过系统性的政策与建设举措推动房地产市场从规模扩张转向品质提升，为构建房地产发展新模式提供一线城市的“广州样本”。

蔡胜表示，广州的目标是通过“控增量、去库存、优供给”的精准施策，特别是以“好房子”建设为总抓手，持续优化市场环境，完善住房保障体系，最终实现供需平衡、结构合理、风险可控、价格稳定的房地产发展新模式。

市场企稳背后的“广州逻辑”

中国房地产报：2025年，广州楼市交易情况如何？有什么新的特点？

蔡胜：2025年，广州房地产市场成交延续止跌回稳态势，预计全年一二手住宅总成交量将实现同比正增长，市场信心逐步修复。

这个“稳”字背后，是市场内部结构正在发生的积极变化。总体来看，一是供应端信心增强，2025年1～11月，全市一手房预售面积625.6万平方米，同比增长4.1%，其中一手住宅预售面积553.27万平方米，增长8.6%。这反映了开发企业基于市场判断，推盘积极性有所提升。

二是成交总量企稳，消费活跃度提升。2025年1～11月，全市新房网签套数同比增长5.5%，一二手住宅市场总成交量同比增长4.1%，显示住房消费潜力正在释放。

三是二手房市场占比显著提升。2025年1～11月，全市二手住宅成交9.34万套，同比增长10.7%，占全市住宅总成交量的比例达57.7%，较2024年同期提升4个百分点，“卖一买一”的置换链条正在加速运转，成为激活市场的重要引擎。

四是区域分化中见活力。中心城区一手住宅网签面积同比持平，外围区域的二手房市场成交则更为活跃，番禺、南沙、花都、黄埔等四区和从化、增城两区的二手房签约面积同比分别增长13.2%和17.4%。

五是改善型需求稳步释放。从成交房型看，90～144平方米户型的一手住宅预售面积同比增长22.6%，同面积段及144平方米以上二手房签约面积也同比分别增长7%和10.4%。这表明开发端的供应结构正在向改善型需求调整，而市场端改善型换房链条也逐步畅通。

总体来看，市场在总量趋稳的同时，正朝着结构更优、活力更足的方向发展。

中国房地产报：中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，广州在这方面成果如何？

蔡胜：我们坚决贯彻落实中央决策部署，将“控增量、去库存、优供给”作为系统工程来抓，核心是打通市场与保障的通道，用新模式化解存量、优化增量。

“控增量”并非停止供应，而是优化供应结构，使之与真实需求匹配。广州正着力建立“人、房、地、钱”要素联动机制，“实现以人定房、以房定地、以房定钱”，从源头避免无效供给。

在广州的实践中，我们通过两大创新协同推进“去库存”与“优供给”：一是“以购代建”盘活存量，使用保障性住房再贷款收购了2个存量商品房项目，分别转化为配售型保障房和保租房。既快速增加了保障房的供给，还直接高效消化了市场库存，为市场注入确定性需求。

二是“改造安置”链接市场。在城中村改造过程中，广州大力推行购买存量商品房用作安置房，不仅加快了安置进度，也有效消化了市场库存。2025年以来，这部分资金约占全市一手住宅销售总额的7%，对稳定交易、稳定价格预期起到了重要作用。

同时，城中村改造本身带来的固定资产投资，也成为房地产开发投资的重要组成部分，起到了“稳投资”的压舱石作用。更重要的是，它有力带动了建材、家装、家电等全产业链的发展，对“稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”，增加居民收入和激发消费潜能方面发挥了积极作用。

通过这两大渠道，广州将保障房建设、城市更新与商品房市场去库存的目标融为一体，实现了公共利益与市场效率的平衡，将“去库存”的过程同步变成了“优供给”和“稳投资”的过程。

中国房地产报：展望2026年，推动房地产高质量发展的过程中，广州还需要做好哪些工作？

蔡胜：短期继续“着力稳定房地产市场”，长期坚定不移“加快构建房地产发展新模式”，核心目标是促进房地产供需平衡、结构合理、市场稳定。

重点围绕三个方面发力：

一是多措并举稳定房地产市场。我们将持续优化房地产政策，巩固当前止跌回稳态势，关键是以新需求引领新供给，以新供给创造新需求。一方面，有序推进“好房子”建设，引导企业建设不同面积和价位的“好房子”。另一方面，加快推动存量商品房去库存，除了继续鼓励收购存量商品房用于保障房、安置房外，还加大“卖旧买新、以旧换新”政策支持，促进存量住房交易。

二是优化保障性住房供给。坚持货币与实物、配租与配售相结合，以需定建、以需定购增加供给。同时拓宽保障房筹建渠道，通过盘活存量低效用地、收购存量商品房转化等方式筹集房源，落实城中村改造项目配建公租房要求。

三是加快构建房地产发展新模式。这是一项系统工程，广州将编制实施住房发展“十五五”规划，核心是建立“人、房、地、钱”要素联动机制，实现“以人定房、以房定地、以房定钱”。改革完善商品房基础制度，加强项目全过程监管；实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、建造、运维水平，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设。

“好房子”从理念到标准的广州落地

中国房地产报：“好房子”是当前行业的热词，广州在推进“好房子”建设方面，具体做了哪些工作？

蔡胜：建设“好房子”是中央的明确要求，更是广州推动城市人居品质升级和实现房地产行业高质量发展的关键抓手。我们的目标是优先把保障房建成好房子，着力把老房子改造成好房子，引导按好房子标准建设新房子。

2025年10月28日，广州正式发布《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，聚焦群众“急难愁盼”的民生需求，从安全、舒适、绿色、智慧四个方面提出了可感可触的“好房子”20条措施。

它有几个鲜明的特点：一是标准高。我们将装配式整体卫生间防水保修年限延长至10年，鼓励提升主要房间空间尺度，交付家电能效等级不低于2级。

二是体现以人为本。要求配备智能家庭信息箱、紧急按钮、燃气报警等装置，用科技守护家的安全。为了便于老百姓贴春联，对接真实生活需求，该指引充分吸纳群众意见，细心提出住宅入户门外两侧墙垛宽度不宜小于200毫米。

三是符合广州实际。针对岭南高温、多雨、台风频发的气候特点，要求通过骑楼、风雨连廊构建舒适步行系统；优化地下车库和架空层的防涝排水设计；推行户内对流通风、全屋交付空调并预留新风系统安装条件；鼓励园林选用乡土树种，建筑融合岭南传统元素，避免“千城一面”。

中国房地产报：这个“好房子”标准如何确保它从“纸面”落到“地面”？

蔡胜：我们正在构建一套“标准、管控、示范、运维”四位一体的推进体系，推动“好房子”从个案示范成为普遍实践。

首先，建立分类分级、逐级提升、多层次的“好房子”评价标准体系，推动住宅建设提质增效。探索建立“评星定级”机制，鼓励企业主动对标持续提升住宅产品设计与供给，引导市场形成对“好房子”标准的共识。

其次，构建全流程管控机制，确保标准落地见效。从土地出让环节就纳入“好房子”建设要求，在规划、设计、施工、竣工验收等各个环节都建立相应的审核监督机制，确保标准在项目建设全生命周期中得到刚性传导和落实。

三是打造试点标杆，扩大示范推广效应。我们正在全市征集商品房、保障房等各类项目作为“好房子”建设试点，并计划建设“好房子”实景展厅、住宅公园、好房子“4S”店等沉浸式平台，展示“好房子”创新实践成果，让公众对“好房子”标准可观、可感、可体验。

最后，提升运维服务水平，实现房屋全生命周期管理。我们正在探索建立“好房子”保险体系，融合工程质量潜在缺陷险、绿色建筑性能保险等形成“保险+服务”模式。同时推进落实房屋安全定期“体检”制度，实施房屋品质提升工程，开展物业服务质量提升专项行动，让房子不仅建得好，更能长期住得好。

中国房地产报：这套体系将如何影响未来的住宅设计和建设？

蔡胜：至于对未来行业的影响，我认为是深远和根本性的。它将推动设计导向从满足基本居住转向追求品质与全生命周期适应性，促进技术应用全面拥抱装配式、智能化、绿色化，倒逼建设模式走向设计、施工、运维一体化，甚至探索“标准化基础装修+个性化软装”的交付模式。最终强化全链条的质量管控，真正建立起覆盖房屋“一生”的质量保障体系。

“让人民群众住上更好的房子”不仅仅是一句承诺，更是一场正在广州扎实开展的关于未来生活的系统性实践。