老房蝶变：从负资产到新动能

文丨《瞭望东方周刊》记者张静，实习生黄楚涵 编辑顾佳贇

“好房子”不仅是新建项目的目标导向，存量住房也要改造成“好房子”。

淄博新东升·福园，通过景墙与廊架的转折布局，达到步移景异的入园体验

近日，《瞭望东方周刊》记者走进杭州市西湖区翠苑一区，看到小区房屋外立面已翻新，道路干净整洁，车辆有序停放。社区食堂、养老中心、托育园等民生综合体不仅能满足居民日常生活所需，还成为邻里交流的会客厅。小区内部分单元已成功加装电梯，实现归家“一键直达”。据悉，新建楼梯为了保证安全结实耐用，连混凝土的比例都是“量身定制”。

“‘好房子’的定义其实很接地气，老百姓认可的、住得舒心的就是‘好房子’。不少新杭州人选择租、买在翠苑一区，许多老年人即便子女在外面买了高档住宅也不愿搬走，甚至表示‘卖房后也要租回来’，这种情感联结源于社区硬件的完善、邻里间的和谐，以及老小区优越的地理位置。” 翠苑一区党委书记项菲菲告诉《瞭望东方周刊》。

“好房子”不仅是新建项目的目标导向，在城市更新进程中，存量住房也要改造成“好房子”。2025年8月发布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》要求，系统推进“好房子”和完整社区建设。对老旧小区而言，“好房子”的核心是解决居民生活必需，改善居民居住条件、补齐基础设施和公共服务短板，提升生活便利性。从“住有所居”实现“住有优居”。

多方共赢的棚改样本

在山东省淄博市张店区世纪路东侧，有一个以“下商上居”为空间布局的社区新东升·福园，小区门口是2万多平方米的开放式城市广场，路边楼栋配有玻璃幕墙，外围景观塑造与城市“第五立面”（鸟瞰角度下城市的整体风貌）相契合。商业街区烟火气浓厚，而社区内部的景观园林又能隔离外界纷扰。社区内，水系、绿植错落有致，风雨连廊、儿童游戏区、健身步道等设施为业主提供了随处可休憩、锻炼的空间。外人很难想象，这是一个棚改项目，也是一个政府保障房项目，社区内同时建有人才房180套。老房焕新的新东升·福园，已成为山东省“好房子”的代表作之一。

位于淄博张店区共青团路与世纪路交会处的新东升·福园，是2016年淄博市最大的棚户区改造项目，前身是建设于20世纪70年代的齐赛旧居住区和齿轮厂宿舍区。

从2006年到2016年的10年间，福园棚改项目曾先后5次启动，但因种种原因，改造均未成功，众多房企对这样问题多、矛盾多的老小区望而却步。2016年，新东升置业集团有限公司（以下简称“新东升置业”）拿下项目后，改变过去“棚改还迁安置房”（为棚改原住居民提供的回迁住房，具有保障性住房属性）和商品房“两张皮”的模式，将1200多套还迁房、1600多套市场房以及180套人才房，按照一个完整的社区统一规划、统一标准、统一管理。

新东升置业集团董事长闫德刚告诉《瞭望东方周刊》：“我们始终秉持‘三个不能、三个确保’：不能拆了一个棚户区又建一个棚户区，要确保棚改房同样具有高品质；不能区别对待还迁房与商品房，要确保还迁房与商品房是一个整体；不能为了面子导致成本高企，要确保成本可控的高品质。”

在空间设计上，福园项目创新提出“下商上居”的空间布局，一层落位商业服务与停车功能，按照“3分钟便民生活圈”标准，打造主题功能商业街区，满足区域居民日常生活需求。

闫德刚介绍，福园项目地块被市政道路划分成东西两个区域，项目设计别出心裁之处在于通过三座空中景观天桥连接东西地块，让两边的居民可以共享社区景观园林。景观天桥两侧以绿化抬高地形，保障居民生活的私密性，让商业的繁华与家的安宁和谐共处。

本刊记者看到，小区入户大门采用酒店式设计，业主回家可通过楼梯、直梯、扶梯三种方式先到达抬高6米的社区平台，住宅入口在商业区域后方，进入需要通过门禁。

社区食堂食材和加工过程透明，让业主吃得干净放心。为充分照顾部分居民口味，食堂还采购了农民当年收获的小麦，保留麦芯和胚芽，现磨现蒸。

作为小区配套的纯公益性城市书房，自2021年7月开放以来，已接待读者超过50万人次，图书借还量突破13万册。书房不仅对小区业主开放，也无偿服务周边市民。本刊记者看到，书房里坐满了自习、工作的人。

福园小区棚改还迁居民田雪光过去在山东汽车车辆总厂工作，从1993年起，一家人就住在这里的三室一厅。2016年项目拆迁，2019年福园小区一期交付，全家搬入现在的房子，面积从之前不到100平方米扩大到130平方米。

田雪光一家对现在的居住环境十分满意。“小区有塑胶跑道，我每天都会跑步。小区景观四季常绿、三季开花，环境如同公园，我常在此处与老同学相聚，孙女也常在小区游玩。”田雪光告诉《瞭望东方周刊》，“买菜、吃饭、理发、健身都在3分钟生活圈内。这套房子我会一直住下去，不考虑出售或更换。”

棚改项目最重要的是解决群众关心的隔音、漏水、开裂等老建筑通病。闫德刚对福园项目应用的新材料、新工艺如数家珍：窗户采用三层LOW-E节能玻璃外窗，搭配高性能断桥铝合金，隔音、保温效果更好；采用隔音楼板，杜绝上下户噪声烦扰；外立面采用仿石材水包水外墙，经过十几道工序的精细打磨，墙面平整度控制在2mm以内，可达镜面效果，墙混凝土一体浇筑、保温层打在混凝土中间，杜绝脱落渗水隐患。

本刊记者在现场看到，棚改交房6年后的小区楼宇外墙面整洁平整，没有任何开裂、渗水现象。

被问及棚改项目如何平衡质量与成本，新东升置业集团创始人曲东升对《瞭望东方周刊》说：“我们坚持成本可控的高品质，‘好房子’不一定是贵房子，好建材不一定是贵建材。在设计端，新东升置业通过392项设计控制要点进行成本控制；在选材端，恪守‘实用、美观、实惠、耐久’八字标准，用务实成本打造群众住得起的‘好房子’。”

福园项目成为棚改“好房子”样本，对还迁居民而言，不但改善了居住品质，而且实现了房屋资产增值。对城市而言，破乱的棚户区变身城市新地标，城市形象极大提升。对政府而言，福园项目亩均纳税近500万元，现已完成税收6.98亿元，预计项目总纳税将超8亿元。对企业而言，不但获得了经济效益、提升了品牌价值，而且增强了参与城市更新建设的信心。

从负资产到新动能

不同于淄博福园项目的推倒重建，在杭州市上城区红梅社区，“老房子”通过综合整治变成了“好房子”。

浙江省杭州市上城区闸弄口街道红梅社区

红梅社区建于1995年，总户数2608户，常住人口5400余人，其中60岁以上老年人口占比超30%。曾经的红梅小区环境破旧、设施老化、配套不足、服务缺项。红梅社区党委书记孙燕芬告诉《瞭望东方周刊》：“尤其在‘一老一小’服务方面，社区内缺乏专业化、常态化的设施和资源供给，老年人无处康养、儿童活动空间匮乏，问题十分突出。”

老小区要焕新，找空间是最重要也是最难的问题。红梅社区通过“向上、向下、路间、幢间”深挖空间潜能。

针对配套空间缺口大的痛点，红梅社区与杭州市城建发展置业公司开展党建共建，盘活资源，拆除原有3层共2100平方米的房屋，原地新建了一座5层4300平方米的社区邻里中心。为解决小区停车难，项目方在原有红梅中心公园下挖新建了2000余立方米的地下车库，结合幢间道路拓宽，共计新增150余个停车位；同时进行了部分车位充电设施改造，增加新能源充电车位60余个。通过进一步深挖潜力，项目方还为小区改建了一条慢行健身步道，极大改善了主干道人车混流情况。

空间更新是第一步，第二个挑战是从“有场地”到“能运营”。邻里中心建成后因产权多元、手续不全等问题无法办证，导致养老、托育等公共服务无法合法运营，尤其消防备案受阻。

为此，红梅社区多方协调、协同推进。“我们通过两条路径破解难题：一是争取群众支持，改造方案居民同意率超98%，夯实民意基础；二是推动政府支持，市里出台配套用房产权办理办法，街道主动收购城投资产、联动多部门联审联验，最终成功办理全市首例老旧小区改造新增空间产权，为全市同类项目提供了可行路径。”孙燕芬说。2024年初，杭州出台《杭州市城镇老旧小区改造项目社区配套用房产权办理办法（试行）》，明确老旧小区配套用房确权到街道。红梅社区的改革成为杭州市首例，具有示范意义。

为解决邻里中心可持续运营难题，红梅社区应用“空间换服务”模式，汇集多方资源入驻邻里中心。本刊记者在红梅社区邻里中心看到，一层的邻里客厅是居民纳凉议事的场所，社区居民经常在此举办亲子活动等聚会。咖啡馆和二楼书房连通，咖啡馆里还有每天为外卖小哥等新就业群体提供的10份免费爱心便当。

本刊记者在调研中发现，作为老年居民占比较高的小区，红梅社区在适老化改造和养老服务方面也有诸多亮点。比如，老年居民平时可以去社区食堂吃饭，周末子女孙辈来看老人，招待一大家子人就需要一桌子菜——针对老年家庭的这一切实需求，社区食堂推出了私人定制上门做菜服务，价格35元/小时，老人还可使用杭州市“重阳分”支付。

邻里中心三楼是养老服务中心，为满足社区老人日间照料、短期托养、失能失智照顾等需求，社区在中心设置了24小时自助健康小屋，配备养老照护床位31张。社区还为老年家庭装上了智能水电表、智能健康检测、远程呼叫等设备，将服务从社区延伸至居民家里。

90岁高龄的马爷爷老两口入住红梅社区养老服务中心已近一年时间。“子女在国外，不能常回家探望，住在这里每天都有照护人员给我们量血压，指导锻炼，天气好的时候我们也去小区里遛弯儿，比在家方便舒心。”马爷爷对《瞭望东方周刊》说，“不用去养老院，在家门口就能享受专业护理，这是‘养老不离家’的幸福。”

通过空间、机制与服务的全面提升，红梅社区从一个典型的老旧小区，转变为治理有序、宜居宜业的“好房子”“好社区”。

杭州市城乡建设管理服务中心老旧小区改造处工作人员边志杰告诉《瞭望东方周刊》，杭州的老旧小区改造，本质上是一场城市微更新和治理革命。它解决民生痛点（爬楼难、停车难），增添民生亮点（电梯、养老设施）；将城市负资产（老化、衰败区域）转化为城市新动能（功能完善、充满活力的细胞单元），提升了城市整体品质和竞争力；将政府“独角戏”转变为社会“大合唱”，培育了公民意识和社区共同体精神，丰富了共同富裕的社会内涵。

“好社区”的小主人

儿童是城市的未来，也是家庭的核心。“好房子”是儿童日常生活的主要场景，其空间设计、设施配套直接影响儿童的身心健康。儿童友好型“好房子”能解决家庭育儿的核心痛点，也是儿童友好城市高质量发展的重要标识。

深圳市福田区益田社区也是一个老旧小区，社区3.5万居民中有近6000名儿童，却长期面临“无趣味场地、无自然空间、无全龄设施”的困境。

益田社区的改造围绕“全生命周期优质均衡服务”这一核心主题，构建了一个代际融合、全龄友好的社区生活圈。社区党委副书记黄钰凌向《瞭望东方周刊》介绍，在空间布局上，益田社区避免将老人与儿童活动区域简单割裂，而是注重功能复合与代际共融。通过科学利用社区中的“金边银角”，如在树荫遮蔽处设置休闲座椅与微型儿童游乐设施，既活化闲置空间，也促进老幼同乐，实现“一带二顾”——在“老人带孩子”这个核心场景中兼顾“一老一小”两个群体的需求。改造过程中，全面完善无障碍通道、无障碍设施，全面消除社区路面高低差，实现从单元门口到活动场地、从社区步道到服务网点的无缝衔接，为“一老一小”构建起安全通达的社区慢行系统。

“在社区党群服务中心等公共空间中，我们系统性嵌入了儿童活动区、四点半学堂、幼儿阅览区、24小时图书馆以及长青老龄大学等‘一老一小’服务阵地。通过功能集成与空间共享，确保社区内人人可享服务空间。”黄钰凌说。

在硬件设施升级改造方面，福田区政府专项投入500万元，社区与物业联动改造，将原本单一的塑料场地升级为“自然化、全龄化、趣味化”的友好空间；改造中完全保留原生树木，利用地形高差和地下停车场出入口、通风口等结构，融合设计攀爬墙、滑梯等设施，实现“随形就势”的自然整合；引入“海绵城市”理念，增设雨水花园、下凹式绿地等生态景观，增强场地自然渗透与调节功能。经过改造，整个益田社区变成了一个生态化的儿童乐园。

走进社区，不同年龄的孩子们在海洋冒险游戏区、沙池游戏区、攀爬活动区等适合不同年龄层特点的无动力游戏区尽情玩耍，家长在连廊座椅、林下休憩平台、大榕树休息区、环形休息廊架等处休息、交流。同时，园区的设计让家长的视线可以无死角看到儿童游戏区，充分保障儿童安全。

社区还打通了与幼儿园的专属通道。放学后，家长在“榕树广场”等待，幼儿们可“一键直达”社区乐园，形成“学校-乐园-家庭10分钟生活圈”。

在安全方面，益田社区儿童游戏区的地面采用EPDM缓冲材料，游乐设施边缘圆弧处理，夜间照明系统既保障安全又避免光污染。“这些硬件设施的改造都来自社区内儿童们的真实需求，社区儿童议事会发挥了重要作用。”黄钰凌说，“通过儿童议事会，孩子们正式提出对‘好房子’‘好社区’的真实诉求，将儿童需求从‘隐性’问题变为‘显性’议程。比如，孩子们提出的‘增加游玩区域’等想法，为社区改造中规划‘童乐空间’提供了核心设计依据，确保了改造成果的适儿性与实用性。”

如今，举办儿童议事会已成为益田社区的常态化活动。社区通过定期召开儿童议事会的方式，围绕特定改造主题，引导小朋友提出想法，确保建议的原真性与代表性。征集建议后，社区立项推进，将可行建议融入设计并邀请儿童监督。改造完成后，这些共建实践会作为范例向社区居民及参访团体宣讲，从而实现从意见收集到成果落地的闭环。